Beschlüsse in der Eigentümerversammlung: Welche Mehrheiten gelten?
Kurz gesagt
Beschlüsse in der Eigentümerversammlung werden grundsätzlich mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst (§ 25 Abs. 1 WEG). Enthaltungen zählen nicht mit. Seit der WEG-Reform ist die Versammlung ohne Mindestteilnehmerzahl beschlussfähig. Beschließen darf die Versammlung über die Verwaltung und Benutzung des Gemeinschaftseigentums, nicht aber in Eigentumsrechte einzelner eingreifen oder die Teilungserklärung ändern.
Die Grundregel: Mehrheit der abgegebenen Stimmen
Für fast alle Beschlüsse gilt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Ein Antrag ist angenommen, wenn mehr Ja- als Nein-Stimmen abgegeben werden. Enthaltungen werden nicht mitgezählt, ebenso wenig die Stimmen von Eigentümern, die gar nicht erschienen und nicht vertreten sind.
Beispiel
Abstimmung über einen neuen Fahrradraum
Eine Gemeinschaft hat 20 Wohnungen. Zur Versammlung kommen 9 Eigentümer, 2 weitere sind per Vollmacht vertreten. Über den Antrag stimmen 6 mit Ja, 4 mit Nein, 1 enthält sich. Abgegeben sind 10 gültige Stimmen, davon 6 Ja-Stimmen. Der Antrag ist angenommen, obwohl nur 6 von 20 Eigentümern zugestimmt haben. Bei 5 Ja- und 5 Nein-Stimmen wäre er abgelehnt, denn Stimmengleichheit ist keine Mehrheit.
Wie sich die Stimmen berechnen, legt das Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung fest. Grundsätzlich hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Die Gemeinschaftsordnung kann aber ein Stimmrecht nach Einheiten oder nach Miteigentumsanteilen vorsehen.
Beschlussfähigkeit: Kein Quorum mehr
Früher musste eine Mindestzahl an Anteilen vertreten sein, sonst war die Versammlung nicht beschlussfähig und eine Zweitversammlung nötig. Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 gibt es kein Quorum mehr. Die Versammlung ist unabhängig von der Zahl der Anwesenden beschlussfähig, solange sie ordnungsgemäß einberufen wurde. Wie das abläuft, erklärt der Artikel Eigentümerversammlung: Einladung und Fristen.
Welche Mehrheiten gelten für welche Beschlüsse?
| Beschlussgegenstand | Erforderliche Zustimmung |
|---|---|
| Laufende Verwaltung, Hausgeld, Wirtschaftsplan, Reparaturen | Mehrheit der abgegebenen Stimmen |
| Nachschüsse aus der Jahresabrechnung | Mehrheit der abgegebenen Stimmen |
| Abweichende Kostenverteilung für einzelne Kostenarten | Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 16 Abs. 2 WEG) |
| Bauliche Veränderungen | Mehrheit der abgegebenen Stimmen; wer die Kosten trägt, hängt von der Größe der Mehrheit ab |
| Rein virtuelle Versammlung | mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen (§ 23 Abs. 1a WEG) |
| Beschluss außerhalb der Versammlung (Umlaufbeschluss) | Zustimmung aller Eigentümer in Textform (§ 23 Abs. 3 WEG) |
| Änderung der Teilungserklärung oder der Miteigentumsanteile | Vereinbarung aller Eigentümer, kein Mehrheitsbeschluss |
Bei baulichen Veränderungen hat die Reform die Hürden deutlich gesenkt. Zudem kann jeder Eigentümer bestimmte Maßnahmen verlangen, etwa eine Ladestation für Elektroautos oder ein Steckersolargerät (§ 20 Abs. 2 WEG). Einzelheiten stehen im Artikel Bauliche Veränderungen in der WEG.
Was darf die Eigentümerversammlung beschließen?
Die Versammlung entscheidet über alles, was die Verwaltung und Benutzung des Gemeinschaftseigentums betrifft. Dazu gehören zum Beispiel:
- Hausgeld und Wirtschaftsplan sowie Nachschüsse aus der Jahresabrechnung (§ 28 WEG)
- Höhe der Erhaltungsrücklage und eine etwaige Sonderumlage
- Erhaltungsmaßnahmen und bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum
- Bestellung und Abberufung des Verwalters
- Hausordnung und Regeln zur Nutzung gemeinschaftlicher Flächen
- Verteilerschlüssel für einzelne Kostenarten (§ 16 Abs. 2 WEG)
Wo die Beschlusskompetenz endet
Nicht alles lässt sich per Mehrheit regeln. Ein Beschluss ist nichtig, also von Anfang an unwirksam, wenn der Versammlung die Kompetenz fehlt oder er gegen zwingendes Recht verstößt. Das betrifft etwa:
- Eingriffe in das Sondereigentum eines Eigentümers ohne dessen Zustimmung
- Änderungen der Teilungserklärung oder der Miteigentumsanteile
- Pflichten, die einzelne Eigentümer persönlich treffen und über die Gemeinschaft hinausgehen, etwa Arbeitsdienste
- Regeln, die gegen das Wohnungseigentumsgesetz verstoßen und nicht abbedungen werden dürfen
Ein nichtiger Beschluss muss nicht angefochten werden. Andere fehlerhafte Beschlüsse werden dagegen wirksam, wenn niemand rechtzeitig klagt.
So läuft eine Abstimmung ordnungsgemäß ab
Damit ein Beschluss später Bestand hat, kommt es auf ein sauberes Verfahren an. Der Versammlungsleiter formuliert den Antrag so, dass klar ist, worüber abgestimmt wird, etwa mit Betrag, Firma und Finanzierung bei einer Reparatur. Dann fragt er Ja-Stimmen, Nein-Stimmen und Enthaltungen getrennt ab und zählt sie.
Erst mit der Feststellung und Verkündung des Ergebnisses durch den Versammlungsleiter entsteht ein Beschluss. Verkündet er versehentlich ein falsches Ergebnis, gilt zunächst das verkündete. Wer das für falsch hält, muss den Beschluss anfechten. Deshalb lohnt es sich, bei knappen Abstimmungen auf eine genaue Auszählung zu bestehen und das Ergebnis im Protokoll prüfen zu lassen, siehe Protokoll der Eigentümerversammlung.
Bei Fragen, die Geld der Gemeinschaft binden, sollte der Beschluss auch die Finanzierung regeln: Zahlung aus der Erhaltungsrücklage, über eine Sonderumlage oder über das laufende Hausgeld. Unklare Beschlüsse sind eine häufige Ursache für spätere Anfechtungen.
Beschluss anfechten: Die Monatsfrist
Wer einen Beschluss für rechtswidrig hält, etwa wegen eines Einladungsfehlers oder weil er ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, kann ihn anfechten. Die Klage muss binnen eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und binnen zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Die Frist beginnt mit dem Tag der Versammlung, nicht mit dem Zugang des Protokolls.
- Beschlusstext im Protokoll oder in der Beschluss-Sammlung prüfen.
- Mögliche Fehler notieren, etwa fehlende Ankündigung in der Tagesordnung oder falsche Stimmenzählung.
- Frühzeitig fachlichen Rat einholen, etwa beim Eigentümerverband oder einem Fachanwalt für WEG-Recht.
- Klage innerhalb eines Monats nach der Versammlung beim zuständigen Gericht erheben.
Häufige Fragen
Zählen Enthaltungen als Nein-Stimmen?
Nein. Enthaltungen werden bei der Mehrheit der abgegebenen Stimmen nicht berücksichtigt. Maßgeblich ist allein das Verhältnis von Ja- zu Nein-Stimmen.
Darf ein Eigentümer über eigene Angelegenheiten mitstimmen?
Nicht immer. Geht es um ein Rechtsgeschäft mit ihm selbst oder um einen Rechtsstreit gegen ihn, ist er grundsätzlich vom Stimmrecht ausgeschlossen. Über seinen eigenen Antrag, etwa zu einer baulichen Veränderung, darf er dagegen mitstimmen.
Was passiert, wenn niemand zur Versammlung kommt?
Ohne abgegebene Stimmen kann kein Beschluss zustande kommen, denn es fehlt eine Mehrheit. Schon ein einziger erschienener oder vertretener Eigentümer kann aber wirksam beschließen, weil es kein Quorum mehr gibt. Das Thema landet sonst auf der nächsten Versammlung.
Ab wann gilt ein Beschluss?
Ein Beschluss ist wirksam, sobald der Versammlungsleiter das Ergebnis feststellt und verkündet. Er bindet alle Eigentümer, auch die abwesenden und die, die dagegen gestimmt haben, sowie spätere Käufer einer Wohnung.
Muss ein Vermieter einen Beschluss an seinen Mieter weitergeben?
Beschlüsse binden nur die Eigentümer, nicht den Mieter. Für den Mieter zählt der Mietvertrag. Welche Kosten aus dem Hausgeld der Vermieter umlegen darf, erklärt der Artikel Hausgeld umlegen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen