Eigenbedarf trotz freier Wohnung: Die Anbietpflicht des Vermieters
Kurz gesagt
Ein Vermieter mit mehreren Wohnungen darf selbst wählen, welche er für seinen Eigenbedarf nutzt. Wird aber bis zum Ende der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage frei, muss er sie dem gekündigten Mieter nach der Rechtsprechung grundsätzlich anbieten. Eine allgemeine Pflicht, für den Mieter eine neue Wohnung auf dem Markt zu suchen, hat er dagegen nicht.
Eigenbedarf, obwohl eine andere Wohnung frei ist: Geht das?
Grundsätzlich ja. Für eine Kündigung wegen Eigenbedarf braucht der Vermieter ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Gerichte respektieren dabei seine Lebensplanung: Er entscheidet selbst, welche seiner Wohnungen er oder seine Angehörigen nutzen wollen. Lage, Größe, Stockwerk oder ein Garten können gute Gründe sein, gerade die vermietete Wohnung zu wählen und nicht die leerstehende.
Die Grenze ist der Rechtsmissbrauch. Steht eine gleichwertige Wohnung frei, die den Bedarf ohne Nachteile genauso gut deckt, und kündigt der Vermieter trotzdem dem Mieter, kann das nach der Rechtsprechung missbräuchlich sein. Dann trägt die Kündigung nicht. Ob die freie Wohnung wirklich gleichwertig ist, hängt vom Einzelfall ab.
Die Anbietpflicht: Freie Alternativwohnung dem Mieter anbieten
Von der Wahl der Wohnung zu unterscheiden ist die Anbietpflicht. Sie ist nicht im Gesetz geregelt, sondern ergibt sich aus der Rechtsprechung zur Rücksichtnahme im Mietverhältnis. Der Vermieter, der wegen Eigenbedarf kündigt, soll die Folgen für den Mieter möglichst gering halten. Deshalb muss er ihm eine andere geeignete Wohnung anbieten, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:
- Die Wohnung gehört dem Vermieter und liegt im selben Haus oder in derselben Wohnanlage.
- Sie steht bereits leer oder wird spätestens bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei.
- Der Vermieter will sie wieder vermieten – nicht selbst nutzen, verkaufen oder aus anderen Gründen leer lassen.
- Sie ist für den Mieter grundsätzlich geeignet, etwa nach Größe und Zuschnitt.
Wird eine Wohnung erst nach dem Ende der Kündigungsfrist frei, besteht grundsätzlich keine Anbietpflicht mehr. Wohnungen in anderen Stadtteilen oder Orten muss der Vermieter nach der Rechtsprechung in der Regel nicht anbieten.
Zu welchen Bedingungen muss der Vermieter die Wohnung anbieten?
Der Vermieter muss die Alternativwohnung nicht zu den Konditionen des alten Vertrags überlassen. Er darf grundsätzlich die Bedingungen verlangen, die er auch von einem neuen Mieter fordern würde, also eine marktübliche Miete im Rahmen der gesetzlichen Grenzen. Das Angebot muss aber so konkret sein, dass der Mieter entscheiden kann: Lage, Größe, Ausstattung, Miete und Nebenkosten sowie der Zeitpunkt, ab dem die Wohnung verfügbar ist.
Beispiel: Vermieter mit mehreren Wohnungen im Haus
Beispiel
Wann eine frei werdende Wohnung angeboten werden muss
Einer Vermieterin gehört ein Haus mit sechs Wohnungen. Am 1. Oktober 2026 kündigt sie dem Mieter im zweiten Stock wegen Eigenbedarf für ihre Mutter, weil diese eine Wohnung mit Aufzugsnähe braucht. Die Kündigungsfrist endet am 31. März 2027. Im Dezember 2026 kündigt der Mieter im Dachgeschoss seinen Vertrag zum 28. Februar 2027. Die Dachwohnung ist für die Mutter ungeeignet, für den gekündigten Mieter aber passend. Da sie vor dem 31. März 2027 frei wird und neu vermietet werden soll, muss die Vermieterin sie dem gekündigten Mieter anbieten. Würde die Dachwohnung erst im Mai 2027 frei, bestünde grundsätzlich keine Anbietpflicht mehr.
Was passiert, wenn der Vermieter die Wohnung nicht anbietet?
Welche Folgen eine verletzte Anbietpflicht hat, beurteilen Gerichte im Einzelfall. Nach der Rechtsprechung kommen vor allem Schadensersatzansprüche des Mieters in Betracht: etwa für Umzugskosten oder eine höhere Miete in der neuen Wohnung, die er bei einem Angebot hätte vermeiden können. Der Mieter muss dann darlegen, dass er die angebotene Wohnung angenommen hätte.
Die Anbietpflicht ist nicht zu verwechseln mit vorgetäuschtem Eigenbedarf. Wer gar nicht einziehen wollte, handelt anders als jemand, der nur vergessen hat, eine frei werdende Wohnung anzubieten. Was bei vorgeschobenem Bedarf gilt, steht im Artikel Vorgetäuschter Eigenbedarf.
Muss der Vermieter bei Eigenbedarf eine neue Wohnung suchen?
Nein. Eine Pflicht, für den Mieter auf dem freien Markt eine Ersatzwohnung zu suchen oder zu bezahlen, besteht nicht. Auch die Umzugskosten muss der Vermieter bei einer berechtigten Eigenbedarfskündigung grundsätzlich nicht tragen; Details dazu im Artikel Eigenbedarfskündigung: Wer zahlt die Umzugskosten?
Findet der Mieter trotz ernsthafter Suche keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen, kann das aber eine Härte sein. Dann kann er der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen (§ 574 BGB). Wie das funktioniert, erklärt der Artikel Widerspruch gegen die Kündigung.
Praxis: So gehen beide Seiten vor
- Vermieter prüfen vor der Kündigung, ob eine andere eigene Wohnung den Bedarf genauso gut decken würde, und halten fest, warum gerade diese Wohnung benötigt wird.
- Bis zum Ende der Kündigungsfrist behalten Vermieter im Blick, ob im Haus oder in der Wohnanlage eine Wohnung frei wird.
- Wird eine Wohnung frei, bieten sie diese dem gekündigten Mieter schriftlich mit Miete und Bezugstermin an und setzen eine angemessene Antwortfrist.
- Mieter fragen nach, ob im Haus Wohnungen frei sind oder frei werden, und halten Leerstand und Vermietungsanzeigen mit Datum fest.
- Bei Streit holen Mieter Rat beim Mieterverein, Vermieter bei Haus & Grund oder einem Fachanwalt für Mietrecht.
Häufige Fragen
Muss der Vermieter auch eine größere oder teurere Wohnung anbieten?
Angeboten werden muss grundsätzlich eine Wohnung, die für den Mieter in Betracht kommt. Ob sie ihm zu groß oder zu teuer ist, entscheidet der Mieter selbst. Im Zweifel ist es für den Vermieter sicherer, die Wohnung anzubieten, als sie stillschweigend anderweitig zu vermieten.
Gilt die Anbietpflicht auch für Wohnungen in einem anderen Haus des Vermieters?
In der Regel nicht. Die Rechtsprechung bezieht die Pflicht auf Wohnungen im selben Haus oder in derselben Wohnanlage. Für weiter entfernte Wohnungen besteht grundsätzlich keine Anbietpflicht.
Was ist, wenn die freie Wohnung erst nach dem Auszug des Mieters frei wird?
Maßgeblich ist das Ende der Kündigungsfrist. Wird eine Wohnung erst danach frei, muss der Vermieter sie grundsätzlich nicht mehr anbieten, auch wenn der Mieter noch keine neue Bleibe gefunden hat.
Kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter selbst in die freie Wohnung zieht?
Nein. Der Vermieter bestimmt, welche Wohnung er nutzt. Nur wenn die freie Wohnung den Bedarf ohne Nachteile genauso gut deckt, kann die Kündigung der vermieteten Wohnung rechtsmissbräuchlich sein.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen