Hausordnung in der Eigentümergemeinschaft: Beschluss und Durchsetzung
Kurz gesagt
Die Hausordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird in der Regel per Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung aufgestellt oder geändert (§ 25 Abs. 1 WEG), denn sie gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 WEG). Sie bindet alle Eigentümer, Mieter dagegen nur über ihren Mietvertrag. Der Verwalter muss beschlossene Regeln umsetzen, etwa durch Hinweise und Abmahnungen; über eine Klage entscheidet grundsätzlich die Gemeinschaft.
Wozu eine Hausordnung in der WEG dient
Die Hausordnung regelt das tägliche Zusammenleben im Haus: Ruhe, Sauberkeit, Sicherheit und die Nutzung gemeinsamer Flächen. Sie ergänzt Gesetz und Gemeinschaftsordnung um praktische Regeln, die für alle Bewohner gelten sollen. Eine gute Hausordnung verhindert Streit, weil jeder weiß, was erlaubt ist und wer wofür zuständig ist.
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach § 19 WEG auch das Aufstellen einer Hausordnung. Jeder Eigentümer kann deshalb verlangen, dass die Gemeinschaft sich eine angemessene Hausordnung gibt.
Hausordnung, Gemeinschaftsordnung, Mietvertrag: Der Unterschied
| Regelwerk | Wie entsteht oder ändert es sich? | Wen bindet es? |
|---|---|---|
| Hausordnung | Mehrheitsbeschluss der Eigentümer | Alle Eigentümer; Mieter nur über den Mietvertrag |
| Gemeinschaftsordnung (Teil der Teilungserklärung) | Vereinbarung, grundsätzlich mit Zustimmung aller Eigentümer | Alle Eigentümer und ihre Rechtsnachfolger |
| Mietvertrag | Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter | Nur die Vertragsparteien |
Manchmal steht die Hausordnung schon in der Gemeinschaftsordnung. Dann ist im Einzelfall zu prüfen, ob sie per Beschluss geändert werden darf oder ob dafür eine Vereinbarung nötig ist. Wie eine Änderung der Teilungserklärung abläuft, zeigt der Artikel Teilungserklärung ändern.
Was typischerweise in der Hausordnung steht
- Ruhezeiten, etwa nachts und an Sonn- und Feiertagen, sowie Regeln für laute Arbeiten
- Reinigung von Treppenhaus, Keller und Gemeinschaftsräumen, falls kein Reinigungsdienst beauftragt ist
- Winterdienst und Pflege von Gehwegen, wenn die Gemeinschaft dies nicht vergibt
- Mülltrennung und Nutzung der Müllplätze
- Abstellen von Fahrrädern, Kinderwagen und Rollatoren im Treppenhaus
- Grillen auf Balkon und Terrasse
- Nutzung von Waschküche, Trockenraum, Garten und Tiefgarage
- Schließzeiten der Haustür und Umgang mit Schlüsseln
Feste Zeiten für Ruhe oder Grillen schreibt das Wohnungseigentumsgesetz nicht vor. Die Gemeinschaft legt sie selbst fest und muss dabei öffentlich-rechtliche Vorgaben beachten, etwa Lärmschutzregeln des Landes oder der Gemeinde.
Grenzen: Was eine Hausordnung nicht regeln darf
Eine Hausordnung darf das Zusammenleben ordnen, aber nicht in den Kern des Eigentums eingreifen. Nach der Rechtsprechung unwirksam sind in der Regel Regeln, die eine übliche Nutzung der Wohnung ganz verbieten oder einzelne Eigentümer ohne sachlichen Grund benachteiligen. Ein vollständiges Verbot, in der eigenen Wohnung zu musizieren, geht etwa meist zu weit; zeitliche Grenzen sind dagegen üblich.
Auch Fragen, die Gesetz oder Gemeinschaftsordnung abschließend regeln, lassen sich nicht durch die Hausordnung ändern, etwa die Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG oder Ansprüche auf privilegierte bauliche Veränderungen. Welche Umbauten jeder Eigentümer verlangen kann, erklärt der Artikel Bauliche Veränderungen in der WEG.
So beschließt die Gemeinschaft eine neue Hausordnung
- Einen Entwurf vorbereiten, am besten durch Verwalter oder Beirat, und den Eigentümern mit der Einladung zusenden.
- Die Hausordnung als eigenen Tagesordnungspunkt ankündigen. Die Einladung erfolgt in Textform mit einer Frist von mindestens drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG).
- In der Versammlung über den Text abstimmen. Es gilt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).
- Den Beschluss protokollieren und in die Beschluss-Sammlung aufnehmen.
- Die Frist für eine Anfechtung beachten: Klage binnen eines Monats nach Beschlussfassung (§ 45 WEG).
- Die Hausordnung im Haus aushängen und an alle Eigentümer, möglichst auch an die Mieter, verteilen.
Wie Mehrheiten und Tagesordnung im Detail funktionieren, beschreibt der Artikel Beschlüsse in der Eigentümerversammlung.
Muss die Hausverwaltung die Hausordnung durchsetzen?
Ja, im Rahmen ihrer Aufgaben. Zu den Pflichten des Verwalters gehört es, Beschlüsse der Eigentümer umzusetzen. Dazu zählt, auf Verstöße gegen die Hausordnung zu reagieren: Er weist Störer schriftlich auf die Regeln hin, fordert zur Unterlassung auf und informiert bei wiederholten Verstößen die Eigentümer. Einzelne Streitigkeiten zwischen Nachbarn muss er dagegen nicht schlichten.
Eine Klage gegen einen Störer erhebt der Verwalter in der Regel nicht eigenmächtig. Darüber entscheiden die Eigentümer durch Beschluss, weil die rechtsfähige Gemeinschaft (§ 9a WEG) das Prozess- und Kostenrisiko trägt. Welche Aufgaben der Verwalter sonst hat, steht im Artikel WEG-Verwalter: Aufgaben, Rechte und Pflichten.
Beispiel
Fahrräder im Treppenhaus
Die Hausordnung verbietet, Fahrräder im Treppenhaus abzustellen. Ein Eigentümer tut es trotzdem wochenlang. Nach Beschwerden schreibt der Verwalter ihn an und setzt eine Frist von zwei Wochen. Ändert sich nichts, setzt er das Thema auf die nächste Versammlung. Die Eigentümer beschließen, eine Unterlassungsklage zu erheben und einen Anwalt zu beauftragen. Vorher war schon klar dokumentiert, wann und wie oft der Verstoß vorkam.
Wenn Mieter gegen die Hausordnung verstoßen
Mieter sind an die Hausordnung der Gemeinschaft nur gebunden, wenn ihr Mietvertrag sie einbezieht. Vermietende Eigentümer sollten die Hausordnung deshalb zum Bestandteil des Mietvertrags machen und Änderungen dem Mieter mitteilen. Verstößt ein Mieter, wendet sich die Gemeinschaft in der Regel an den vermietenden Eigentümer. Dieser muss dann gegenüber seinem Mieter tätig werden, notfalls mit einer Abmahnung.
Häufige Fragen
Kann der Verwalter die Hausordnung allein erlassen?
Nur wenn Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss ihn dazu ermächtigen. Sonst entscheiden die Eigentümer per Beschluss. Eine vom Verwalter allein aufgestellte Hausordnung sollte die Versammlung daher bestätigen.
Gilt eine alte Hausordnung weiter, wenn niemand sie ändert?
Ja. Eine wirksam beschlossene Hausordnung gilt, bis die Gemeinschaft sie ändert oder aufhebt. Es lohnt sich, sie gelegentlich zu überprüfen, etwa wenn Reinigung oder Winterdienst inzwischen an Firmen vergeben sind.
Kann ein Eigentümer selbst gegen einen störenden Nachbarn vorgehen?
Bei Störungen, die ihn persönlich in seinem Sondereigentum treffen, kann ein Eigentümer grundsätzlich eigene Ansprüche geltend machen. Geht es um das Gemeinschaftseigentum, ist in der Regel die Gemeinschaft zuständig. Bei Unsicherheit helfen ein Eigentümerverband oder ein Fachanwalt für WEG-Recht.
Darf die Hausordnung Haustiere verbieten?
Ein generelles Verbot aller Haustiere per Mehrheitsbeschluss ist in der Regel unzulässig, weil es zu stark in die Nutzung der Wohnung eingreift. Regeln zu Leinenpflicht im Garten oder zur Sauberkeit gemeinsamer Flächen sind dagegen üblich.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen