Mietvertrag für eine Wohnung: Was drinstehen muss
Kurz gesagt
Ein Mietvertrag für eine Wohnung braucht im Kern nur die Vertragsparteien, die Wohnung, die Höhe der Miete und den Beginn des Mietverhältnisses. Alles Weitere regelt sonst das Gesetz (§§ 535 ff. BGB). Nebenkosten, Kaution oder Schönheitsreparaturen trägt der Mieter aber nur, wenn der Vertrag sie wirksam vereinbart – deshalb gehören diese Punkte praktisch in jeden Mietvertrag.
Die Mindestangaben: Ohne sie gibt es keinen Mietvertrag
Ein Mietvertrag kommt zustande, wenn sich Vermieter und Mieter über die wesentlichen Punkte einig sind: wer an wen welche Wohnung ab wann zu welcher Miete überlässt. Der Vermieter verpflichtet sich, die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zu überlassen und zu erhalten, der Mieter zahlt dafür die vereinbarte Miete (§ 535 BGB).
| Punkt | Was im Vertrag stehen sollte |
|---|---|
| Vertragsparteien | Vollständige Namen und Anschriften aller Vermieter und aller Mieter |
| Mietsache | Adresse, Stockwerk, Lage der Wohnung, Zahl der Räume, mitvermietete Keller, Stellplätze oder Gartenanteile |
| Wohnfläche | Angabe in Quadratmetern, wichtig für Nebenkosten und spätere Mieterhöhungen |
| Mietbeginn und Dauer | Datum des Beginns, unbefristet oder befristet mit Grund |
| Miete | Nettokaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung oder Pauschale, Gesamtbetrag |
| Zahlung | Fälligkeit und Bankverbindung |
| Kaution | Höhe und Art der Sicherheit |
Fehlt eine Regelung zu einem Punkt, ist der Vertrag nicht automatisch unwirksam. Es gilt dann einfach die gesetzliche Regel – und die ist für Vermieter oft ungünstiger, als sie annehmen. Ein Vertrag kann sogar mündlich geschlossen werden, wie der Artikel Mündlicher Mietvertrag zeigt.
Miete, Nebenkosten und Kaution eindeutig regeln
Die Miete ist nach dem Gesetz zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des Monats zu zahlen (§ 556b BGB). Wer eine Staffelmiete oder Indexmiete möchte, muss das ausdrücklich vereinbaren – bei der Staffelmiete mit den künftigen Beträgen als Geldbetrag.
Nebenkosten darf der Vermieter nur umlegen, wenn der Vertrag das vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB). Ohne Vereinbarung sind sie mit der Miete abgegolten. Üblich ist ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung; „sonstige Betriebskosten“ müssen konkret benannt werden. Einzelheiten stehen im Artikel Nebenkosten im Mietvertrag.
Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen, und der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen (§ 551 BGB). In Gebieten mit Mietpreisbremse muss der Vermieter vor Vertragsschluss unaufgefordert Auskunft geben, wenn er sich auf eine Ausnahme beruft, etwa auf eine höhere Vormiete.
Mietdauer: Unbefristet ist der Regelfall
Die meisten Wohnungsmietverträge laufen auf unbestimmte Zeit. Dann gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen: für den Mieter drei Monate, für den Vermieter drei bis neun Monate je nach Wohndauer (§ 573c BGB). Längere Fristen zulasten des Mieters sind unwirksam. Wie Mieter kündigen, erklärt der Artikel Mietvertrag kündigen als Mieter.
Eine Befristung ist nur wirksam, wenn der Grund bei Vertragsschluss schriftlich genannt wird, etwa geplante Eigennutzung oder eine erhebliche bauliche Maßnahme (§ 575 BGB). Fehlt er, gilt der Vertrag als unbefristet. Was bei Ablauf passiert, beschreibt Befristeter Mietvertrag läuft aus; für möblierte Wohnungen auf Zeit gibt es den Artikel Wohnen auf Zeit.
Nutzung, Reparaturen und Renovierung
Viele Streitpunkte entstehen später aus Klauseln zur Nutzung und Instandhaltung. Grundsätzlich ist die Instandhaltung – auch das Streichen – Sache des Vermieters. Auf den Mieter übertragen lässt sie sich nur mit einer wirksamen Klausel.
- Schönheitsreparaturen: Starre Fristenpläne und Pflichten zur Endrenovierung unabhängig vom Zustand sind unwirksam.
- Kleinreparaturen: Die Klausel braucht eine Grenze je Reparatur, eine Jahresgrenze und muss sich auf Teile beschränken, die der Mieter häufig benutzt. Mehr dazu unter Kleinreparaturklausel.
- Haustiere: Kleintiere sind immer erlaubt; ein generelles Verbot von Hunden und Katzen im Formularvertrag ist unwirksam.
- Untervermietung: Sie braucht die Erlaubnis des Vermieters (§ 540 BGB).
- Hausordnung: Sie kann als Anlage Teil des Vertrags werden und Ruhezeiten, Reinigung oder Winterdienst regeln.
Welche Pflichten Mieter auch ohne Klausel haben, etwa Mängel melden oder angemessen lüften, fasst der Artikel Pflichten des Mieters zusammen.
Unterlagen, die zum Mietvertrag gehören
Neben dem Vertragstext gehören einige Dokumente zu einer sauberen Vermietung. Sie sind teils Pflicht, teils wichtige Beweismittel.
- Energieausweis: Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen und nach Vertragsschluss als Kopie übergeben werden (Pflicht nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz, bis 28.07.2026 im GEG geregelt).
- Übergabeprotokoll: Nicht vorgeschrieben, aber der beste Nachweis über den Zustand der Wohnung und die Zählerstände beim Einzug.
- Wohnungsgeberbestätigung: Der Vermieter muss den Einzug bestätigen; der Mieter meldet sich binnen zwei Wochen nach Einzug an (§ 19 BMG).
- Anlagen: Hausordnung, Liste mitvermieteter Einrichtung (etwa Einbauküche) und bei Bedarf eine Vereinbarung zur Kaution.
Mietvertrag erstellen: So gehen Vermieter vor
- Eine aktuelle Vorlage wählen, die zur Situation passt – unbefristet, befristet, möbliert oder WG. Worauf es bei Mustern ankommt, zeigt Mietvertrag-Vorlage.
- Parteien, Wohnung, Wohnfläche, Miete, Vorauszahlungen und Kaution vollständig eintragen.
- Klauseln zu Nebenkosten, Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen auf Wirksamkeit prüfen und Unpassendes streichen.
- Anlagen beifügen und im Vertrag benennen.
- Den Vertrag von allen Vermietern und allen Mietern unterschreiben lassen; jede Seite erhält ein Exemplar. Ob das auch digital geht, erklärt Mietvertrag digital unterschreiben.
Beispiel: Die Eckdaten eines Mietvertrags
Beispiel
Zweizimmerwohnung, unbefristet
Vereinbart werden eine Nettokaltmiete von 750 € und eine Nebenkostenvorauszahlung von 180 €. Die Gesamtmiete beträgt damit 930 € im Monat. Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen, also 3 × 750 € = 2.250 €. Die Vorauszahlung zählt dabei nicht mit. Der Mieter darf die Kaution in drei Raten zu je 750 € zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses.
Häufige Fragen
Muss ein Mietvertrag schriftlich sein?
Nein, ein Mietvertrag über Wohnraum ist grundsätzlich auch mündlich wirksam. Für den Nachweis der Vereinbarungen und für bestimmte Regelungen wie eine Befristung ist die schriftliche Form aber dringend zu empfehlen.
Müssen alle Bewohner den Mietvertrag unterschreiben?
Mieter wird nur, wer als Vertragspartei genannt ist und unterschreibt. Ziehen Paare oder Wohngemeinschaften ein, sollten alle, die Rechte und Pflichten aus dem Vertrag haben sollen, als Mieter aufgenommen werden.
Darf die Wohnfläche im Mietvertrag fehlen?
Der Vertrag ist ohne Flächenangabe wirksam. Die Wohnfläche ist aber die Grundlage für die Verteilung der Nebenkosten, wenn nichts anderes vereinbart ist, und spielt bei Mieterhöhungen eine Rolle. Deshalb sollte sie im Vertrag stehen.
Was gilt, wenn eine Klausel im Mietvertrag unwirksam ist?
Grundsätzlich fällt nur die unwirksame Klausel weg, der übrige Vertrag bleibt bestehen. An ihre Stelle tritt die gesetzliche Regelung, zum Beispiel die Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen