WEG-Verwalter: Aufgaben, Rechte und Pflichten
Kurz gesagt
Der WEG-Verwalter führt die laufende Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und vertritt die rechtsfähige Gemeinschaft (§ 9a WEG) nach außen. Ohne Beschluss darf er nur Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung sowie dringende Maßnahmen zur Abwendung von Nachteilen treffen; alles Wesentliche entscheiden die Eigentümer. Er wird für höchstens fünf Jahre bestellt, beim ersten Mal nach Begründung für höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG).
Welche Rolle der Verwalter in der Wohnungseigentümergemeinschaft hat
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist selbst rechtsfähig (§ 9a WEG). Sie schließt Verträge, zahlt Rechnungen und kann klagen und verklagt werden. Handeln kann sie aber nur durch Menschen. Diese Aufgabe übernimmt der Verwalter: Er ist das ausführende Organ der Gemeinschaft, während die Eigentümerversammlung das entscheidende Organ ist. Grundlagen zur Rechtsform erklärt der Artikel Wohnungseigentümergemeinschaft.
Der Verwalter handelt für die Gemeinschaft, nicht für einzelne Eigentümer. Für das Sondereigentum, also die eigene Wohnung, ist er nicht zuständig. Wer seine Wohnung vermietet, bleibt selbst Vermieter; der Verwalter hat mit dem Mietverhältnis nichts zu tun, sofern der Eigentümer ihn nicht gesondert als Mietverwalter beauftragt.
Die wichtigsten Pflichten des WEG-Verwalters
- Eigentümerversammlung: mindestens einmal jährlich einberufen, in Textform und mit einer Frist von mindestens drei Wochen (§ 24 WEG), leiten und das Protokoll erstellen.
- Beschlüsse umsetzen: Aufträge vergeben, Handwerker beauftragen, Verträge abschließen, so wie die Eigentümer es beschlossen haben.
- Finanzen: Hausgeld einziehen, Rechnungen bezahlen, die Gelder der Gemeinschaft getrennt vom eigenen Vermögen führen.
- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung: nach Ablauf des Kalenderjahres die Jahresabrechnung und einen Vermögensbericht aufstellen (§ 28 WEG).
- Erhaltung: das Gemeinschaftseigentum im Blick behalten, Mängel erkennen und den Eigentümern Maßnahmen zur Entscheidung vorlegen.
- Beschluss-Sammlung und Unterlagen: Beschlüsse eintragen, Verwaltungsunterlagen ordnen und Eigentümern Einsicht gewähren (§ 18 Abs. 4 WEG).
Welche Kosten im Hausgeld stecken und wie Eigentümer reagieren können, wenn es deutlich steigt, zeigt der Artikel Hausgeld zu hoch.
Was darf der Verwalter entscheiden, ohne die Eigentümer zu fragen?
Seit der WEG-Reform hat der Verwalter einen eigenen, gesetzlich festgelegten Entscheidungsspielraum. Ohne Beschluss darf er alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Außerdem darf er alles tun, was zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils notwendig ist.
| Typischerweise ohne Beschluss | Typischerweise nur mit Beschluss |
|---|---|
| kleinere Reparaturen, z. B. defekte Türschließer oder Leuchtmittel | Sanierung von Dach, Fassade oder Heizung |
| Notmaßnahmen bei Rohrbruch oder Sturmschaden | Aufträge mit hohen Kosten für die Gemeinschaft |
| laufende Wartungs- und Versorgungsverträge fortführen | neue langfristige Verträge, Darlehen, Grundstücksgeschäfte |
| Mahnungen an säumige Hausgeldzahler | Klagen, sofern nicht dringend zur Fristwahrung |
| Fristen gegenüber Behörden oder Versicherern wahren | bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum |
Wo die Grenze der „untergeordneten Bedeutung“ liegt, hängt von der Größe der Anlage und ihren Finanzen ab. Ein Betrag, der für eine große Gemeinschaft unbedeutend ist, kann für eine kleine erheblich sein. Die Eigentümer können die Befugnisse des Verwalters deshalb per Beschluss erweitern oder einschränken, etwa durch eine Wertgrenze für Aufträge ohne Rückfrage.
Beispiel
Wertgrenze per Beschluss
Eine Gemeinschaft beschließt, dass der Verwalter Aufträge bis 2.000 € je Einzelfall ohne Rückfrage vergeben darf. Im Frühjahr fällt die Klingelanlage aus, die Reparatur kostet 850 €: Der Verwalter beauftragt sie selbst. Für den Austausch der Haustür liegt ein Angebot über 6.500 € vor. Das übersteigt die Grenze, er muss den Eigentümern die Entscheidung vorlegen. Platzt dagegen nachts ein Wasserrohr, darf er den Notdienst sofort rufen, auch wenn die Rechnung höher ausfällt.
Vertretung nach außen: Was der Verwalter unterschreiben darf
Nach außen vertritt der Verwalter die Gemeinschaft grundsätzlich umfassend, gerichtlich und außergerichtlich. Ein Handwerker kann sich also darauf verlassen, dass ein vom Verwalter erteilter Auftrag die Gemeinschaft bindet. Für Grundstückskauf- und Darlehensverträge braucht der Verwalter dagegen stets einen Beschluss.
Rechte der Eigentümer gegenüber dem Verwalter
Einzelne Eigentümer können dem Verwalter keine Weisungen erteilen. Sie haben aber wirksame Kontrollrechte. Jeder Eigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG), etwa in Belege, Verträge und Kontoauszüge. Was gilt, wenn der Verwalter das verweigert, erklärt der Artikel Verwalter gibt Unterlagen nicht heraus.
Außerdem kann jeder Eigentümer verlangen, dass die Gemeinschaft ordnungsmäßig verwaltet wird. Dazu gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG auch die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Wer diese Qualifikation braucht und welche Ausnahmen gelten, steht im Artikel Zertifizierter Verwalter. Beschlüsse, die auf Vorlagen des Verwalters beruhen, können Eigentümer binnen eines Monats anfechten (§ 45 WEG).
Bestellung, Laufzeit und Abberufung
Die Eigentümer bestellen den Verwalter per Mehrheitsbeschluss. Die Bestellung gilt höchstens fünf Jahre, die erste Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Eine erneute Bestellung ist möglich. Von der Bestellung zu trennen ist der Verwaltervertrag, der Vergütung und Einzelheiten der Leistungen regelt.
Seit der Reform können die Eigentümer den Verwalter jederzeit per Mehrheitsbeschluss abberufen, ohne einen wichtigen Grund nachweisen zu müssen. Der Verwaltervertrag endet dann nach den gesetzlichen Regeln ebenfalls, wenn auch nicht in jedem Fall sofort. Wie der Übergang zum Nachfolger abläuft und welche Unterlagen übergeben werden müssen, beschreibt der Artikel Verwalterwechsel.
Häufige Fragen
Muss eine Eigentümergemeinschaft einen Verwalter haben?
Nein, eine Pflicht besteht nicht. Ohne Verwalter vertreten die Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam, was in größeren Anlagen kaum praktikabel ist. Jeder Eigentümer kann aber im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung die Bestellung eines Verwalters verlangen.
Haftet der Verwalter für Fehler?
Ja. Verletzt der Verwalter seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag, etwa durch eine versäumte Frist oder eine eigenmächtige teure Maßnahme, kann die Gemeinschaft Schadensersatz verlangen. Viele Verwalter haben dafür eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung.
Darf der Verwalter einzelnen Eigentümern Auskunft über andere Eigentümer geben?
Im Rahmen der Verwaltung dürfen Eigentümer erfahren, wer die anderen Mitglieder der Gemeinschaft sind, etwa über die Eigentümerliste. Darüber hinaus muss der Verwalter den Datenschutz beachten und darf persönliche Daten nicht beliebig weitergeben.
Kann ein Eigentümer selbst Verwalter werden?
Ja, auch ein Wohnungseigentümer kann zum Verwalter bestellt werden. Ob er dafür eine Zertifizierung braucht, hängt von der Größe der Gemeinschaft und den Wünschen der anderen Eigentümer ab.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen