Eigenbedarf fällt weg: Was der Vermieter dann tun muss
Kurz gesagt
Fällt der Eigenbedarf weg, bevor die Kündigungsfrist abgelaufen ist, muss der Vermieter den Mieter nach der Rechtsprechung unverzüglich informieren. Einseitig zurücknehmen kann er eine zugegangene Kündigung nicht; er bietet dem Mieter stattdessen an, das Mietverhältnis fortzusetzen. Verschweigt er den Wegfall, kann er dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet sein.
Wann der Eigenbedarf wegfällt
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs setzt voraus, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Zwischen Kündigung und Auszug liegen oft viele Monate. In dieser Zeit können sich Pläne ändern.
- Die Tochter, für die gekündigt wurde, bekommt einen Studienplatz in einer anderen Stadt.
- Der Vermieter erhält ein Jobangebot und bleibt an seinem bisherigen Wohnort.
- Die pflegebedürftige Mutter zieht doch in ein Pflegeheim.
- Eine Trennung oder ein Todesfall macht den Umzug überflüssig.
- Der Vermieter entscheidet sich, die Wohnung zu verkaufen statt selbst einzuziehen.
Entscheidend ist, ob der Bedarf endgültig entfallen ist. Eine bloße Verzögerung, etwa weil der Einzug wegen Renovierung einige Wochen später stattfindet, lässt den Eigenbedarf in der Regel nicht entfallen. Auch wenn sich nur Details ändern, etwa die Bedarfsperson mit einem Partner statt allein einziehen will, bleibt der Grund meist bestehen. Der Vermieter sollte solche Änderungen trotzdem dokumentieren, damit er später erklären kann, warum der Bedarf fortbestand.
Die Hinweispflicht bis zum Ende der Kündigungsfrist
Nach der Rechtsprechung muss der Vermieter den Mieter informieren, wenn der Eigenbedarf bis zum Ablauf der Kündigungsfrist wegfällt. Der Mieter soll nicht ausziehen, obwohl der Grund dafür nicht mehr besteht. Die Mitteilung sollte ohne schuldhaftes Zögern erfolgen, sobald die Änderung feststeht.
Fällt der Bedarf erst nach dem Ende der Kündigungsfrist weg, besteht diese Pflicht in der Regel nicht mehr. Das gilt auch dann, wenn der Mieter noch in der Wohnung wohnt, etwa weil er eine Räumungsfrist bekommen hat. Wie das Fristende berechnet wird, erklärt der Artikel Kündigungsfrist berechnen.
| Zeitpunkt des Wegfalls | Folge |
|---|---|
| Vor Zugang der Kündigung | Kündigung ohne berechtigtes Interesse, nicht aussprechen |
| Nach Zugang, vor Ende der Kündigungsfrist | Vermieter muss den Mieter informieren |
| Nach Ende der Kündigungsfrist | In der Regel keine Hinweispflicht mehr |
Kann der Vermieter die Eigenbedarfskündigung zurückziehen?
Eine Kündigung ist eine einseitige Erklärung. Sobald sie dem Mieter zugegangen ist, wirkt sie. Der Vermieter kann sie nicht einseitig zurücknehmen. Schreibt er „Ich ziehe die Kündigung zurück“, ist das rechtlich ein Angebot, das Mietverhältnis fortzusetzen.
Nimmt der Mieter das Angebot an, läuft der Vertrag zu den bisherigen Bedingungen weiter. Der Mieter kann aber auch ablehnen, etwa weil er schon eine neue Wohnung gefunden hat. Dann endet das Mietverhältnis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Eine Bestätigung braucht die ursprüngliche Kündigung dafür nicht; mehr dazu im Artikel Muss der Vermieter die Kündigung bestätigen?.
So informiert der Vermieter den Mieter richtig
- Sobald feststeht, dass der Bedarf entfallen ist, den Mieter schriftlich informieren.
- Kurz angeben, warum der Eigenbedarf weggefallen ist.
- Ausdrücklich anbieten, das Mietverhältnis zu unveränderten Bedingungen fortzusetzen.
- Das Schreiben mit Nachweis zustellen und eine Kopie aufbewahren.
- Nimmt der Mieter an, die Fortsetzung in einer gemeinsamen, unterschriebenen Erklärung festhalten.
Kündigen mehrere Vermieter gemeinsam, etwa ein Ehepaar, sollten auch alle die Mitteilung unterschreiben. Wer unterschreiben muss, erklärt der Artikel Wer muss die Kündigung unterschreiben?.
Beispiel: Wegfall kurz vor dem Auszug
Beispiel
Sohn nimmt Stelle im Ausland an
Ein Vermieter kündigt am 15. Januar 2026 wegen Eigenbedarfs für seinen Sohn. Der Mieter wohnt seit sechs Jahren in der Wohnung, die Kündigungsfrist beträgt daher sechs Monate. Die Kündigung geht nach dem dritten Werktag im Januar zu und wirkt deshalb zum 31. Juli 2026. Am 10. Mai 2026 sagt der Sohn zu, eine Stelle im Ausland anzutreten, und will die Wohnung nicht mehr. Der Vermieter muss den Mieter sofort informieren und die Fortsetzung anbieten, denn die Frist läuft noch knapp drei Monate. Hätte der Sohn erst am 15. August 2026 abgesagt, wäre die Kündigungsfrist bereits abgelaufen gewesen.
Folgen, wenn der Vermieter schweigt
Verschweigt der Vermieter den Wegfall und zieht der Mieter deshalb aus, kann der Mieter Schadensersatz verlangen. Dazu können Umzugskosten, Maklerkosten und eine höhere Miete für die neue Wohnung gehören. Die Einzelheiten beschreibt der Artikel Vorgetäuschter Eigenbedarf.
Auch wenn der Mieter noch nicht ausgezogen ist, kann er sich auf den Wegfall berufen: Ein Räumungsanspruch wegen Eigenbedarfs lässt sich dann in der Regel nicht mehr durchsetzen. Hatte der Vermieter eine Übernahme der Umzugskosten zugesagt, kommt es auf den genauen Inhalt dieser Absprache an.
Neuer Bedarf für eine andere Person
Manchmal entfällt der Bedarf für eine Person, während eine andere die Wohnung nun braucht. Ein einfacher Austausch der Bedarfsperson ist heikel. Denn die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen (§ 573 Abs. 3 BGB), und die ursprüngliche Kündigung nennt eine andere Person. In solchen Fällen ist meist eine neue Kündigung mit neuer Begründung und neuer Frist nötig.
Dabei muss die neue Person zum begünstigten Kreis gehören. Wer dazu zählt, erklärt der Artikel Eigenbedarf: Für wen darf der Vermieter kündigen?. Hat der Vermieter inzwischen eine andere passende Wohnung frei, kann zudem eine Anbietpflicht bestehen.
Häufige Fragen
Muss der Mieter der Fortsetzung des Mietverhältnisses zustimmen?
Nein. Die Fortsetzung ist ein Angebot, das der Mieter annehmen oder ablehnen kann. Lehnt er ab, endet der Vertrag zum Ablauf der Kündigungsfrist.
Ändert sich die Miete, wenn das Mietverhältnis fortgesetzt wird?
Nein, nicht automatisch. Der Vertrag läuft grundsätzlich zu den bisherigen Bedingungen weiter. Eine Mieterhöhung ist nur nach den üblichen gesetzlichen Regeln möglich.
Muss der Vermieter den Wegfall auch mitteilen, wenn der Mieter schon eine neue Wohnung hat?
Ja, solange die Kündigungsfrist läuft. Der Mieter soll selbst entscheiden können, ob er bleibt. Ob er das Angebot annimmt, ist dann seine Sache.
Wie lange muss der Vermieter nach dem Auszug selbst in der Wohnung wohnen?
Eine feste Mindestdauer nennt das Gesetz nicht. Zieht der Vermieter kurz nach dem Auszug wieder aus, kann das aber Zweifel am Eigenbedarf wecken. Mehr dazu im Artikel über die Wohndauer nach Eigenbedarf.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen