Besichtigung einer bewohnten Wohnung: Was Mieter zulassen müssen
Kurz gesagt
Ja, Mieter müssen Besichtigungen mit Miet- oder Kaufinteressenten grundsätzlich zulassen, etwa nach einer Kündigung oder wenn die Wohnung verkauft werden soll. Der Vermieter braucht dafür einen konkreten Anlass und muss den Termin rechtzeitig ankündigen; ein allgemeines Betretungsrecht hat er nicht. Termine müssen zumutbar sein und Rücksicht auf die Belange des Mieters nehmen. Grundlos verweigern darf der Mieter nicht.
Wann Mieter eine Besichtigung zulassen müssen
Die gemietete Wohnung ist der geschützte Lebensbereich des Mieters. Der Vermieter hat deshalb kein allgemeines Betretungsrecht. Aus dem Mietvertrag ergibt sich aber die Pflicht des Mieters, bei berechtigten Anliegen mitzuwirken. Dazu gehört nach der Rechtsprechung auch die Besichtigung mit Miet- oder Kaufinteressenten.
- Das Mietverhältnis ist gekündigt – egal ob vom Mieter oder vom Vermieter – und die Wohnung soll neu vermietet werden.
- Die Parteien haben einen Aufhebungsvertrag geschlossen und ein Auszugstermin steht fest.
- Der Vermieter will die Wohnung oder das Haus verkaufen und Kaufinteressenten zeigen.
- Ein Gutachter oder Sachverständiger soll die Wohnung im Zusammenhang mit Verkauf oder Bewertung ansehen.
Wird die Wohnung verkauft, ändert sich für den Mieter übrigens wenig: Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB, „Kauf bricht nicht Miete“). Eine Besichtigung durch Kaufinteressenten bedeutet also nicht, dass der Mieter ausziehen muss.
Ankündigung, Uhrzeit und Häufigkeit: Was zumutbar ist
Das Gesetz nennt keine feste Ankündigungsfrist und keine genauen Uhrzeiten. Maßgeblich ist, was im Einzelfall zumutbar ist. In der Praxis haben sich folgende Grundsätze durchgesetzt:
| Frage | Grundsatz |
|---|---|
| Ankündigung | Rechtzeitig vorher, damit der Mieter planen kann; kurzfristige Überraschungsbesuche muss er nicht hinnehmen |
| Uhrzeit | Zu üblichen Tageszeiten an Werktagen; Sonn- und Feiertage sowie späte Abendstunden nur mit Einverständnis |
| Dauer | So lange, wie für einen Rundgang nötig |
| Häufigkeit | In angemessenem Umfang; Sammeltermine können zumutbarer sein als viele Einzeltermine |
| Teilnehmer | Interessenten mit Vermieter oder Beauftragtem, keine unangemeldeten Begleitpersonen in großer Zahl |
Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter nach der Kündigung
Nach einer Kündigung ist die Besichtigung der häufigste Streitpunkt. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse, die Wohnung nahtlos weiterzuvermieten; Leerstand kostet ihn Miete. Der Mieter muss deshalb in der Kündigungsfrist Besichtigungen in angemessenem Umfang dulden.
Das gilt auch, wenn der Mieter selbst gekündigt hat. Ob die Kündigung eingegangen und wirksam ist, spielt für die Besichtigung keine Rolle, solange ein Auszug absehbar ist. Ob der Vermieter die Kündigung bestätigen muss, erklärt ein eigener Artikel. Wie Vermieter die Termine sinnvoll organisieren, zeigt die Checkliste zur Wohnungsbesichtigung.
Rechte des Mieters während der Besichtigung
- Der Mieter darf anwesend sein oder eine Vertrauensperson bestimmen.
- Fotos oder Videos der Einrichtung dürfen ohne sein Einverständnis grundsätzlich nicht gemacht werden.
- Schränke, Schubladen und private Unterlagen bleiben tabu.
- Der Vermieter darf keinen eigenen Schlüssel benutzen, um die Besichtigung in Abwesenheit des Mieters durchzuführen, wenn dieser nicht zugestimmt hat.
- Besondere Lebensumstände wie Krankheit, Schichtarbeit oder kleine Kinder sind bei der Terminwahl zu berücksichtigen.
Was Interessenten bei solchen Terminen beachten sollten, steht im Artikel Wohnungsbesichtigung als Interessent.
Darf der Mieter die Wohnungsbesichtigung verweigern?
Ohne triftigen Grund nicht. Einen konkreten, rechtzeitig angekündigten und zumutbaren Termin darf der Mieter nicht dauerhaft ablehnen. Er kann aber einen bestimmten Zeitpunkt zurückweisen, wenn er verhindert ist, und muss dann einen Ersatztermin anbieten.
Verweigert der Mieter die Besichtigung beharrlich, kann das Folgen haben. Der Vermieter kann auf Duldung klagen. Entsteht ihm durch die Blockade ein Mietausfall, kommt Schadensersatz in Betracht. Bei wiederholter, schwerwiegender Verweigerung kann nach vorheriger Abmahnung im Einzelfall sogar eine Kündigung drohen (§ 543 BGB). Umgekehrt darf der Vermieter die Wohnung niemals eigenmächtig betreten – auch nicht mit Zweitschlüssel.
Beispiel: Besichtigungen in der Kündigungsfrist
Beispiel
Kündigung zum 31. Januar
Ein Mieter kündigt Anfang November fristgerecht zum 31. Januar. Der Vermieter bittet um zwei Besichtigungstermine pro Woche, jeweils samstags zwischen 11 und 12 Uhr oder mittwochs zwischen 17 und 18 Uhr, angekündigt eine Woche im Voraus. Der Mieter arbeitet mittwochs im Spätdienst und schlägt stattdessen donnerstags vor. Beide einigen sich auf Samstag und Donnerstag. Nach vier Wochen sind acht Termine gelaufen und ein Nachmieter ist gefunden – weitere Besichtigungen sind dann nicht mehr nötig.
Andere Gründe, aus denen der Vermieter in die Wohnung darf
Besichtigungen mit Interessenten sind nur ein Anlass. Auch zur Prüfung gemeldeter Mängel, zum Ablesen von Zählern oder für Reparaturen darf der Vermieter nach Ankündigung in die Wohnung; bei Gefahr im Verzug sogar sofort. Die allgemeinen Regeln stehen im Artikel Betretungsrecht des Vermieters, die Duldung von Handwerkern unter Handwerker in die Wohnung lassen.
Häufige Fragen
Muss ich die Wohnung vor einer Besichtigung aufräumen?
Nein. Der Mieter muss den Zutritt ermöglichen, aber keinen bestimmten Zustand herstellen. Ein aufgeräumter Eindruck erleichtert allerdings die Weitervermietung und damit oft auch einen früheren Auszug.
Darf der Vermieter Interessenten allein durch die Wohnung schicken?
Nur mit Zustimmung des Mieters. Ohne Einverständnis darf weder der Vermieter noch ein Interessent die Wohnung in Abwesenheit des Mieters betreten. Mieter können aber freiwillig einen Schlüssel für Besichtigungen überlassen.
Gilt die Duldungspflicht auch bei einer befristeten Mietwohnung?
Ja. Steht das Ende des Mietverhältnisses fest, hat der Vermieter ebenfalls ein berechtigtes Interesse an einer Neuvermietung. Die Termine müssen genauso rechtzeitig angekündigt und zumutbar sein.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen