Nebenkosten nach Personenzahl verteilen: Wann ist das erlaubt?
Kurz gesagt
Betriebskosten dürfen nach der Zahl der Bewohner verteilt werden, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Ohne eine solche Vereinbarung ist grundsätzlich die Wohnfläche der Maßstab (§ 556a Abs. 1 BGB), und wird der Verbrauch mit Zählern je Wohnung erfasst, muss nach Verbrauch abgerechnet werden. Heizung und Warmwasser aus einer zentralen Anlage dürfen in der Regel gar nicht nach Köpfen verteilt werden, weil die Heizkostenverordnung eine verbrauchsabhängige Abrechnung verlangt.
Ohne Vereinbarung im Mietvertrag kein Personenschlüssel
Das Gesetz kennt als Auffangregel nur die Wohnfläche. Wer Kosten nach Köpfen verteilen will, braucht deshalb eine Vereinbarung – meist eine Klausel im Mietvertrag, nach der bestimmte Kostenarten „nach der Zahl der in der Wohnung lebenden Personen“ umgelegt werden. Fehlt eine solche Klausel, bleibt es bei der Fläche (§ 556a Abs. 1 BGB).
Während des laufenden Mietverhältnisses kann der Vermieter nicht eigenmächtig von der Fläche auf Personen wechseln; dafür braucht er die Zustimmung des Mieters. Umgekehrt hat auch ein Mieter, der allein in einer großen Wohnung lebt, grundsätzlich keinen Anspruch darauf, künftig nach Köpfen abgerechnet zu werden – selbst wenn er dabei weniger zahlen würde.
Für welche Kosten sich die Verteilung nach Köpfen eignet
Sinnvoll ist der Personenschlüssel bei Kosten, die mit der Zahl der Bewohner wachsen. Bei anderen Posten passt er schlecht oder ist durch Sonderregeln ausgeschlossen.
| Kostenart | Nach Personen verteilen? | Anmerkung |
|---|---|---|
| Müllbeseitigung | Ja, wenn vereinbart | Klassischer Anwendungsfall, solange der Müll nicht je Haushalt erfasst wird |
| Kaltwasser und Abwasser | Ja, wenn es keine Wohnungszähler gibt | Wird der Verbrauch je Wohnung gemessen, ist nach Verbrauch abzurechnen |
| Heizung | Nein, bei zentraler Anlage | Heizkostenverordnung: 50 bis 70 % nach Verbrauch, Rest nach Fläche |
| Warmwasser | Nein, bei zentraler Anlage | Dieselbe Aufteilung wie bei der Heizung |
| Treppenhausreinigung, Aufzug | Möglich, wenn vereinbart | In der Praxis meist nach Fläche oder Wohneinheiten |
| Grundsteuer, Gebäudeversicherung | Unüblich | Die Kosten hängen am Gebäude, nicht an den Bewohnern |
Welche weiteren Schlüssel es gibt und in welcher Reihenfolge sie gelten, erklärt der Überblicksartikel Umlageschlüssel.
Wer als Person zählt und wie die Belegung ermittelt wird
Maßgeblich ist, wer tatsächlich in der Wohnung lebt, Kinder eingeschlossen. Kurzer Besuch zählt nicht mit. Nach der Rechtsprechung darf sich der Vermieter in der Regel nicht allein auf das Melderegister stützen, weil die gemeldeten Personen nicht immer mit der tatsächlichen Belegung übereinstimmen.
Ändert sich die Belegung im Laufe des Jahres, etwa durch eine Geburt, den Einzug eines Partners oder den Auszug eines Mitbewohners, wird zeitanteilig gerechnet. Üblich sind Personenmonate oder Personentage: Wer das ganze Jahr in der Wohnung lebt, bringt zwölf Personenmonate mit, wer im Juli einzieht, sechs. In der Abrechnung müssen die Personenmonate des ganzen Hauses und die der Wohnung angegeben sein.
Rechenbeispiel: Müllabfuhr nach Personenmonaten
Beispiel
Vier Wohnungen, wechselnde Belegung
In einem Haus mit vier Wohnungen kostet die Müllabfuhr im Jahr 1.500 €. Laut Mietverträgen wird nach Personen verteilt. Wohnung 1: zwei Personen das ganze Jahr, also 24 Personenmonate. Wohnung 2: eine Person, ab dem 1. Dezember zu zweit, also 13 Personenmonate. Wohnung 3: drei Personen, ab dem 1. Juli durch eine Geburt vier, also 18 plus 24 gleich 42 Personenmonate. Wohnung 4 steht von Januar bis März leer und wird ab April von zwei Personen bewohnt, also 18 Personenmonate. Für die drei Monate Leerstand wird angenommen, dass die Abrechnung eine Person ansetzt; diese 3 Personenmonate trägt der Vermieter. Summe: 100 Personenmonate, also 15 € je Personenmonat. Wohnung 1 zahlt 360 €, Wohnung 2 195 €, Wohnung 3 630 €, Wohnung 4 270 € und der Vermieter 45 € – zusammen 1.500 €.
Leerstand: Eine leere Wohnung darf die anderen nicht belasten
Beim Personenschlüssel führt Leerstand zu einem besonderen Problem. Eine leere Wohnung hat null Bewohner – rechnerisch würden ihre Kosten also vollständig auf die bewohnten Wohnungen umverteilt. Nach der Rechtsprechung trägt aber grundsätzlich der Vermieter das Risiko, dass Wohnungen leer stehen. Den Kostenanteil leerer Einheiten darf er deshalb nicht einfach an die übrigen Mieter weitergeben.
In der Praxis wird eine leer stehende Wohnung häufig mit einer fiktiven Person angesetzt, deren Anteil der Vermieter selbst zahlt. Ob das im Einzelfall ausreicht, hängt von der Kostenart und den Umständen ab. Wie Leerstand bei anderen Schlüsseln behandelt wird, erklärt der Artikel Leerstand und Nebenkosten.
Warmwasser nach Personen abrechnen: in der Regel unzulässig
Kommt das Warmwasser aus einer zentralen Anlage für das ganze Haus, darf es grundsätzlich nicht nach Köpfen abgerechnet werden. Die Heizkostenverordnung schreibt für das Warmwasser dieselbe Aufteilung vor wie für die Heizung: 50 bis 70 % nach gemessenem Verbrauch, den Rest nach Fläche. Eine Verteilung nach Personen ist darin nicht vorgesehen. Rechnet der Vermieter trotzdem so ab, darf der Mieter seinen Anteil um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).
- Zweifamilienhaus mit Vermieter: In einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, darf eine abweichende Verteilung vereinbart werden, auch nach Personen (§ 2 HeizkostenV).
- Warmwasser aus der eigenen Wohnung: Erhitzt ein Durchlauferhitzer oder Boiler in der Wohnung das Wasser, bezahlt der Mieter den Strom oder das Gas dafür meist direkt über seinen eigenen Zähler. Eine Umlage entfällt dann.
- Fehlende oder defekte Zähler: Was gilt, wenn der Warmwasserverbrauch nicht gemessen werden kann, erklärt der Artikel Warmwasser ohne Zähler.
Vor- und Nachteile des Personenschlüssels
- Näher an der Nutzung: Wer allein in einer großen Wohnung lebt, zahlt für Müll oder Wasser weniger als nach Fläche; große Haushalte in kleinen Wohnungen zahlen mehr.
- Mehr Aufwand für Vermieter: Die Belegung jeder Wohnung muss für das ganze Jahr bekannt und belegbar sein. Fehlen verlässliche Angaben, wird die Abrechnung angreifbar.
- Streitanfällig: Ob ein Partner eingezogen ist oder ein erwachsenes Kind nur noch am Wochenende kommt, lässt sich oft schwer nachweisen.
- Keine Wirkung bei zentraler Heizung und Warmwasser: Dort gilt die Heizkostenverordnung, gleichgültig, welcher Schlüssel im Vertrag steht.
Viele Mietverträge kombinieren deshalb mehrere Maßstäbe: gebäudebezogene Kosten nach Fläche, personenabhängige Kosten wie Müll nach Köpfen und Wasser nach Zählern, sobald diese vorhanden sind.
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Zum NebenkostenrechnerHäufige Fragen
Zählt ein Baby bei der Personenzahl mit?
In der Regel ja. Beim Personenschlüssel zählt grundsätzlich jeder, der in der Wohnung lebt, unabhängig vom Alter. Ab der Geburt wird das Kind zeitanteilig berücksichtigt, etwa in Personenmonaten. Eine abweichende Regel müsste der Mietvertrag ausdrücklich vorsehen.
Wie wird in einer Wohngemeinschaft gezählt?
Jeder Bewohner zählt als eigene Person. Für die Abrechnung des Vermieters ist nur die Gesamtzahl der Bewohner der Wohnung maßgeblich. Wie die WG den Betrag untereinander aufteilt, regeln die Mitbewohner selbst.
Muss der Mieter melden, wenn jemand einzieht?
Viele Mietverträge verlangen das. Beim Personenschlüssel hängt außerdem die richtige Abrechnung davon ab. Wer eine weitere Person dauerhaft aufnimmt, braucht dafür unter Umständen die Erlaubnis des Vermieters, etwa bei einer Untervermietung (§ 540 BGB).
Was gilt, wenn der Vermieter die Bewohner falsch gezählt hat?
Eine falsche Personenzahl ist ein inhaltlicher Fehler; die Abrechnung bleibt wirksam. Der Mieter kann aber bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang Einwendungen erheben und eine Korrektur verlangen. Hilfreich sind Nachweise über die tatsächliche Belegung, etwa das Datum eines Auszugs.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen