Kündigung vom Vermieter erhalten: Was jetzt?
Kurz gesagt
Eine Kündigung vom Vermieter ist nur wirksam, wenn sie schriftlich und unterschrieben ist, einen gesetzlich anerkannten Grund nennt und die richtige Frist einhält (§§ 568, 573, 573c BGB). Mieter sollten das Schreiben prüfen, nichts vorschnell unterschreiben und bei unzumutbarer Härte fristgerecht widersprechen (§ 574 BGB). Ausziehen müssen sie erst zum wirksamen Kündigungstermin, räumen lassen darf der Vermieter nur mit gerichtlichem Titel.
Kann der Vermieter mich überhaupt kündigen?
Mieter sind in Deutschland stark geschützt. Ein Vermieter kann einen unbefristeten Wohnraummietvertrag ordentlich nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat (§ 573 BGB). Das Gesetz nennt vor allem drei Gründe:
- eine erhebliche, schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters, etwa wiederholt unpünktliche Zahlung,
- Eigenbedarf für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige,
- die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks.
Eine Kündigung, um eine höhere Miete zu erzielen, ist ausdrücklich ausgeschlossen. Eine Ausnahme vom berechtigten Interesse gilt, wenn der Vermieter selbst im Zweifamilienhaus wohnt (§ 573a BGB); dann verlängert sich die Frist um drei Monate. Einen Überblick über alle Gründe gibt der Artikel Kündigung durch den Vermieter: Welche Gründe zählen?.
Schritt für Schritt: Die Kündigung prüfen
- Eingangsdatum notieren und Umschlag aufbewahren – davon hängen alle Fristen ab.
- Form prüfen: Liegt ein Papierschreiben mit eigenhändiger Unterschrift aller Vermieter oder eines Bevollmächtigten mit Originalvollmacht vor?
- Art der Kündigung erkennen: ordentlich mit Frist oder fristlos?
- Begründung prüfen: Stehen die Gründe konkret im Schreiben?
- Kündigungsfrist nachrechnen: Passt das genannte Mietende zur Wohndauer?
- Hinweis auf das Widerspruchsrecht suchen und das Datum für einen Widerspruch notieren.
- Beratung holen, etwa beim Mieterverein oder bei einem Fachanwalt für Mietrecht.
Form und Begründung: Häufige Fehler des Vermieters
Die Kündigung muss schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB). Eine E-Mail, SMS oder WhatsApp-Nachricht ist unwirksam. Gibt es mehrere Vermieter, müssen grundsätzlich alle unterschreiben – Einzelheiten im Artikel Wer muss die Kündigung unterschreiben?.
Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben selbst stehen (§ 573 Abs. 3 BGB). Bei Eigenbedarf gehören dazu in der Regel die Person, für die die Wohnung gebraucht wird, und der Grund, warum sie dort wohnen will. Ein bloßes „wegen Eigenbedarfs“ reicht meist nicht. Gründe, die nicht im Schreiben stehen, werden grundsätzlich nur berücksichtigt, wenn sie erst später entstanden sind.
Die Frist: Wie lange Mieter bleiben dürfen
Für die ordentliche Kündigung durch den Vermieter wächst die Frist mit der Wohndauer (§ 573c Abs. 1 BGB). Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen.
| Wohndauer seit Überlassung | Kündigungsfrist des Vermieters |
|---|---|
| unter fünf Jahren | drei Monate |
| ab fünf Jahren | sechs Monate |
| ab acht Jahren | neun Monate |
Beispiel
Kündigung nach sechs Jahren
Ein Mieter wohnt seit sechs Jahren in der Wohnung. Die Eigenbedarfskündigung geht ihm am Dienstag, 3. November 2026, zu – dem zweiten Werktag des Monats. Es gilt die Frist von sechs Monaten: Der November zählt mit, das Mietverhältnis endet am 30. April 2027. Nennt der Vermieter den 31. Januar 2027, ist die Frist zu kurz berechnet; die Kündigung wirkt dann in der Regel erst zum richtigen Termin.
In umgewandelten und verkauften Eigentumswohnungen kann zusätzlich eine Sperrfrist von drei, in manchen Gebieten bis zu zehn Jahren gelten (§ 577a BGB). Mehr dazu im Artikel Sperrfrist nach Umwandlung.
Widerspruch wegen Härte: Die Sozialklausel
Auch eine wirksame Kündigung muss der Mieter nicht immer hinnehmen. Bedeutet der Auszug für ihn, seine Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine unzumutbare Härte, kann er widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen (§ 574 BGB). In Betracht kommen etwa hohes Alter, schwere Krankheit, eine fortgeschrittene Schwangerschaft oder fehlender angemessener Ersatzwohnraum. Das Gericht wägt dann die Interessen beider Seiten ab.
Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses zugehen (§ 574b Abs. 2 BGB). Hat der Vermieter nicht rechtzeitig auf das Widerspruchsrecht hingewiesen, kann der Mieter auch später noch widersprechen. Aufbau und Inhalt erklärt der Artikel Widerspruch gegen die Kündigung.
Sonderfall fristlose Kündigung wegen Mietrückstand
Kündigt der Vermieter fristlos wegen Zahlungsverzugs, zählt jeder Tag. Nach geltendem Recht wird die fristlose Kündigung unwirksam, wenn der gesamte Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage bezahlt ist oder eine öffentliche Stelle die Zahlung zusagt (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das gilt nicht, wenn dies schon in den letzten zwei Jahren einmal geschehen ist. Eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt davon nach geltendem Recht unberührt. Eine Reform, die das ändern soll, ist geplant, aber noch nicht in Kraft (Stand: September 2026).
Ausziehen, bleiben oder verhandeln?
Bis zum Ende der Kündigungsfrist dürfen Mieter in der Wohnung bleiben und zahlen die Miete wie bisher. Ziehen sie danach nicht aus, darf der Vermieter nicht selbst räumen, Schlösser tauschen oder Strom abstellen. Er muss eine Räumungsklage erheben. Das Gericht kann dem Mieter eine Räumungsfrist von insgesamt höchstens einem Jahr gewähren (§ 721 ZPO).
Oft lohnt es sich, mit dem Vermieter zu verhandeln: über einen späteren Auszugstermin, Umzugskosten oder eine Abfindung in einem Aufhebungsvertrag. Wer eine neue Wohnung früher findet, kann seinerseits mit der kürzeren Mieterfrist von drei Monaten kündigen.
Häufige Fragen
Muss ich auf die Kündigung des Vermieters antworten?
Eine Pflicht zur Antwort gibt es nicht. Wer widersprechen will, muss aber die Frist für den Widerspruch einhalten. Ein kurzes Schreiben, dass die Kündigung geprüft wird, ist unverbindlich und kann die Kommunikation erleichtern.
Was passiert, wenn der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war?
Dann kann der Mieter Schadensersatz verlangen, etwa für Umzugskosten und eine höhere Miete in der neuen Wohnung. Entscheidend ist, ob der Eigenbedarf bei der Kündigung tatsächlich bestand.
Darf der Vermieter wegen einer Mietminderung kündigen?
Eine berechtigte Mietminderung ist keine Pflichtverletzung. War die Minderung dagegen unberechtigt oder zu hoch, kann ein Zahlungsrückstand entstehen, der eine Kündigung rechtfertigt.
Gilt eine Kündigung weiter, wenn die Wohnung verkauft wird?
Der Käufer tritt in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Eine vor dem Verkauf ausgesprochene Kündigung verliert ihren Grund, wenn der Eigenbedarf nur beim Verkäufer bestand; das hängt vom Einzelfall ab.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen