Indexmiete berechnen
Ermitteln Sie die zulässige neue Kaltmiete aus der Entwicklung des Verbraucherpreisindex – inklusive Prüfung der Jahresfrist nach § 557b BGB und fertigem Musterschreiben. Kostenlos und ohne Anmeldung.
Nettokaltmiete ohne Betriebskosten.
Der im Mietvertrag genannte Ausgangswert – oder der Index des Monats, in dem die Miete zuletzt festgesetzt wurde.
Amtliche Werte: Verbraucherpreisindex beim Statistischen Bundesamt (Basis 2020 = 100). Beide Werte müssen aus derselben Indexreihe stammen.
Für die Prüfung der Jahresfrist nach § 557b Abs. 2 BGB.
Kaltmiete und beide Indexstände eingeben – das Ergebnis erscheint sofort.
So wird die Indexmiete berechnet
Bei einer Indexmiete koppeln Vermieter und Mieter die Kaltmiete an den Verbraucherpreisindex für Deutschland. Steigt der Index, darf die Miete im gleichen Verhältnis steigen. Die Rechnung ist eine schlichte Verhältnisrechnung:
Ein Beispiel: Bei einer Kaltmiete von 850 €, einem Ausgangsindex von 112,3 und einem aktuellen Index von 122,7 ergibt sich eine neue Kaltmiete von 928,72 € – ein Plus von 78,72 € oder 9,26 %. Der prozentuale Anstieg der Miete entspricht dabei immer genau dem prozentualen Anstieg des Index.
Wo Sie den amtlichen Indexstand finden
Maßgeblich ist der Verbraucherpreisindex für Deutschland, den das Statistische Bundesamt monatlich veröffentlicht – nicht der Index eines Bundeslandes und nicht der harmonisierte europäische Index (HVPI). So kommen Sie an die beiden Werte, die der Rechner braucht:
- Öffnen Sie die Tabelle „Verbraucherpreisindex: Deutschland, Monate“ (61111-0002) in der Datenbank GENESIS-Online.
- Suchen Sie den Monat der letzten Mietfestsetzung – dieser Wert ist Ihr Ausgangsindex. Steht im Mietvertrag bereits ein konkreter Indexstand, gilt dieser.
- Suchen Sie den zuletzt veröffentlichten Monat – das ist Ihr aktueller Index. Rechnen Sie nicht mit einem Monat, dessen endgültiger Wert noch aussteht.
- Beide Werte müssen aus derselben Indexreihe stammen. Das Statistische Bundesamt stellt die Reihe alle paar Jahre auf ein neues Basisjahr um (derzeit 2020 = 100). Mischen Sie Werte aus zwei Basisjahren, fällt das Ergebnis deutlich zu hoch oder zu niedrig aus.
Der Rechner speichert bewusst keine eigenen Indexwerte: Die Reihe wird monatlich fortgeschrieben, und eine veraltete Tabelle würde zu einer rechnerisch falschen – und damit angreifbaren – Mieterhöhung führen.
Wann die Miete angepasst werden darf
Damit eine Anpassung wirksam ist, müssen drei Bedingungen erfüllt sein:
- Jahresfrist: Die Miete muss mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein. Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten bleiben dabei außer Betracht.
- Textform: Die Erklärung muss die eingetretene Änderung des Index nennen und die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag beziffern. Eine E-Mail genügt, eine mündliche Ankündigung nicht.
- Zahlungsbeginn: Geschuldet ist die neue Miete erst ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung.
Was bei der Indexmiete nicht gilt
Solange eine Indexmiete vereinbart ist, ist eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB ausgeschlossen – und damit auch die dortige Kappungsgrenze. Eine Modernisierungsumlage nach § 559 BGB kommt nur in Betracht, wenn der Vermieter die baulichen Maßnahmen aufgrund von Umständen durchführen musste, die er nicht zu vertreten hat.
Häufige Fragen
Wie oft darf die Indexmiete erhöht werden?
Höchstens einmal pro Jahr. Die Miete muss – abgesehen von Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten – jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 BGB).
Gilt bei der Indexmiete die Kappungsgrenze?
Nein. Eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist während einer Indexmiete ausgeschlossen – und damit auch deren Kappungsgrenze. Die Höhe der Anpassung ergibt sich allein aus der Entwicklung des Preisindex.
Welcher Index ist maßgeblich?
Der Verbraucherpreisindex für Deutschland des Statistischen Bundesamtes, aktuell auf der Basis 2020 = 100. Entscheidend ist, dass beide Werte – Ausgangswert und aktueller Wert – aus derselben Indexreihe stammen.
Wie muss die Erhöhung erklärt werden?
In Textform, also zum Beispiel per Brief oder E-Mail. In der Erklärung müssen die eingetretene Änderung des Preisindex und die neue Miete oder der Erhöhungsbetrag als Geldbetrag angegeben werden (§ 557b Abs. 3 BGB).
Ab wann muss die neue Miete gezahlt werden?
Mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung. Geht das Schreiben also im März zu, ist die neue Miete ab Mai fällig.
Kann die Miete auch sinken?
Ja. Sinkt der Verbraucherpreisindex, kann auch die Miete sinken – die Indexmiete wirkt in beide Richtungen.
Hinweis: Dieser Rechner liefert eine rechnerische Orientierung auf Basis der von Ihnen eingegebenen Werte und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob eine Indexmiete wirksam vereinbart wurde und eine konkrete Anpassung zulässig ist, hängt vom Einzelfall ab. Die amtlichen Indexwerte veröffentlicht das Statistische Bundesamt.
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