Eigene Zähler für jede Wohnung? Strom, Wasser, Gas
Kurz gesagt
Eine einheitliche Pflicht zu eigenen Zählern für jede Wohnung gibt es nicht. Bei Heizung und Warmwasser mit zentraler Anlage verlangt die Heizkostenverordnung eine verbrauchsabhängige Erfassung und Abrechnung. Eigene Wasserzähler schreiben einige Landesbauordnungen vor, vor allem für Neubauten. Einen eigenen Stromzähler hat jede Wohnung in der Regel, weil der Mieter seinen Stromvertrag selbst abschließt; zum Ablesen muss der Vermieter ihm Zugang gewähren.
Überblick: Welche Zähler sind Pflicht?
| Zähler | Rechtslage in der Regel |
|---|---|
| Heizung und Warmwasser (zentrale Anlage) | Pflicht zur Verbrauchserfassung nach HeizkostenV |
| Kaltwasser je Wohnung | je nach Landesrecht, häufig Pflicht im Neubau |
| Strom je Wohnung | üblich, weil jeder Mieter einen eigenen Liefervertrag hat |
| Gas bei Etagenheizung | üblich, eigener Zähler und eigener Vertrag des Mieters |
| Gas bei Zentralheizung | ein Zähler für das Haus, Verteilung über Heizkostenabrechnung |
Der Grundgedanke steht in § 556a Abs. 1 BGB: Kosten, die nach erfasstem Verbrauch entstehen, sollen nach einem Maßstab verteilt werden, der dem Verbrauch Rechnung trägt. Wo Zähler vorhanden sind, muss der Vermieter sie also auch nutzen.
Heizung und Warmwasser: Hier ist die Erfassung Pflicht
Wird ein Haus zentral beheizt oder mit Warmwasser versorgt, muss der Vermieter den Verbrauch jeder Wohnung erfassen und verbrauchsabhängig abrechnen. Das regelt die Heizkostenverordnung. Mindestens 50 % und höchstens 70 % der Heiz- und Warmwasserkosten sind nach Verbrauch zu verteilen, der Rest nach Fläche (§ 7 HeizkostenV). Erfasst wird mit Heizkostenverteilern an den Heizkörpern, Wärmemengenzählern oder Warmwasserzählern.
Seit 01.12.2021 neu eingebaute Geräte müssen fernablesbar sein. Ältere Geräte, die das nicht können, müssen bis 31.12.2026 nachgerüstet oder ersetzt werden (§ 5 Abs. 2 und 3 HeizkostenV), außer bei technischer Unmöglichkeit oder unbilliger Härte. Rechnet der Vermieter entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig ab, darf der Mieter seinen Kostenanteil um 15 % kürzen.
Muss jeder Mieter eine eigene Wasseruhr haben?
Das Bundesrecht verlangt keine eigenen Kaltwasserzähler für jede Wohnung. Einige Bundesländer schreiben sie aber in ihren Landesbauordnungen vor, vor allem für Neubauten und teils auch für bestehende Gebäude. Welche Regel gilt, hängt deshalb vom Bundesland und vom Alter des Hauses ab.
Fehlen Wohnungswasserzähler, verteilt der Vermieter die Wasserkosten nach dem vereinbarten Schlüssel, zum Beispiel nach Fläche oder Personenzahl. Sind Zähler in allen Wohnungen eingebaut, muss er nach Verbrauch abrechnen. Wie das im Einzelnen funktioniert, beschreibt der Artikel Wasser und Abwasser: Wie werden die Kosten verteilt?.
Beispiel
Wasserkosten mit und ohne eigene Zähler
Ein Haus mit zwei gleich großen Wohnungen hat Wasserkosten von 1.200 € im Jahr. Ohne eigene Zähler und bei einer Verteilung nach Fläche zahlt jede Wohnung 600 €. Mit Zählern ergibt sich ein anderes Bild: Wohnung A verbraucht 40 m³, Wohnung B 80 m³, zusammen 120 m³. Wohnung A trägt dann 1.200 € × 40 ÷ 120 = 400 €, Wohnung B 1.200 € × 80 ÷ 120 = 800 €.
Muss jeder Mieter einen eigenen Stromzähler haben?
In aller Regel hat jede Wohnung einen eigenen Stromzähler. Der Grund ist praktisch: Mieter schließen ihren Stromvertrag selbst mit einem Anbieter ihrer Wahl ab, und dafür braucht es einen eigenen Messpunkt. Den Zähler selbst stellt und betreibt meist der Messstellenbetreiber, nicht der Vermieter.
Fehlt ein eigener Zähler, etwa bei einer Einliegerwohnung, die über den Anschluss des Vermieters mitversorgt wird, muss der Stromverbrauch vertraglich geregelt werden. Eine Pauschale oder eine Abrechnung über einen geeichten Zwischenzähler sind üblich. Die Freiheit des Mieters, den Stromanbieter zu wählen, ist ohne eigenen Zähler eingeschränkt; das sollte vor Vertragsschluss offen gesagt werden.
Der Allgemeinstrom für Treppenhaus, Keller oder Außenbeleuchtung läuft über einen eigenen Hauszähler. Diese Kosten darf der Vermieter als Betriebskosten umlegen, wenn das vereinbart ist.
Muss der Vermieter Zugang zum Stromzähler gewähren?
Ja. Hängt der Zähler im Keller oder in einem verschlossenen Zählerraum, muss der Vermieter dafür sorgen, dass der Mieter ihn erreichen kann, etwa zum Ablesen beim Einzug, beim Anbieterwechsel oder für eine Zwischenablesung. Der Zugang gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Das geht über einen Schlüssel zum Zählerraum oder, wenn der Raum verschlossen bleiben soll, über zeitnah vereinbarte Termine.
Umgekehrt müssen Mieter den Zugang zu Zählern in ihrer Wohnung ermöglichen, zum Beispiel zu Wasserzählern oder Heizkostenverteilern. Ein allgemeines Betretungsrecht hat der Vermieter nicht; eine angekündigte Ablesung ist aber ein anerkannter Anlass (siehe Betretungsrecht). Wo die Geräte fernablesbar sind, entfällt der Termin in der Wohnung.
Gas: Etagenheizung oder Zentralheizung?
Hat jede Wohnung eine eigene Gastherme, gibt es in der Regel auch einen eigenen Gaszähler je Wohnung. Der Mieter schließt dann meist selbst einen Gasvertrag ab. Bei einer Zentralheizung gibt es dagegen nur einen Gaszähler für das ganze Haus; die Kosten werden über die Heizkostenabrechnung auf die Wohnungen verteilt, einschließlich der Aufteilung der CO₂-Kosten nach dem CO2KostAufG.
Welche weitere Grundausstattung eine Wohnung braucht, etwa Anschlüsse für Herd und Spüle oder einen Briefkasten, erklärt der Artikel Was muss der Vermieter stellen?. Beim Mieterwechsel gehören alle Zählerstände ins Übergabeprotokoll, siehe Checkliste zum Mieterwechsel.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter nachträglich Wasserzähler einbauen?
Ja, der Einbau von Wasserzählern ist in der Regel eine Maßnahme, die der Mieter dulden muss. Danach wird verbrauchsabhängig abgerechnet. Die laufenden Kosten der Verbrauchserfassung sind nach § 2 BetrKV umlagefähig, wenn das vereinbart ist.
Wer liest die Zähler beim Auszug ab?
Vermieter und Mieter lesen die Zähler am besten gemeinsam bei der Übergabe ab und halten die Werte im Protokoll fest. Strom und Gas mit eigenem Vertrag meldet der Mieter zusätzlich selbst beim Versorger ab.
Was passiert, wenn ein Heizkostenverteiler ausfällt?
Dann darf der Verbrauch nach § 9a HeizkostenV geschätzt werden, etwa anhand früherer Zeiträume oder vergleichbarer Räume. Der Vermieter sollte das defekte Gerät zügig ersetzen lassen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen