Eigentumswohnung vermieten: Was Eigentümer beachten müssen
Kurz gesagt
Eine Eigentumswohnung dürfen Eigentümer grundsätzlich frei vermieten; Einschränkungen können sich aber aus Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ergeben. An den Mieter weitergeben darf der Vermieter nur die umlagefähigen Betriebskosten aus dem Hausgeld, nicht Verwaltungskosten oder die Erhaltungsrücklage. Die Mieteinnahmen sind nach § 21 EStG zu versteuern, abzüglich Werbungskosten wie Abschreibung, Zinsen und nicht umlagefähigem Hausgeld.
Vor der Vermietung: Teilungserklärung der Eigentumswohnung prüfen
Die Teilungserklärung legt fest, welche Räume zur Wohnung gehören und wofür sie genutzt werden dürfen. Die dazugehörige Gemeinschaftsordnung enthält die Spielregeln der Eigentümergemeinschaft. Vor der Vermietung sollten Eigentümer beide Dokumente lesen, denn sie können die Vermietung beeinflussen. Was genau darin steht, erklärt der Artikel Teilungserklärung: Was sie regelt.
- Zweckbestimmung: Ist die Einheit als Wohnung ausgewiesen oder als Teileigentum, etwa als Laden oder Büro? Nur Wohnungseigentum darf ohne Weiteres zu Wohnzwecken vermietet werden.
- Zustimmungsvorbehalt: Manche Gemeinschaftsordnungen verlangen für eine Vermietung die Zustimmung des Verwalters. Sie darf in der Regel nur aus wichtigem Grund verweigert werden.
- Sondernutzungsrechte: Gehören Stellplatz, Garten oder Kellerraum zur Wohnung, sollte der Mietvertrag sie ausdrücklich nennen.
- Beschränkungen für Ferienvermietung: Kurzzeitige Vermietung an wechselnde Gäste kann nach Gemeinschaftsordnung oder Landesrecht eingeschränkt sein.
Wer die Wohnung an Feriengäste statt an Dauermieter vermieten möchte, findet die Besonderheiten im Artikel Wohnung kurzzeitig vermieten.
Mietvertrag und Regeln der Gemeinschaft aufeinander abstimmen
Der Mieter hat einen Vertrag nur mit dem Vermieter, nicht mit der Eigentümergemeinschaft. Regeln der Gemeinschaft binden ihn deshalb nur, wenn der Mietvertrag sie einbezieht. Die Hausordnung sollte ausdrücklich Bestandteil des Mietvertrags sein. Wie die Gemeinschaft ihre Hausordnung beschließt und durchsetzt, zeigt der Artikel Hausordnung in der WEG.
Wünscht der Mieter eine Wallbox oder ein Balkonkraftwerk, kann er dafür nach § 554 BGB die Erlaubnis verlangen. In der Eigentumswohnung braucht der Vermieter zusätzlich die Gestattung der Gemeinschaft. Auch sonst gilt das normale Mietrecht: Kaution höchstens drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB), Mietpreisbremse in Gebieten mit Landesverordnung bis 31.12.2029, Energieausweis bei der Besichtigung vorlegen.
Hausgeld und Nebenkostenabrechnung für den Mieter
Das Hausgeld zahlt der Eigentümer an die Gemeinschaft. Nur ein Teil davon sind Betriebskosten, die er auf den Mieter umlegen darf, und das auch nur, wenn der Mietvertrag es vorsieht (§ 556 BGB). Verwaltungskosten und Instandhaltung sind nicht umlagefähig (§ 1 Abs. 2 BetrKV).
| Posten im Hausgeld | Auf den Mieter umlegbar? |
|---|---|
| Wasser, Abwasser, Müll, Allgemeinstrom | Ja, bei Vereinbarung |
| Heizung und Warmwasser | Ja, verbrauchsabhängig nach Heizkostenverordnung |
| Gebäudeversicherung, Hausmeister, Gartenpflege | Ja, bei Vereinbarung (Hausmeister nur für Betriebsaufgaben) |
| Verwaltervergütung, Kontoführung | Nein |
| Zuführung zur Erhaltungsrücklage | Nein |
| Reparaturen am Gemeinschaftseigentum | Nein |
Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB), auch wenn die Hausgeldabrechnung der Gemeinschaft spät kommt. Grundsteuer zahlt der Eigentümer direkt an die Gemeinde; sie ist ebenfalls umlagefähig. Welche Posten im Einzelnen weitergegeben werden dürfen, erklärt der Artikel Hausgeld auf den Mieter umlegen.
Eigentumswohnung vermieten: So wird versteuert
Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und gehören in die Anlage V der Steuererklärung. Versteuert wird der Überschuss: Einnahmen einschließlich der vereinnahmten Nebenkostenvorauszahlungen minus Werbungskosten, mit dem persönlichen Steuersatz. Einen eigenen Freibetrag für Mieteinnahmen gibt es nicht.
- Abschreibung (AfA) auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises nach § 7 Abs. 4 EStG: 2 % jährlich bei Fertigstellung von 1925 bis Ende 2022, 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925, 3 % bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022. Der Anteil für Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.
- Hausgeld: Laufende Bewirtschaftungskosten sind sofort abziehbar. Zuführungen zur Erhaltungsrücklage erst, wenn die Rücklage für Erhaltungsmaßnahmen ausgegeben wird.
- Schuldzinsen für die Finanzierung, Grundsteuer, Versicherungen, Fahrtkosten zur Wohnung.
- Erhaltungsaufwand ist sofort abziehbar; größere Beträge lassen sich bei Wohngebäuden auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV).
- Achtung in den ersten drei Jahren nach dem Kauf: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten ohne Umsatzsteuer 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, sind sie nur über die AfA abziehbar (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Vermietet ein Eigentümer günstig, etwa an Angehörige, kann der Werbungskostenabzug gekürzt werden: Bei einer Miete unter 50 % der ortsüblichen Marktmiete sind Werbungskosten nur anteilig abziehbar, ab 66 % voll (§ 21 Abs. 2 EStG). Weitere absetzbare Kosten nennt der Artikel Werbungskosten bei Vermietung.
Beispiel: Steuerlicher Überschuss einer vermieteten Eigentumswohnung
Beispiel
Wohnung aus dem Jahr 1985, vereinfacht
Kaufpreis 300.000 €, davon entfallen 60.000 € auf Grund und Boden. Gebäudeanteil 240.000 € × 2 % = 4.800 € AfA im Jahr. Einnahmen: Kaltmiete 900 € × 12 = 10.800 € plus Nebenkostenvorauszahlungen 2.400 € = 13.200 €. Werbungskosten: gezahltes Hausgeld 3.600 €, davon 600 € Zuführung zur Erhaltungsrücklage (noch nicht abziehbar), also 3.000 €; Schuldzinsen 3.000 €; AfA 4.800 €. Summe 10.800 €. Überschuss: 13.200 € − 10.800 € = 2.400 €. Dieser Betrag wird mit dem persönlichen Steuersatz versteuert.
Gekaufte Wohnung mit Mieter: Was weiter gilt
Wer eine bereits vermietete Eigentumswohnung kauft, tritt in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Miete, Kaution und Kündigungsschutz bleiben unverändert; für die Rückzahlung der Kaution haftet der Erwerber (§ 566a BGB).
Ist die Wohnung erst nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft worden, gilt eine Kündigungssperrfrist: Eine Eigenbedarfskündigung ist frühestens drei Jahre nach dem Verkauf möglich, in Gebieten mit Landesverordnung bis zu zehn Jahre (§ 577a BGB).
Checkliste vor der ersten Vermietung
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung auf Zweckbestimmung und Zustimmungspflichten prüfen.
- Aktuelle Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan zur Hand nehmen, umlagefähige Kosten heraussuchen und angemessene Vorauszahlungen festlegen.
- Mietvertrag mit Betriebskostenvereinbarung aufsetzen und die Hausordnung als Anlage beifügen.
- Energieausweis bereithalten und bei der Besichtigung vorlegen.
- Verwalter über den neuen Mieter informieren, etwa für Schlüssel, Klingelschild und Aushänge.
- Belege für Kauf, Finanzierung und Hausgeld sammeln, damit die Anlage V vollständig wird.
Häufige Fragen
Muss die Eigentümergemeinschaft der Vermietung zustimmen?
Grundsätzlich nicht, denn Eigentümer dürfen ihre Wohnung vermieten. Eine Zustimmungspflicht besteht nur, wenn die Gemeinschaftsordnung sie ausdrücklich vorsieht. Auch dann darf die Zustimmung in der Regel nur aus wichtigem Grund verweigert werden.
Wo bekomme ich die Teilungserklärung meiner Eigentumswohnung?
Sie liegt beim Grundbuchamt in den Grundakten und meist auch beim Verwalter. Eigentümer haben ein berechtigtes Interesse und können eine Kopie anfordern. Den Weg beschreibt der Artikel Teilungserklärung einsehen und anfordern.
Kann ich eine Sonderumlage auf den Mieter umlegen?
In der Regel nicht, weil Sonderumlagen meist Reparaturen oder Modernisierungen finanzieren, die nicht zu den Betriebskosten gehören. Steuerlich kann die Sonderumlage aber je nach Verwendung Werbungskosten sein.
Muss der Mieter an der Eigentümerversammlung teilnehmen dürfen?
Nein. Die Versammlung ist den Eigentümern vorbehalten. Ein Eigentümer kann sich aber per Vollmacht in Textform vertreten lassen (§ 25 Abs. 3 WEG), ob das auch der Mieter sein darf, hängt von der Gemeinschaftsordnung ab.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen