Eigenbedarf begründen: Was im Kündigungsschreiben stehen muss
Kurz gesagt
Ja, Eigenbedarf muss begründet werden: Nach § 573 Abs. 3 BGB sind die Gründe für das berechtigte Interesse im Kündigungsschreiben selbst anzugeben. Dazu gehören die Person, die einziehen soll, ihre Beziehung zum Vermieter und der konkrete Anlass für den Wohnbedarf. Fehlen diese Angaben, ist die Kündigung unwirksam. Nachreichen lässt sich die Begründung grundsätzlich nicht – der Vermieter muss dann neu kündigen.
Warum Eigenbedarf im Schreiben begründet werden muss
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur wirksam, wenn der Vermieter seine Gründe schriftlich im Kündigungsschreiben nennt. So verlangt es § 573 Abs. 3 BGB. Der Mieter soll frühzeitig einschätzen können, ob die Kündigung trägt und ob sich Widerstand lohnt. Zugleich legt sich der Vermieter damit fest: Andere Gründe werden später grundsätzlich nur berücksichtigt, wenn sie erst nach der Kündigung entstanden sind.
Eine Eigenbedarfskündigung ohne Begründung ist deshalb formell unwirksam. Das Mietverhältnis läuft weiter, als wäre nie gekündigt worden. Eine Räumungsklage auf dieser Grundlage hätte keine Aussicht auf Erfolg – ganz gleich, ob der Eigenbedarf in Wahrheit besteht. Welche Voraussetzungen der Eigenbedarf selbst hat, erklärt der Überblick zur Eigenbedarfskündigung.
Diese Angaben gehören in die Begründung
- Die Bedarfsperson: Name oder eine so genaue Bezeichnung, dass keine Verwechslung möglich ist.
- Das Verhältnis zum Vermieter: etwa „ich selbst mit meiner Ehefrau“, „mein Sohn“ oder „meine Mutter“. Ob die Person überhaupt begünstigt ist, klärt der Artikel Für wen darf der Vermieter kündigen?
- Der Anlass: die Lebensumstände, aus denen der Wohnwunsch folgt – zum Beispiel neue Arbeitsstelle, Nachwuchs, Trennung, Pflegebedarf oder der Auszug aus dem Elternhaus.
- Die bisherige Wohnsituation, soweit sie den Bedarf erklärt, etwa eine zu kleine Wohnung oder ein weiter Arbeitsweg.
- Die gekündigte Wohnung und der Beendigungstermin, damit klar ist, welches Mietverhältnis wann endet.
Nach der Rechtsprechung genügt es, die Kerntatsachen zu nennen. Der Mieter muss den Grund erkennen und von anderen denkbaren Gründen unterscheiden können. Eine lückenlose Lebensgeschichte ist nicht nötig, eine bloße Floskel reicht aber nie.
Wie konkret muss die Begründung sein?
Beispiel
Zu dünn und ausreichend im Vergleich
Nicht ausreichend ist ein Satz wie „Hiermit kündigen wir das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs“ oder „Wir benötigen die Wohnung für ein Familienmitglied“. Daraus erfährt der Mieter weder, wer einziehen soll, noch warum. Ausreichend ist dagegen etwa: „Ich kündige das Mietverhältnis über die Wohnung im zweiten Obergeschoss wegen Eigenbedarfs. Einziehen soll mein Sohn (Name), 26 Jahre alt. Er tritt am 1. Februar eine Stelle in dieser Stadt an und wohnt bisher in einer 1-Zimmer-Wohnung, die 200 Kilometer entfernt liegt. Er möchte mit seiner Partnerin einen gemeinsamen Haushalt gründen; die Drei-Zimmer-Wohnung passt dafür nach Größe und Lage.“ Diese Fassung nennt Person, Verhältnis, Anlass und bisherige Wohnsituation.
Alle Angaben müssen stimmen. Im Streitfall prüft das Gericht, ob der geschilderte Sachverhalt zutrifft und der Einzugswunsch ernst gemeint ist. Übertreibungen oder erfundene Umstände machen die Kündigung angreifbar und können zu Schadensersatz führen, wenn der Mieter deswegen auszieht.
Was nicht zu den Pflichtangaben gehört
- Beweise: Urkunden, Arbeitsverträge oder Zeugen müssen nicht beigefügt werden. Nachgewiesen wird erst, wenn es zum Streit kommt.
- Finanzielle Verhältnisse des Vermieters oder der Bedarfsperson.
- Eine feste Nutzungsdauer: Wie lange die Person bleiben will, muss nicht im Schreiben stehen. Ein nur ganz vorübergehender Bedarf kann aber Zweifel an der Ernsthaftigkeit wecken – mehr dazu im Artikel Wie lange muss der Vermieter selbst wohnen?
- Eine Abhandlung über alle anderen Wohnungen des Vermieters. Wird aber während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage frei, muss er sie dem Mieter nach der Rechtsprechung grundsätzlich anbieten (Anbietpflicht bei Eigenbedarf).
- Ein Angebot für Umzugskosten oder eine Abfindung: Das Gesetz verlangt das nicht. Freiwillige Zahlungen werden meist in einem Aufhebungsvertrag geregelt.
Form, Unterschrift und Hinweis auf den Widerspruch
Die beste Begründung hilft nichts, wenn die Form nicht stimmt. Die Kündigung muss schriftlich erklärt und eigenhändig unterschrieben sein, bei mehreren Vermietern von allen (§ 568 Abs. 1 BGB). Eine E-Mail, ein Fax oder eine WhatsApp-Nachricht reicht nicht. Der Vermieter muss außerdem beweisen können, dass und wann das Schreiben beim Mieter angekommen ist.
In das Schreiben gehört auch ein Hinweis, dass der Mieter bei unzumutbarer Härte nach § 574 BGB widersprechen kann, samt Form und Frist. Mit rechtzeitigem Hinweis muss der Widerspruch schriftlich spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses beim Vermieter sein. Fehlt der Hinweis, gilt diese Frist nicht, und der Mieter kann auch später noch widersprechen.
Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Wohndauer: drei Monate, nach fünf Jahren sechs und nach acht Jahren neun Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Ein zu früh angegebener Beendigungstermin macht die Kündigung in der Regel nicht unwirksam; sie wirkt dann meist zum nächsten zulässigen Termin.
Begründung vergessen oder zu knapp: Was jetzt?
Eine fehlende oder unzureichende Begründung lässt sich nicht durch einen Nachtrag, ein Telefonat oder einen Brief des Anwalts heilen. Der Vermieter muss erneut kündigen, diesmal mit vollständiger Begründung. Die Kündigungsfrist beginnt dann erst mit dem Zugang der neuen Kündigung. Erläuterungen, die einen im Schreiben bereits genannten Grund nur vertiefen, sind im späteren Verfahren dagegen grundsätzlich möglich.
Beispiel
Zwei Monate verloren
Ein Mieter wohnt seit drei Jahren in der Wohnung, die Kündigungsfrist beträgt also drei Monate. Die Vermieterin kündigt mit Zugang am Montag, 1. Februar 2027, und schreibt nur „wegen Eigenbedarfs“. Richtig begründet hätte das Mietverhältnis am 30. April 2027 geendet. Der Mieter weist auf die fehlende Begründung hin. Die neue, vollständig begründete Kündigung geht ihm am Mittwoch, 10. März 2027, zu – nach dem dritten Werktag des Monats. Die Frist beginnt deshalb erst im April, das Mietverhältnis endet am 30. Juni 2027.
So prüfen Mieter die Begründung
- Nachsehen, ob die Person, die einziehen soll, eindeutig benannt ist.
- Prüfen, ob das Verhältnis zum Vermieter angegeben ist und zum geschützten Personenkreis passt.
- Klären, ob ein konkreter Anlass geschildert wird oder nur allgemeine Formeln im Schreiben stehen.
- Die Angaben mit dem eigenen Wissen abgleichen, etwa wenn die genannte Person gerade anderswo ein Haus gekauft hat.
- Unterschriften aller Vermieter, den Hinweis auf das Widerspruchsrecht und den Beendigungstermin kontrollieren.
Häufige Fragen
Muss der Name der Person im Kündigungsschreiben stehen?
Die Bedarfsperson muss so bezeichnet sein, dass der Mieter weiß, um wen es geht. Die Nennung des Namens ist üblich und am sichersten. Eine eindeutige Beschreibung wie „meine einzige Tochter“ kann im Einzelfall genügen.
Kann der Vermieter die Begründung mündlich nachliefern?
Nein. Die Gründe müssen im schriftlichen Kündigungsschreiben selbst stehen. Mündliche Erklärungen, Gespräche bei der Wohnungsbesichtigung oder eine spätere E-Mail ersetzen die fehlende Begründung nicht.
Was passiert, wenn die Angaben in der Begründung nicht stimmen?
Bestand der Bedarf nie, handelt es sich um vorgetäuschten Eigenbedarf. Die Kündigung ist dann unwirksam, und ein Mieter, der bereits ausgezogen ist, kann Schadensersatz verlangen, etwa für Umzugskosten oder eine teurere neue Wohnung.
Braucht die Kündigung einer Einliegerwohnung im Zweifamilienhaus eine Eigenbedarfsbegründung?
Nein, wenn der Vermieter selbst in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen lebt, darf er nach § 573a BGB auch ohne berechtigtes Interesse kündigen. Die Frist verlängert sich dann um drei Monate. Im Schreiben muss aber erkennbar sein, dass die Kündigung auf diese Sonderregel gestützt wird.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen