Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen und Ablauf

Was Eigenbedarf nach dem BGB bedeutet

Mietverträge über Wohnraum laufen meist auf unbestimmte Zeit. Beenden kann der Vermieter sie mit einer ordentlichen Kündigung nur, wenn er ein berechtigtes Interesse hat (§ 573 BGB). Eine Kündigung, um anschließend mehr Miete zu verlangen, ist ausdrücklich ausgeschlossen. Neben erheblichen schuldhaften Pflichtverletzungen des Mieters und der Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung nennt das Gesetz den Eigenbedarf als typischen Kündigungsgrund.

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt Eigenbedarf vor, wenn der Vermieter „die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“. Das Wort „benötigt“ setzt keine Notlage voraus. Nach der Rechtsprechung genügen vernünftige und nachvollziehbare Gründe, die Wohnung selbst zu nutzen oder nutzen zu lassen. Gerichte respektieren grundsätzlich die Lebensplanung des Eigentümers und prüfen vor allem, ob der Wunsch ernst gemeint ist.

Voraussetzungen: Wann ist Eigenbedarf möglich?

• Unbefristeter Mietvertrag: Bei einem wirksam befristeten Vertrag oder einem vereinbarten Kündigungsverzicht ist eine ordentliche Kündigung während der Laufzeit in der Regel ausgeschlossen.
• Begünstigte Person: Einziehen soll der Vermieter selbst, ein Familienangehöriger oder ein Angehöriger seines Haushalts. Wer genau dazugehört, erklärt der Artikel Für wen darf der Vermieter kündigen?
• Konkreter Nutzungswunsch: Die Person will die Wohnung in absehbarer Zeit tatsächlich beziehen. Eine Kündigung „auf Vorrat“ für einen vielleicht irgendwann entstehenden Bedarf reicht nicht.
• Nachvollziehbarer Anlass: etwa Familienzuwachs, ein neuer Arbeitsplatz in der Nähe, eine Trennung oder der Wunsch, im Alter näher bei den Kindern zu leben.
• Kein Rechtsmissbrauch: Der Bedarf darf nicht weit überhöht sein und sich nicht ebenso gut mit einer anderen freien Wohnung des Vermieters decken lassen.
• Keine Sperrfrist: Nach der Umwandlung in Eigentumswohnungen und einem Verkauf muss der Erwerber eine Wartezeit einhalten.
• Formgerechte Kündigung: schriftlich, eigenhändig unterschrieben und mit Angabe der Gründe.

Eigenbedarf kann grundsätzlich nur ein Vermieter geltend machen, der selbst wohnen kann – also ein Mensch. Eine GmbH oder eine andere juristische Person hat keinen eigenen Wohnbedarf. Für Erbengemeinschaften und Gesellschaften bürgerlichen Rechts gelten Besonderheiten.

Wann die Kündigung trotz echtem Wunsch scheitert

Selbst ein ernsthafter Nutzungswunsch trägt die Kündigung nicht, wenn sie rechtsmissbräuchlich ist. Die Rechtsprechung hat dafür vor allem diese Fallgruppen entwickelt:

• Weit überhöhter Wohnbedarf: Die Wohnung ist für den geplanten Zweck offensichtlich viel zu groß. Wo die Grenze liegt, hängt vom Einzelfall ab.
• Absehbarer Bedarf bei Vertragsschluss: Wusste der Vermieter schon beim Abschluss des Mietvertrags, dass er die Wohnung bald selbst braucht, und hat er das verschwiegen, kann eine spätere Kündigung treuwidrig sein.
• Freie Alternativwohnung: Wird während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage frei, muss der Vermieter sie dem Mieter nach der Rechtsprechung grundsätzlich anbieten.
• Vorgeschobener Grund: Wer Eigenbedarf nur behauptet, um die Wohnung teurer neu zu vermieten oder leer zu verkaufen, riskiert Schadensersatz. Mehr dazu im Artikel vorgetäuschter Eigenbedarf.

Ablauf der Eigenbedarfskündigung in acht Schritten

1. Zulässigkeit klären: Mietvertrag auf Befristung oder Kündigungsverzicht prüfen und nach einem Wohnungskauf feststellen, ob eine Sperrfrist läuft.
2. Die Person festlegen, die einziehen soll, und den Anlass für ihren Wohnbedarf konkret aufschreiben.
3. Das Kündigungsschreiben aufsetzen und darin Bedarfsperson, Verwandtschaftsverhältnis und Grund nennen. Welche Angaben Pflicht sind, zeigt der Artikel Eigenbedarf begründen.
4. Den Mieter auf sein Widerspruchsrecht sowie auf Form und Frist des Widerspruchs hinweisen.
5. Das Schreiben von allen Vermietern eigenhändig unterschreiben lassen. E-Mail, Fax oder Messenger-Nachricht genügen nicht (§ 568 Abs. 1 BGB).
6. Die Kündigung beweisbar zustellen, am besten durch persönliche Übergabe vor Zeugen oder durch einen Boten, der den Inhalt kennt.
7. Bis zum Ende der Frist frei werdende vergleichbare Wohnungen anbieten und einen Wegfall des Bedarfs sofort mitteilen.
8. Die Wohnung zum Fristende zurücknehmen. Zieht der Mieter nicht aus, bleibt nur die Räumungsklage – eigenmächtiges Räumen ist verboten.

Welche Kündigungsfrist gilt bei Eigenbedarf?

Eine eigene Frist für Eigenbedarf gibt es nicht. Es gelten die gesetzlichen Fristen des Vermieters aus § 573c BGB. Die Kündigung muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat mitzählt. Je länger die Wohnung dem Mieter schon überlassen ist, desto länger die Frist:

Welche Rechte haben Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung?

Mieter sollten zuerst prüfen, ob die Kündigung formal stimmt: Unterschrift, Begründung und Frist. Eine Kündigung ohne ausreichende Gründe im Schreiben ist unwirksam, das Mietverhältnis läuft dann einfach weiter.

Ist die Kündigung wirksam, bedeutet der Auszug für den Mieter aber eine unzumutbare Härte, kann er nach § 574 BGB widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Das kommt etwa bei hohem Alter, schwerer Krankheit oder fehlendem angemessenem Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen in Betracht. Der Widerspruch muss schriftlich spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses erklärt werden, sofern der Vermieter rechtzeitig auf das Widerspruchsrecht hingewiesen hat. Die Abwägung erklärt der Artikel Widerspruch gegen die Kündigung.

Bleibt der Mieter nach Fristende in der Wohnung, muss der Vermieter auf Räumung klagen. Das Gericht kann eine Räumungsfrist gewähren, insgesamt höchstens ein Jahr (§ 721 ZPO).

Sonderfälle: Wohnungskauf, Umwandlung und Zweifamilienhaus

Nach einem Verkauf gilt: Kauf bricht nicht Miete. Der Erwerber tritt in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB) und kann Eigenbedarf erst geltend machen, wenn er als Eigentümer im Grundbuch steht und damit Vermieter geworden ist.

Nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen gilt eine Sperrfrist: Wurde die Wohnung nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, kann sich der Käufer frühestens nach drei Jahren auf Eigenbedarf berufen, in Gebieten mit Landesverordnung erst nach bis zu zehn Jahren (§ 577a BGB). Einzelheiten stehen im Artikel zur Sperrfrist nach Umwandlung.

Im Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter selbst wohnt, braucht er keinen Eigenbedarf: Nach § 573a BGB darf er auch ohne berechtigtes Interesse kündigen, die Kündigungsfrist verlängert sich dann aber um drei Monate.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 573 BGB
• § 573c BGB
• § 574 BGB
• § 577a BGB
• § 568 BGB