Leerstand: Wer zahlt die Nebenkosten leerer Wohnungen?
Kurz gesagt
Die Nebenkosten einer leerstehenden Wohnung trägt grundsätzlich der Vermieter. Er darf den Anteil der leeren Einheit nicht auf die übrigen Mieter verteilen, denn das Leerstandsrisiko liegt bei ihm. In der Abrechnung wird die leere Wohnung deshalb wie eine vermietete mitgerechnet, und ihr Anteil bleibt beim Vermieter.
Grundsatz: Das Leerstandsrisiko trägt der Vermieter
Viele Betriebskosten laufen weiter, auch wenn eine Wohnung leer steht: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Allgemeinstrom, Gartenpflege oder Treppenhausreinigung. Diese Kosten entstehen für das ganze Haus. Würde der Vermieter sie nur auf die bewohnten Wohnungen verteilen, müssten die verbliebenen Mieter mehr zahlen, ohne dass sie davon einen Vorteil haben.
Nach der Rechtsprechung ist das nicht zulässig. Ob eine Wohnung vermietet ist, liegt im Verantwortungsbereich des Vermieters. Er trägt deshalb das wirtschaftliche Risiko des Leerstands, auch bei den Nebenkosten. Das gilt unabhängig davon, ob die Wohnung wegen Mieterwechsel, Sanierung oder mangels Nachfrage leer steht.
Wie wird Leerstand bei den Nebenkosten berechnet?
Die Kosten werden nach dem vereinbarten Umlageschlüssel auf alle Einheiten verteilt, auch auf die leeren. Soweit nichts anderes vereinbart ist, gilt nach § 556a Abs. 1 BGB die Wohnfläche. Die Fläche der leeren Wohnung zählt also bei der Gesamtfläche mit. Der Anteil, der auf sie entfällt, wird nicht umgelegt, sondern vom Vermieter getragen.
| Umlageschlüssel | So wird Leerstand behandelt |
|---|---|
| Wohnfläche | Leere Wohnung zählt mit ihrer Fläche mit, ihr Anteil bleibt beim Vermieter. |
| Wohneinheiten | Leere Wohnung zählt als Einheit mit, ihr Anteil bleibt beim Vermieter. |
| Personenzahl | Leere Wohnung hätte null Personen; der Vermieter muss für einen angemessenen Ausgleich sorgen, damit die übrigen Mieter nicht mehr zahlen. |
| Verbrauch | Tatsächlicher Verbrauch der leeren Wohnung, zum Beispiel für Frostschutz, geht auf den Vermieter; ebenso ihr Grundkostenanteil. |
Welche Schlüssel es gibt und wann welcher passt, erklärt der Artikel Umlageschlüssel.
Beispiel: Nebenkostenabrechnung mit einer leeren Wohnung
Beispiel
Vier Wohnungen, eine davon ein halbes Jahr leer
Ein Haus hat vier gleich große Wohnungen mit je 70 m², zusammen 280 m². Die flächenabhängigen Betriebskosten betragen 8.400 € im Jahr, also 30 € je m². Wohnung 4 steht von Januar bis Juni leer und ist ab Juli vermietet. Jede Wohnung trägt rechnerisch 2.100 € im Jahr. Die Mieter der Wohnungen 1 bis 3 zahlen je 2.100 €. Für Wohnung 4 entfallen 1.050 € auf die leeren sechs Monate; diesen Betrag trägt der Vermieter. Der neue Mieter zahlt zeitanteilig 1.050 €. Falsch wäre es, die 8.400 € für das erste Halbjahr nur auf drei Wohnungen zu verteilen – dann hätten die übrigen Mieter den Leerstand mitfinanziert.
Verbrauchsabhängige Kosten: Heizung und Wasser bei Leerstand
Bei Heizung und Warmwasser wird nach der Heizkostenverordnung ein Teil nach Verbrauch und der Rest als Grundkosten nach Fläche verteilt. Die Grundkosten einer leeren Wohnung trägt der Vermieter. Auch Verbrauch, der in der leeren Wohnung entsteht, etwa weil sie im Winter frostfrei gehalten wird, geht auf ihn.
Bei Wasser mit Wohnungszählern ist die Verteilung einfach: Der Verbrauch der leeren Wohnung ist gering und wird ihr zugeordnet. Werden Wasserkosten ohne Zähler nach Fläche oder Personen verteilt, gilt der Grundsatz von oben: Der Anteil der leeren Wohnung darf nicht auf die anderen Mieter wandern.
Leerstand beim Mieterwechsel
Der häufigste Leerstand ist die Zeit zwischen Auszug und Einzug. Für diese Wochen oder Monate trägt der Vermieter die Kosten der Wohnung. Der alte Mieter zahlt bis zum Ende seines Mietverhältnisses, der neue ab Mietbeginn. Wie die Kosten zwischen Vor- und Nachmieter aufgeteilt werden, zeigt der Artikel Mieterwechsel im Jahr.
Leerstand in Eigentumswohnung und Gewerbe
Steht eine vermietete Eigentumswohnung zeitweise leer, zahlt der Eigentümer das Hausgeld an die Gemeinschaft weiter. In der Abrechnung gegenüber dem Mieter darf er nur die Zeit der Mietdauer abrechnen. Wie aus der Hausgeldabrechnung eine Nebenkostenabrechnung wird, erklärt der Artikel Vermietete Eigentumswohnung.
In gemischt genutzten Häusern mit leeren Gewerbeflächen gilt derselbe Gedanke: Der Anteil der leeren Fläche bleibt beim Vermieter. Besonderheiten bei Gewerbemietverträgen behandelt der Artikel Nebenkosten im Gewerbemietvertrag.
So erkennen Mieter einen Leerstandsfehler
- Die Gesamtfläche bzw. Gesamtzahl der Einheiten in der Abrechnung mit dem tatsächlichen Haus vergleichen.
- Prüfen, ob die Gesamtfläche im Vergleich zum Vorjahr kleiner geworden ist, obwohl das Haus gleich geblieben ist.
- Beim Personenschlüssel nachfragen, wie leere Wohnungen berücksichtigt wurden.
- Bei Unklarheiten Belegeinsicht verlangen und fehlerhafte Verteilung fristgerecht beanstanden.
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Zum NebenkostenrechnerHäufige Fragen
Darf der Vermieter bei Leerstand den Umlageschlüssel ändern?
Nicht einseitig zum Nachteil der Mieter. Ein vereinbarter Schlüssel gilt weiter. Ein Wechsel ist nur in engen Grenzen und in der Regel nur für künftige Abrechnungszeiträume möglich.
Kann der Vermieter die Leerstandskosten steuerlich absetzen?
Ja, grundsätzlich schon. Betriebskosten für eine leerstehende Wohnung, die weiter vermietet werden soll, sind Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Voraussetzung ist, dass die Vermietungsabsicht fortbesteht.
Sind alle umlagefähigen Nebenkosten bei Leerstand betroffen?
Ja, der Grundsatz gilt für alle Kostenarten, die für das ganze Haus anfallen, auch für sonstige Betriebskosten. Umlagefähig bleiben die Kosten für die vermieteten Wohnungen; der Anteil der leeren Einheiten bleibt beim Vermieter.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen