Eigenbedarf und keine neue Wohnung gefunden: Was tun?

Erster Schritt: Ist die Kündigung überhaupt wirksam?

Bevor es um die Wohnungssuche geht, lohnt ein genauer Blick auf das Kündigungsschreiben. Viele Eigenbedarfskündigungen scheitern an Formfehlern – dann endet das Mietverhältnis gar nicht, und der Druck ist weg. Wie eine Eigenbedarfskündigung grundsätzlich abläuft, erklärt der Artikel Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen und Ablauf.

• Form: Die Kündigung muss schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift aller Vermieter erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB).
• Begründung: Person und Grund des Eigenbedarfs müssen im Schreiben stehen (§ 573 Abs. 3 BGB). Details unter Eigenbedarf begründen.
• Frist: Je nach Mietdauer drei, sechs oder neun Monate. Siehe Kündigungsfrist bei Eigenbedarf.
• Sperrfrist: Nach Umwandlung in Eigentumswohnungen und Verkauf gilt eine Sperrfrist von drei, in manchen Gebieten bis zu zehn Jahren (§ 577a BGB).
• Anbietpflicht: Hat der Vermieter eine vergleichbare freie Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage, muss er sie grundsätzlich anbieten. Siehe Eigenbedarf trotz freier Wohnung.

Widerspruch, weil keine Ersatzwohnung zu finden ist

Ist die Kündigung wirksam, kann der Mieter ihr trotzdem widersprechen, wenn der Auszug eine unzumutbare Härte wäre (§ 574 BGB). Das Gesetz nennt ausdrücklich den Fall, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. „Angemessen“ heißt nicht gleichwertig: Eine etwas kleinere, teurere oder weiter entfernte Wohnung kann zumutbar sein.

Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und grundsätzlich spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses beim Vermieter sein (§ 574b Abs. 2 BGB). Treffen weitere Umstände wie Alter, Krankheit oder Kinder zusammen, verstärkt das den Einwand – mehr dazu im Artikel Härtefall bei Eigenbedarf. Den allgemeinen Ablauf beschreibt Widerspruch gegen die Kündigung.

Die Wohnungssuche richtig dokumentieren

Ob keine Ersatzwohnung zu finden war, muss der Mieter im Streitfall darlegen und beweisen. Gerichte erwarten ernsthafte, fortlaufende Bemühungen ab Zugang der Kündigung – nicht erst kurz vor dem Auszugstermin.

1. Sofort nach Zugang der Kündigung mit der Suche beginnen und den Suchradius realistisch festlegen.
2. Jede Anfrage festhalten: Datum, Anzeige oder Anbieter, Größe, Miete und Ergebnis. Screenshots und Absagen aufbewahren.
3. Suchaufträge bei Portalen, Wohnungsgesellschaften und Genossenschaften einrichten und die Bestätigungen sichern.
4. Einen Wohnberechtigungsschein beantragen, falls das Einkommen dafür infrage kommt, und sich bei der Gemeinde als wohnungssuchend melden.
5. Die Unterlagen geordnet sammeln, damit sie für Widerspruch, Verhandlung oder Gericht bereitliegen.

Mit dem Vermieter über einen späteren Auszug sprechen

Viele Vermieter sind an einer Einigung interessiert, weil ein Rechtsstreit Monate dauern kann. Möglich ist etwa eine Verlängerung um einige Monate gegen die Zusage, zu einem festen Termin auszuziehen, oder ein Aufhebungsvertrag, der den Auszug an den Einzug in eine neue Wohnung koppelt. Manchmal lässt sich zusätzlich ein Zuschuss aushandeln, siehe Wer zahlt die Umzugskosten?.

Nach Fristablauf: Räumungsklage und Räumungsfrist

Bleibt der Mieter nach dem Kündigungstermin in der Wohnung, darf der Vermieter nicht selbst räumen oder die Schlösser tauschen. Er muss eine Räumungsklage erheben. Für die Zeit nach Vertragsende ist weiterhin ein Entgelt für die Nutzung der Wohnung zu zahlen. Wie das Verfahren abläuft, beschreibt der Artikel Räumungsklage: Ablauf, Dauer und Kosten.

Das Gericht kann eine Räumungsfrist gewähren, wenn der Mieter sie begründet, etwa mit nachweislich erfolgloser Suche. Die Frist kann verlängert werden, darf aber insgesamt ein Jahr nicht überschreiten (§ 721 ZPO). Mehr dazu unter Räumungsfrist und Räumungsklage abwenden. Zu bedenken ist: Wer den Prozess verliert, trägt in der Regel die Verfahrenskosten.

Wenn Wohnungslosigkeit droht

Niemand muss nach einer Räumung auf der Straße schlafen. Die Gemeinden sind nach dem jeweiligen Landesrecht verpflichtet, unfreiwillig wohnungslose Menschen vorübergehend unterzubringen, etwa in einer Notunterkunft. Zuständig ist meist das Ordnungsamt oder die Fachstelle für Wohnungsnotfälle. Es lohnt sich, dort schon Kontakt aufzunehmen, sobald ein Räumungstermin feststeht.

Wer Sozialleistungen bezieht oder ein geringes Einkommen hat, sollte zusätzlich beim Jobcenter oder Sozialamt klären, ob Kosten für Umzug, Kaution oder Miete der neuen Wohnung übernommen werden. Unterstützung bei der rechtlichen Prüfung bieten Mietervereine und Fachanwälte für Mietrecht. In besonderen Ausnahmefällen, etwa bei akuter Gefahr für Leben oder Gesundheit, kann das Vollstreckungsgericht eine Räumung zusätzlich aufschieben.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 574 BGB
• § 574b BGB
• § 573 BGB
• § 721 ZPO