Wallbox, Balkonkraftwerk, Klimaanlage: Bauliche Veränderungen in der WEG

Was in der WEG als bauliche Veränderung gilt

Eine bauliche Veränderung ist jede Maßnahme am Gemeinschaftseigentum, die über die bloße Erhaltung hinausgeht. Gemeinschaftseigentum sind alle Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, etwa Fassade, Dach, tragende Wände und Leitungen im Gemeinschaftsbereich (§ 5 Abs. 2 WEG). Auch Balkonbrüstungen und Außenwände gehören in der Regel dazu.

Wer nur innerhalb seiner Wohnung etwas verändert, etwa Bodenbelag oder nichttragende Wände, braucht meist keine Zustimmung, solange andere Eigentümer nicht beeinträchtigt werden. Sobald aber gebohrt, montiert oder verlegt wird, wo Gemeinschaftseigentum betroffen ist, muss die Gemeinschaft mitreden. Maßgeblich sind § 20 WEG und die Gemeinschaftsordnung.

Diese Maßnahmen darf jeder Eigentümer verlangen

Das Gesetz nennt fünf Zwecke, für die jeder Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung hat, sofern die Maßnahme angemessen ist. Die Gemeinschaft kann das Ob also nicht verweigern, wohl aber über die Art der Durchführung beschließen, etwa über Leitungsweg, Montageort oder Fachfirma.

Wallbox in der Eigentumswohnung: Stellplatz und Leitung

Für eine Wallbox am eigenen Stellplatz muss meist eine Leitung durch die Tiefgarage oder den Hof gezogen werden. Das betrifft Gemeinschaftseigentum. Der Eigentümer stellt deshalb einen Antrag an die Gemeinschaft, die über die technische Ausführung beschließt. Sinnvoll ist ein Konzept für die ganze Anlage: Wenn mehrere Eigentümer laden wollen, kann eine gemeinsame Grundinstallation mit Lastmanagement die Stromversorgung des Hauses schonen.

Die Kosten der Wallbox und der Zuleitung trägt grundsätzlich der Eigentümer, der sie verlangt. Er nutzt sie dann auch allein. Wollen sich andere später anschließen, sollte ein Beschluss klären, wie sie sich an der gemeinsamen Infrastruktur beteiligen.

Balkonkraftwerk in der Eigentumswohnung

Auch Steckersolargeräte sind privilegiert. Ein Eigentümer kann verlangen, ein Balkonkraftwerk am Geländer oder an der Fassade anbringen zu dürfen. Die Gemeinschaft kann aber beschließen, wie es montiert wird, etwa in einheitlicher Farbe oder an einer bestimmten Stelle, damit das Erscheinungsbild des Hauses gewahrt bleibt.

Steht das Gerät lose auf dem Balkonboden und wird nichts am Gemeinschaftseigentum befestigt, ist ein Beschluss je nach Gemeinschaftsordnung unter Umständen nicht nötig. Weil die Abgrenzung im Einzelfall schwierig ist, empfiehlt sich trotzdem ein kurzer Antrag. Die Sicherheit der Befestigung ist Sache des Eigentümers, der das Gerät betreibt.

Klimaanlage in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Klimaanlagen stehen nicht im Katalog des § 20 Abs. 2 WEG. Ein Split-Gerät mit Außeneinheit an Fassade, Dach oder Balkonbrüstung ist eine bauliche Veränderung, über die die Gemeinschaft frei per Mehrheitsbeschluss entscheidet. Einen Anspruch hat der Eigentümer nur ausnahmsweise, etwa wenn kein anderer Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird. Lärm des Außengeräts, Kondenswasser und die Optik der Fassade sprechen in der Praxis oft dagegen.

Ein mobiles Klimagerät ohne feste Installation in der Wohnung ist dagegen keine bauliche Veränderung. Es darf aber die Nachbarn nicht übermäßig stören. Was die Gemeinschaft zu Lärm und Nutzung festlegt, steht oft in der Hausordnung; mehr dazu im Artikel Hausordnung in der WEG.

So läuft der Antrag bis zur Genehmigung

1. Vorhaben konkret beschreiben: Gerät, Montageort, Leitungsweg, ausführende Fachfirma, Angebot.
2. Antrag beim Verwalter einreichen und um Aufnahme in die Tagesordnung bitten. Die Einladung zur Versammlung muss mindestens drei Wochen vorher in Textform erfolgen (§ 24 Abs. 4 WEG).
3. In der Versammlung abstimmen lassen. Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).
4. Den Beschluss abwarten und prüfen: Er kann binnen eines Monats nach Beschlussfassung angefochten werden (§ 45 WEG).
5. Erst dann bauen und die Ausführung dokumentieren, etwa mit Fotos und Rechnung der Fachfirma.

Wer die Kosten trägt

Verlangt ein einzelner Eigentümer die Maßnahme, trägt er in der Regel die Kosten für Bau, Betrieb und spätere Erhaltung allein. Beschließt die Gemeinschaft dagegen eine Maßnahme für alle, etwa eine gemeinsame Ladeinfrastruktur, werden die Kosten nach Beschluss verteilt, oft nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG). Größere Beträge finanziert die Gemeinschaft über die Rücklage oder eine Sonderumlage.

Vermietete Wohnung: Wenn der Mieter eine Wallbox möchte

Auch Mieter können vom Vermieter die Erlaubnis für eine Ladestation oder ein Balkonkraftwerk verlangen (§ 554 BGB), außer die Veränderung ist dem Vermieter nicht zumutbar. In der Eigentumswohnung braucht der Vermieter dafür aber seinerseits die Gestattung der Gemeinschaft. Er sollte den Antrag deshalb zeitnah in die Eigentümerversammlung bringen. Was Vermieter einer Eigentumswohnung sonst beachten müssen, steht im Artikel Eigentumswohnung vermieten.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 20 WEG
• § 5 WEG
• § 25 WEG
• § 554 BGB