Hausordnung: Was sie regeln darf und was nicht

Wozu eine Hausordnung da ist

In einem Mehrfamilienhaus teilen sich viele Menschen Treppenhaus, Keller, Hof und Mülltonnen. Die Hausordnung legt fest, wie das reibungslos funktioniert. Sie ist kein eigenes Gesetz, sondern eine Sammlung von Regeln, die der Vermieter – oder bei Eigentumswohnungen die Eigentümergemeinschaft – für das Haus aufstellt.

Das Gesetz schreibt eine Hausordnung nicht vor. Sie ist aber in fast jedem Mehrfamilienhaus üblich, weil sie Streit vorbeugt und klar macht, wer wofür zuständig ist. In einem Einfamilienhaus mit nur einem Mieter ist sie dagegen meist entbehrlich.

Wann die Hausordnung für Mieter verbindlich ist

Am sichersten ist es, wenn die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags ist: Sie wird als Anlage beigefügt und im Vertrag ausdrücklich erwähnt. Dann gelten ihre Regeln wie vertragliche Vereinbarungen, soweit sie inhaltlich wirksam sind. Was ein Mietvertrag sonst enthalten sollte, zeigt der Artikel Mietvertrag: Was drinstehen muss.

Ist die Hausordnung nicht vereinbart, bindet sie den Mieter nur insoweit, als sie ohnehin selbstverständliche Pflichten konkretisiert – etwa Rücksichtnahme auf Nachbarn, das Schließen der Haustür oder die Mülltrennung. Zusätzliche Pflichten, die über den Mietvertrag hinausgehen, entstehen durch einen Aushang im Treppenhaus nicht.

Diese Themen darf eine Hausordnung regeln

• Ruhezeiten, etwa Nacht- und Mittagsruhe sowie Ruhe an Sonn- und Feiertagen. Details im Artikel Ruhezeiten im Mietshaus.
• Reinigung von Treppenhaus, Keller und Gehwegen, meist mit einem Wechselplan. Mehr dazu unter Treppenhausreinigung.
• Winterdienst, wenn er per Vertrag oder Hausordnung auf die Mieter übertragen wurde (siehe Winterdienst).
• Sicherheit: Haustür nachts abschließen oder geschlossen halten, Flure und Fluchtwege frei halten, keine brennbaren Stoffe im Keller.
• Nutzung gemeinsamer Räume wie Waschküche, Trockenraum oder Fahrradkeller.
• Müll: Trennung, Standort der Tonnen, Entsorgung von Sperrmüll.
• Abstellen von Kinderwagen, Rollatoren oder Fahrrädern im Hausflur, soweit der Platz reicht.

Auch der Vermieter selbst ist an die Hausordnung gebunden, soweit sie Pflichten für ihn enthält. Unabhängig davon bleibt er für die Verkehrssicherheit im Haus verantwortlich, also etwa für Beleuchtung und sichere Treppen.

Was eine Hausordnung nicht verbieten darf

Eine Hausordnung darf den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung nicht aushöhlen. Unwirksam sind deshalb in der Regel Klauseln, die in den privaten Lebensbereich eingreifen:

• Besuchsverbote oder Pflichten, Übernachtungsgäste zu melden.
• Ein generelles Verbot von Hunden und Katzen – es kommt auf eine Abwägung im Einzelfall an (siehe Haustiere verbieten).
• Ein vollständiges Verbot, in der Wohnung zu musizieren; zeitliche Grenzen sind dagegen möglich.
• Ein Verbot, nachts zu duschen oder zu baden.
• Ein vollständiges Verbot, Wäsche in der Wohnung zu trocknen, wenn es keine andere Möglichkeit gibt.
• Vertragsstrafen oder Bußgelder für Verstöße.

Ob eine Klausel im Einzelfall unwirksam ist, hängt vom genauen Wortlaut ab. Einen Überblick über häufig unwirksame Vertragsregeln gibt der Artikel Mietvertrag prüfen.

Darf der Vermieter die Hausordnung nachträglich ändern?

Reine Ordnungsregeln kann der Vermieter anpassen, wenn es dafür einen sachlichen Grund gibt – zum Beispiel einen neuen Standort für die Mülltonnen oder eine geänderte Nutzung des Fahrradkellers. Die Änderung muss allen Mietern bekannt gemacht werden und für alle gleich gelten. Sie darf einzelne Mieter nicht gezielt benachteiligen und keine Rechte beschneiden, die ihnen nach dem Mietvertrag zustehen.

Neue Arbeitspflichten oder Kosten kann er dagegen nicht einseitig einführen. Will er etwa, dass die Mieter künftig das Treppenhaus selbst reinigen, obwohl der Vertrag das nicht vorsieht, braucht er die Zustimmung jedes einzelnen Mieters.

Hausordnung in der Eigentümergemeinschaft

In einem Haus mit Eigentumswohnungen beschließen die Wohnungseigentümer die Hausordnung in der Eigentümerversammlung mit Mehrheit. Sie bindet alle Eigentümer. Mieter einer Eigentumswohnung sind daran aber nicht automatisch gebunden, denn sie haben einen Vertrag nur mit ihrem Vermieter, nicht mit der Gemeinschaft.

Folgen bei Verstößen gegen die Hausordnung

Verstößt ein Mieter gegen wirksame Regeln der Hausordnung, kann der Vermieter ihn zunächst ansprechen und dann schriftlich abmahnen. Bei wiederholten oder schweren Verstößen, die den Hausfrieden nachhaltig stören, kommt eine fristlose Kündigung in Betracht (§ 569 Abs. 2 BGB). Vorher ist grundsätzlich eine Abmahnung nötig (§ 543 Abs. 3 BGB). Mehr dazu im Artikel Fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens.

Mieter, die unter den Verstößen anderer leiden, etwa unter ständigem Lärm, können vom Vermieter verlangen, dass er einschreitet. Wie sie dabei vorgehen, erklärt der Artikel Lärm von Nachbarn.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 535 BGB
• § 543 BGB
• § 569 BGB