Kleinreparaturklausel im Mietvertrag: Was sie regeln darf und was darunter fällt
Kurz gesagt
Eine Kleinreparaturklausel verpflichtet den Mieter, die Kosten kleiner Reparaturen an Teilen zu tragen, die er häufig und unmittelbar benutzt, etwa Wasserhähne, Lichtschalter oder Türgriffe. Gesetzlich ist sie nicht geregelt: Ohne wirksame Klausel im Mietvertrag zahlt der Vermieter alle Reparaturen (§ 535 BGB). Wirksam ist sie nach der Rechtsprechung nur mit einer Grenze je Reparatur und einer Jahresgrenze.
Grundsatz: Reparaturen sind Sache des Vermieters
Der Vermieter muss die Wohnung während der gesamten Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten. Das ergibt sich aus § 535 BGB. Geht ein Wasserhahn kaputt oder klemmt ein Fenstergriff, ist die Reparatur deshalb grundsätzlich seine Aufgabe und auf seine Kosten.
Die Kleinreparaturklausel ist eine Ausnahme von diesem Grundsatz. Sie verlagert einen kleinen Teil der Kosten auf den Mieter. Weil das Gesetz dazu nichts regelt, haben Gerichte die Grenzen entwickelt, innerhalb derer eine solche Vereinbarung zulässig ist.
Muss die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag stehen?
Ja. Der Mieter muss sich nur dann an Reparaturkosten beteiligen, wenn der Mietvertrag das ausdrücklich vorsieht. Fehlt eine Klausel, trägt der Vermieter jede Reparatur, auch wenn sie nur wenige Euro kostet. Eine Pflicht, eine solche Klausel aufzunehmen, gibt es nicht.
Eine Regelung nur in der Hausordnung reicht in der Regel nicht, weil die Hausordnung das Zusammenleben im Haus ordnet, aber keine zusätzlichen Zahlungspflichten begründen kann. Welche Punkte sonst in einen Vertrag gehören, erklärt der Artikel Mietvertrag: Was drinstehen muss.
Was fällt unter die Kleinreparaturklausel?
Erfasst sind nur Teile der Wohnung, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Gemeint sind Gegenstände, die der Mieter täglich anfasst und bedient und die sich deshalb abnutzen.
| Typischerweise erfasst | Typischerweise nicht erfasst |
|---|---|
| Wasserhähne, Mischbatterien, Duschköpfe | Wasserleitungen in der Wand |
| Lichtschalter und Steckdosen | Elektroleitungen und Sicherungskasten |
| Tür- und Fenstergriffe, Schlösser | Fensterrahmen, Verglasung |
| Rollladengurte | Rollladenmotor im Kasten |
| Thermostatventile an Heizkörpern | Heizkessel, Therme, Heizungsrohre |
| Toilettenspülung (Drücker, Spülkasten) | Abwasserrohre, Toilettenbecken |
Die Aufzählung ist eine Orientierung. Entscheidend ist im Einzelfall, ob der Mieter mit dem Teil direkt in Berührung kommt. Leitungen in Wand und Boden oder zentrale Anlagen des Hauses gehören nicht dazu.
Die drei Voraussetzungen für eine wirksame Klausel
- Höchstbetrag je Reparatur: Die Klausel muss festlegen, bis zu welchem Betrag der Mieter eine einzelne Reparatur bezahlt.
- Jahreshöchstbetrag: Sie muss begrenzen, wie viel der Mieter innerhalb eines Jahres für alle Kleinreparaturen zusammen höchstens zahlt.
- Beschränkung auf bestimmte Teile: Sie darf nur Teile erfassen, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.
Fehlt eine dieser Grenzen, ist nach der Rechtsprechung die gesamte Klausel unwirksam. Der Mieter zahlt dann gar nichts. Welche Beträge Gerichte häufig akzeptieren, steht im Artikel Kleinreparaturen: Welche Höchstgrenzen gelten?. Typische Formulierungsfehler zeigt der Artikel Wann ist eine Kleinreparaturklausel unwirksam?.
Was passiert, wenn die Reparatur teurer ist als die Grenze?
Die Grenze je Reparatur ist keine Selbstbeteiligung. Kostet eine Reparatur mehr als der vereinbarte Höchstbetrag, zahlt der Vermieter die gesamte Rechnung, nicht nur den Teil über der Grenze. Eine Klausel, nach der sich der Mieter auch an größeren Reparaturen bis zum Höchstbetrag beteiligen soll, gilt als unzulässig.
Beispiel
Wasserhahn und Thermostatventil
Im Mietvertrag steht eine wirksame Kleinreparaturklausel mit einer Grenze von 100 € je Reparatur. Ein tropfender Wasserhahn wird für 85 € repariert: Diese Rechnung zahlt der Mieter. Später wird ein Thermostatventil für 130 € ausgetauscht. Weil 130 € über der Grenze von 100 € liegen, zahlt der Vermieter die vollen 130 €, der Mieter nichts. Insgesamt trägt der Mieter in diesem Jahr also 85 €.
Wer beauftragt den Handwerker?
Die Kleinreparaturklausel regelt nur, wer die Kosten trägt. Die Reparatur selbst organisiert in der Regel weiterhin der Vermieter. Der Mieter meldet den Schaden, der Vermieter beauftragt einen Fachbetrieb und stellt dem Mieter anschließend die Kosten bis zur vereinbarten Grenze in Rechnung.
Klauseln, nach denen der Mieter Reparaturen selbst durchführen oder selbst in Auftrag geben muss, sehen Gerichte häufig kritisch. Mieter sollten Schäden trotzdem zügig melden: Die Pflicht, Mängel anzuzeigen, besteht unabhängig von der Klausel.
Abgrenzung: Schäden durch den Mieter und Schönheitsreparaturen
Hat der Mieter einen Schaden selbst verschuldet, etwa weil er einen Griff abgebrochen hat, haftet er dafür ohnehin, unabhängig von einer Kleinreparaturklausel und ohne Betragsgrenze. Die Klausel betrifft nur Verschleiß durch normalen Gebrauch.
Auch Schönheitsreparaturen wie Streichen oder Tapezieren sind etwas anderes und werden gesondert vereinbart. Welche Klauseln in Mietverträgen sonst häufig unwirksam sind, zeigt der Artikel Mietvertrag prüfen.
Häufige Fragen
Gilt die Kleinreparaturklausel auch für Elektrogeräte in der Küche?
Das hängt davon ab, ob die Geräte mitvermietet sind und in der Klausel genannt werden. Bei mitvermieteten Geräten wie Herd oder Kühlschrank wird die Einbeziehung teils anerkannt, weil der Mieter sie täglich bedient. Die Betragsgrenzen gelten auch hier.
Kann der Vermieter eine Kleinreparaturklausel nachträglich einführen?
Nicht einseitig. Eine Änderung des bestehenden Mietvertrags braucht die Zustimmung des Mieters. Ohne Zustimmung bleibt es dabei, dass der Vermieter die Reparaturen trägt.
Muss der Mieter Wartungskosten, etwa für die Therme, über die Klausel zahlen?
Nein, die Kleinreparaturklausel betrifft Reparaturen, nicht die regelmäßige Wartung. Wartungskosten bestimmter Anlagen können aber als Betriebskosten umgelegt werden, wenn der Mietvertrag das vorsieht.
Gilt die Klausel auch bei einer möblierten Wohnung für die Möbel?
Möbel sind nicht automatisch erfasst. Soll der Mieter kleine Reparaturen an mitvermieteten Möbeln tragen, muss der Vertrag das klar regeln und die üblichen Betragsgrenzen einhalten.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen