Vorgetäuschter Eigenbedarf: Welche Rechte Mieter haben und was Schadensersatz umfasst

Wann ist Eigenbedarf vorgeschoben?

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf setzt voraus, dass der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Entscheidend ist ein ernsthafter, konkreter Nutzungswunsch im Zeitpunkt der Kündigung. Vorgeschoben ist der Eigenbedarf, wenn dieser Wunsch nur behauptet wird – etwa, um den Mieter loszuwerden, die Wohnung teurer neu zu vermieten oder leer zu verkaufen.

Davon zu unterscheiden ist der nachträglich weggefallene Eigenbedarf: Der Bedarf war echt, entfällt aber später, zum Beispiel wegen einer Trennung oder eines Jobwechsels. Das ist keine Täuschung. Fällt der Bedarf noch vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, muss der Vermieter den Mieter aber informieren. Mehr dazu im Artikel Eigenbedarf fällt weg.

Typische Anzeichen: Der Vermieter zieht nicht ein

• Die Wohnung steht nach dem Auszug lange leer oder wird wieder vermietet, oft zu einer höheren Miete.
• Die Wohnung wird kurz nach dem Auszug zum Verkauf angeboten.
• Die angeblich einziehende Person wohnt weiter an ihrer alten Adresse oder ist dort gemeldet.
• Nachbarn berichten, dass nur gelegentlich jemand in der Wohnung ist.
• Der Vermieter hatte vorher eine Mieterhöhung verlangt, die der Mieter abgelehnt hat.
• Die Begründung im Kündigungsschreiben war auffällig vage oder änderte sich im Laufe der Zeit.

Keines dieser Anzeichen beweist allein eine Täuschung. Zusammen können sie aber ein starkes Indiz sein. Wie lange der Vermieter die Wohnung tatsächlich nutzen muss, damit keine Zweifel entstehen, erklärt der Artikel Wie lange muss der Vermieter nach einer Eigenbedarfskündigung selbst wohnen?

Eigenbedarf nachweisen: Wer muss was beweisen?

Solange der Mieter noch in der Wohnung wohnt und der Vermieter auf Räumung klagt, muss der Vermieter den Eigenbedarf darlegen und beweisen. Er muss schildern, wer einziehen soll und warum. Das Gericht prüft, ob der Nutzungswunsch ernsthaft und nachvollziehbar ist.

Ist der Mieter bereits ausgezogen und verlangt Schadensersatz, muss grundsätzlich er die Täuschung beweisen. Das ist schwierig, weil er keinen Einblick in die Pläne des Vermieters hat. Nach der Rechtsprechung trifft den Vermieter deshalb eine gesteigerte Pflicht zur Erklärung: Setzt er den angekündigten Bedarf nicht um, muss er stimmig und nachvollziehbar darlegen, warum der Bedarf nachträglich entfallen sein soll. Gelingt ihm das nicht, spricht vieles für einen vorgeschobenen Eigenbedarf.

Eigenbedarf anfechten, solange Sie noch in der Wohnung wohnen

1. Kündigungsschreiben prüfen: Form, Frist und Begründung. Fehlen Name der Bedarfsperson und nachvollziehbarer Grund, kann die Kündigung schon deshalb unwirksam sein.
2. Dem Vermieter schriftlich mitteilen, dass der Eigenbedarf bestritten wird, und konkrete Gründe für die Zweifel nennen.
3. Prüfen, ob zusätzlich ein Härte-Widerspruch nach § 574 BGB in Frage kommt, und dessen Frist wahren.
4. Nicht voreilig ausziehen: Hält der Vermieter an der Kündigung fest, muss er Räumungsklage erheben und dort den Eigenbedarf beweisen.
5. Frühzeitig Rat beim Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht einholen.

„Anfechten“ im rechtlichen Sinn muss man eine Kündigung nicht: Eine Kündigung ohne echten Eigenbedarf ist von vornherein unwirksam. Der Mieter kann das im Räumungsprozess einwenden. Wie der Härte-Widerspruch funktioniert, beschreibt der Artikel Widerspruch gegen die Kündigung.

Welchen Schadensersatz Mieter verlangen können

Wer auf eine Kündigung mit vorgetäuschtem Eigenbedarf hin auszieht, kann vom Vermieter Ersatz des Schadens verlangen, der ihm dadurch entstanden ist. Nach der Rechtsprechung kommen vor allem diese Posten in Betracht:

• Umzugskosten, zum Beispiel für Umzugsunternehmen, Transporter und Helfer,
• Maklerkosten für die neue Wohnung, soweit der Mieter sie tragen musste,
• die höhere Miete für eine vergleichbare neue Wohnung für einen gewissen Zeitraum,
• Kosten für Renovierung oder Einbauten, die in der alten Wohnung zurückgelassen wurden,
• Anwalts- und Gerichtskosten des Räumungsverfahrens.

Der Anspruch verjährt nach der regelmäßigen Frist von drei Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Mieter von den Umständen erfahren hat (§ 195 BGB, § 199 BGB). Neben dem zivilrechtlichen Schadensersatz kann ein vorgetäuschter Eigenbedarf auch strafrechtlich als Betrug verfolgt werden.

Vorsicht bei Vergleichen und Aufhebungsverträgen

Viele Eigenbedarfsstreitigkeiten enden mit einem Räumungsvergleich vor Gericht oder einem Aufhebungsvertrag, oft gegen eine Abfindung. Ob der Mieter danach noch Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs verlangen kann, hängt vom Inhalt der Vereinbarung ab. Enthält sie eine umfassende Abgeltungsklausel („alle gegenseitigen Ansprüche sind erledigt“), kann das spätere Ansprüche ausschließen. Nach der Rechtsprechung kommt es darauf an, ob mit dem Vergleich auch der Streit über den Eigenbedarf beigelegt werden sollte.

Mieter sollten deshalb vor der Unterschrift prüfen, ob der Vergleich ausdrücklich auf dem angekündigten Eigenbedarf beruht, und die Formulierung im Zweifel anpassen lassen.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 573 BGB
• § 574 BGB
• § 195 BGB
• § 199 BGB