Wasser und Abwasser: Wie werden die Kosten auf Mieter verteilt?
Kurz gesagt
Kosten für Frischwasser und Abwasser sind Betriebskosten (§ 2 Nr. 2 und 3 BetrKV) und werden auf den Mieter umgelegt, wenn der Mietvertrag das vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB). Gibt es Wasserzähler in den Wohnungen, wird nach dem gemessenen Verbrauch verteilt. Ohne Zähler gilt der vereinbarte Schlüssel, sonst die Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB).
Wasserversorgung und Entwässerung sind zwei eigene Kostenarten
Die Betriebskostenverordnung führt Wasser in zwei Nummern: Nummer 2 Wasserversorgung und Nummer 3 Entwässerung (§ 2 BetrKV). Zur Wasserversorgung gehören vor allem das Wassergeld des Versorgers, die Grundgebühr und die Kosten für Wasserzähler. Zur Entwässerung gehören die Gebühren für die Ableitung des Schmutzwassers in die öffentliche Kanalisation.
Viele Gemeinden berechnen daneben eine Gebühr für Regenwasser, das von Dach und versiegelten Flächen in den Kanal fließt. Ob und wie diese Kosten umgelegt werden, erklärt der Artikel Niederschlagswasser.
Wasserkosten: Mieter oder Vermieter?
Der Vermieter erhält die Rechnung des Wasserversorgers und den Gebührenbescheid für das Abwasser. Weitergeben darf er die Kosten nur, wenn der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB). Üblich ist ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Fehlt jede Vereinbarung, sind Wasser und Abwasser mit der Miete abgegolten.
Auch die Frage „Muss der Mieter Abwasser zahlen?“ beantwortet der Vertrag: Ist die Umlage vereinbart, zahlt der Mieter seinen Anteil an den Entwässerungskosten ebenso wie beim Frischwasser. Das gilt auch dann, wenn der Mieter das Wasser selbst gar nicht bewusst „verbraucht“, sondern die Gebühr nach der Frischwassermenge berechnet wird.
Umlage mit Wasserzählern in den Wohnungen
Sind in allen Wohnungen Zähler eingebaut, muss die Verteilung dem erfassten Verbrauch Rechnung tragen (§ 556a Abs. 1 BGB). Häufig wird die Grundgebühr des Versorgers nach Wohnfläche oder je Wohnung verteilt und der Mengenpreis nach dem Zählerstand.
Der Hauptzähler im Keller zeigt fast immer eine etwas größere Menge als die Summe aller Wohnungszähler. Ursachen sind Messtoleranzen, Wasser für den Garten oder die Allgemeinflächen und kleine Leckagen. Diese Differenz wird üblicherweise im Verhältnis des gemessenen Verbrauchs oder nach Fläche verteilt. Ist sie ungewöhnlich groß, sollte der Vermieter die Ursache klären, denn ein Rohrbruch ist keine Betriebskost, sondern ein Instandhaltungsfall.
Das warme Wasser wird zweimal berücksichtigt: Die Wassermenge läuft über die Wasserkosten, die Energie zum Erwärmen über die Heizkostenabrechnung. Wie das funktioniert, zeigt der Artikel Warmwasser abrechnen.
Umlage der Wasserkosten auf Mieter ohne Zähler
Fehlen Wohnungszähler, kann der Verbrauch nicht gemessen werden. Dann gilt der Schlüssel aus dem Mietvertrag. Ist dort nichts geregelt, wird nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt. Viele Verträge sehen für Wasser die Personenzahl vor, weil der Verbrauch eher von der Zahl der Bewohner abhängt als von der Größe der Wohnung.
| Ausstattung | Übliche Verteilung | Grundlage |
|---|---|---|
| Zähler in allen Wohnungen | Nach gemessenem Verbrauch, Grundgebühr oft nach Fläche | § 556a Abs. 1 BGB |
| Keine Wohnungszähler, Schlüssel vereinbart | Nach dem vereinbarten Schlüssel, etwa Personen | Mietvertrag |
| Keine Wohnungszähler, nichts vereinbart | Nach Wohnfläche | § 556a Abs. 1 BGB |
| Zähler nur in einzelnen Wohnungen | Messung nicht vergleichbar, meist Verteilung nach vereinbartem Schlüssel oder Fläche | Einzelfall |
Welche Vor- und Nachteile die Verteilung nach Köpfen hat und wie Wechsel in der Belegung berücksichtigt werden, steht im Artikel Nebenkosten nach Personenzahl.
Beispiel: Wasserkosten mit und ohne Zähler
Beispiel
Vierparteienhaus mit 2.400 € Wasser- und Abwasserkosten
Ein Haus hat vier Wohnungen mit je 60 m², zusammen 240 m². Frischwasser und Abwasser kosten zusammen 2.400 € im Jahr, davon 400 € Grundgebühren und 2.000 € für die Menge. Ohne Zähler und ohne besondere Vereinbarung trägt jede Wohnung ein Viertel, also 600 €. Mit Zählern werden die 400 € Grundgebühren nach Fläche verteilt (je 100 €). Der Mengenanteil von 2.000 € wird nach Verbrauch verteilt: Bei insgesamt 400 m³ kostet ein Kubikmeter 5 €. Eine Wohnung mit 50 m³ zahlt 250 € plus 100 €, also 350 €. Eine Wohnung mit 150 m³ zahlt 750 € plus 100 €, also 850 €.
Was nicht in die Wasserkosten gehört
Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Reparaturen an Leitungen, der Austausch eines defekten Wasserhahns im Keller oder die Beseitigung eines Rohrbruchs trägt der Vermieter. Auch Wasser, das durch ein solches Leck verloren geht, darf nicht einfach auf die Mieter verteilt werden. Welche Kosten grundsätzlich beim Vermieter bleiben, listet der Artikel Nicht umlagefähige Kosten auf.
Wird Wasser für einen Gewerbebetrieb im Haus in größerem Umfang verbraucht, etwa von einem Friseur oder einer Gaststätte, muss dieser Anteil in der Regel vorab herausgerechnet werden. Sonst zahlen die Wohnungsmieter den gewerblichen Verbrauch mit.
So prüfen Mieter die Wasserkosten
- Im Mietvertrag nachsehen, ob Wasser und Abwasser umgelegt werden und welcher Schlüssel vereinbart ist.
- Bei Wohnungszählern die abgerechneten Zählerstände mit eigenen Notizen oder dem Übergabeprotokoll vergleichen.
- Die Differenz zwischen Hauptzähler und Wohnungszählern ansehen; auffällig große Abweichungen nachfragen.
- Gesamtkosten und Verbrauch mit dem Vorjahr vergleichen.
- Rechnungen des Versorgers und Gebührenbescheide bei Bedarf im Rahmen der Belegeinsicht prüfen.
Ähnlich funktioniert die Umlage der Müllgebühren, die häufig auf demselben Bescheid der Gemeinde stehen; Einzelheiten erklärt der Artikel Müllgebühren.
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Zum NebenkostenrechnerHäufige Fragen
Darf der Vermieter nachträglich Wasserzähler einbauen?
Der Einbau von Wohnungszählern ermöglicht eine gerechtere, verbrauchsabhängige Verteilung und wird von Mietern in der Regel zu dulden sein. Ob eine landesrechtliche Pflicht zum Einbau besteht, richtet sich nach der jeweiligen Landesbauordnung. Ab dem Einbau muss die Abrechnung den gemessenen Verbrauch berücksichtigen.
Wer zahlt, wenn ein Wasserzähler kaputt ist?
Reparatur und Austausch des Zählers sind Sache des Vermieters. Für den Zeitraum ohne verlässliche Messung muss der Verbrauch anders ermittelt werden, etwa anhand früherer Zeiträume. Für Heizung und Warmwasser gelten dafür eigene Regeln, die der Artikel Verbrauch geschätzt erklärt.
Muss der Vermieter das Wasser für den Garten selbst zahlen?
Wasser für gemeinsam genutzte Gartenflächen ist grundsätzlich Teil der umlagefähigen Betriebskosten, wenn der Vertrag die Umlage vorsieht; je nach Abrechnung erscheint es bei der Wasserversorgung oder der Gartenpflege. Nutzt nur eine Partei den Garten allein, sollte das im Vertrag geregelt sein. Mehr dazu im Artikel Gartenpflege in den Nebenkosten.
Ist eine hohe Nachzahlung für Wasser ein Grund zur Minderung?
Eine hohe Nachzahlung allein ist kein Mangel der Wohnung. Deutet sie auf ein Leck, einen defekten Spülkasten oder einen falsch zugeordneten Zähler hin, sollten Mieter das dem Vermieter unverzüglich melden. Ursachen aus dem Bereich des Vermieters darf er nicht über die Betriebskosten abwälzen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen