Wallbox als Mieter: Der Anspruch auf eine Lademöglichkeit

Muss der Vermieter eine Wallbox stellen?

Eine allgemeine Pflicht, Mietern eine Ladestation für ein Elektroauto zu bauen, gibt es nicht. Der Vermieter schuldet die Wohnung und einen mitvermieteten Stellplatz nur in dem Zustand, der im Mietvertrag vereinbart ist, und muss diesen Zustand erhalten (§ 535 BGB). Steht im Vertrag nichts von einer Lademöglichkeit, kann der Mieter sie nicht auf Kosten des Vermieters verlangen.

Anders ist es, wenn eine Wallbox ausdrücklich mitvermietet ist, etwa bei einem Stellplatz mit Ladestation. Dann gehört sie zur Mietsache: Der Vermieter muss sie funktionsfähig halten und Defekte auf eigene Kosten beheben lassen. Fällt sie aus, kann das ein Mangel sein, der zur Mietminderung berechtigt.

Der Anspruch nach § 554 BGB: Erlaubnis statt Bezahlung

Das Gesetz zählt das Laden von Elektrofahrzeugen zu den privilegierten baulichen Veränderungen. Nach § 554 BGB kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter ihm bauliche Veränderungen erlaubt, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Das Gesetz schützt auf dieselbe Weise Maßnahmen zur Barrierereduzierung, zum Einbruchsschutz und für Steckersolargeräte, siehe Balkonkraftwerk als Mieter.

Wichtig ist der Unterschied: Der Anspruch richtet sich auf die Erlaubnis, nicht auf die Ausführung durch den Vermieter. Der Mieter beauftragt und bezahlt den Elektrofachbetrieb selbst. Voraussetzung ist in der Praxis, dass er überhaupt einen Stellplatz nutzen darf, an dem geladen werden kann, etwa einen mitgemieteten Platz in der Tiefgarage oder im Hof.

Der Vermieter darf die Erlaubnis an Bedingungen knüpfen, die die Ausführung betreffen: fachgerechte Installation durch einen Elektrobetrieb, Anmeldung beim Netzbetreiber, ein eigener Zähler oder eine bestimmte Leitungsführung. Außerdem kann der Mieter verpflichtet werden, eine zusätzliche Sicherheit zu leisten, die die Kosten eines späteren Rückbaus abdeckt.

Wann darf der Vermieter die Wallbox ablehnen?

Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter nicht zumutbar ist. Dabei werden die Interessen beider Seiten und die Belange anderer Mieter abgewogen. Ein pauschales Nein ohne Begründung genügt nicht.

• Die Hausanschlussleistung reicht nicht aus und müsste mit großem Aufwand erweitert werden.
• Die Leitung müsste durch fremde Wohnungen, Keller oder brandschutzrelevante Bereiche geführt werden.
• Der Stellplatz gehört nicht dem Vermieter, sondern etwa einer Eigentümergemeinschaft, die noch nicht zugestimmt hat.
• Der Mieter hat gar keinen zugewiesenen Stellplatz, an dem geladen werden könnte.

So beantragen Mieter die Erlaubnis für eine Ladestation

1. Mietvertrag prüfen: Ist ein Stellplatz mitvermietet und gibt es schon Regeln zu Stromanschlüssen?
2. Einen Elektrofachbetrieb die Machbarkeit prüfen lassen und ein Angebot mit Leitungsweg, Zähler und Absicherung einholen.
3. Den Vermieter schriftlich um Erlaubnis bitten, das Angebot beifügen und anbieten, die Kosten sowie eine Sicherheit für den Rückbau zu übernehmen.
4. Eine Vereinbarung über Ausführung, Stromabrechnung, Versicherung und Rückbau beim Auszug schließen.
5. Erst nach der Erlaubnis installieren lassen und die Abnahme durch den Fachbetrieb dokumentieren.

Wer ohne Erlaubnis installiert, riskiert eine Abmahnung und die Pflicht, die Anlage wieder zu entfernen. Lehnt der Vermieter trotz zumutbarer Maßnahme ab, kann der Mieter seinen Anspruch notfalls gerichtlich durchsetzen; vorher lohnt sich eine Beratung beim Mieterverein.

Wer zahlt Einbau, Strom und Rückbau?

Der Ladestrom darf nicht über den Allgemeinstrom des Hauses laufen, denn den zahlen alle Mieter über die Nebenkosten. Sinnvoll ist ein eigener Zähler oder ein an die Wohnung angeschlossener Stromkreis. Welche Zähler der Vermieter sonst stellen muss, erklärt der Artikel Eigene Zähler für jede Wohnung.

Vermietete Eigentumswohnung: Die Gemeinschaft muss mitspielen

Gehört die Wohnung zu einer Eigentümergemeinschaft, liegen Tiefgarage, Leitungen und Hausanschluss meist im Gemeinschaftseigentum. Der vermietende Eigentümer kann die Erlaubnis dann nicht allein erteilen. Er hat aber seinerseits einen Anspruch: Nach § 20 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Laden von Elektrofahrzeugen dienen.

Über das Wie entscheidet die Gemeinschaft per Beschluss. Für den Mieter bedeutet das: Er wendet sich an seinen Vermieter, dieser bringt das Vorhaben in die Eigentümerversammlung ein. Das kann einige Monate dauern, verhindert aber spätere Rückbauforderungen der Gemeinschaft.

Stellplatz mit Wallbox mieten: Darauf sollten beide Seiten achten

Wer einen Stellplatz mit bereits vorhandener Wallbox anmietet, sollte die Details schriftlich festhalten. Der Vertrag sollte regeln, ob die Wallbox mitvermietet ist, wie der Strom abgerechnet wird und wer Wartung und Reparaturen übernimmt. Welche Angaben ein Mietvertrag allgemein braucht, zeigt der Artikel Mietvertrag: Was drinstehen muss.

• Mitvermietete Ausstattung: Wallbox als Teil der Mietsache mit Typ und Ladeleistung benennen.
• Stromabrechnung: Zähler, Ablesung und Preis je Kilowattstunde oder Direktvertrag mit einem Stromanbieter.
• Zugang und Nutzung: Freischaltung per Karte oder App, Regeln für Besucherfahrzeuge.
• Haftung: wer für Schäden am Fahrzeug oder an der Anlage aufkommt, siehe auch Hausrat- und Haftpflichtversicherung für Mieter.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 554 BGB
• § 535 BGB
• § 20 WEG