Online-Versammlung und Umlaufbeschluss: Was ist in der WEG erlaubt?
Kurz gesagt
Eigentümer können per einfachem Beschluss erlauben, dass Mitglieder online an der Präsenzversammlung teilnehmen (hybride Versammlung, § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Eine rein virtuelle Versammlung ohne Präsenzort braucht einen Beschluss mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen und gilt höchstens drei Jahre (§ 23 Abs. 1a WEG). Ein Umlaufbeschluss ohne Versammlung ist grundsätzlich nur wirksam, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG).
Drei Wege zum Beschluss: Präsenz, hybrid, virtuell oder schriftlich
Beschlüsse der Wohnungseigentümer entstehen normalerweise in der Eigentümerversammlung, zu der alle an einem Ort zusammenkommen. Seit der WEG-Reform erlaubt das Gesetz daneben digitale Formen. Welche Form zulässig ist, hängt davon ab, was die Gemeinschaft vorher beschlossen hat und wie viele Eigentümer zustimmen.
| Form | Was sie bedeutet | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Präsenzversammlung | Alle treffen sich an einem Ort | Einberufung in Textform, mindestens drei Wochen vorher |
| Hybride Versammlung | Präsenzort plus Online-Teilnahme | Beschluss mit einfacher Mehrheit (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG) |
| Virtuelle Versammlung | Nur online, kein Versammlungsraum | Beschluss mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen, höchstens drei Jahre (§ 23 Abs. 1a WEG) |
| Umlaufbeschluss | Abstimmung ohne Versammlung | Zustimmung aller Eigentümer in Textform (§ 23 Abs. 3 WEG) |
Hybride Eigentümerversammlung: Online zuschalten per Mehrheitsbeschluss
Bei einer hybriden Versammlung gibt es weiterhin einen Versammlungsraum. Einzelne Eigentümer dürfen aber per Video oder Telefon teilnehmen und dabei ihre Rechte ganz oder teilweise elektronisch ausüben, also mitdiskutieren und abstimmen. Das erlaubt § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG, wenn die Eigentümer es beschließen. Dafür genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
Der Beschluss sollte die Rahmenbedingungen festlegen: welches Videosystem genutzt wird, wie die Abstimmung abläuft, wie sich Online-Teilnehmer ausweisen und wer die Technik bereitstellt. Ein Recht auf Online-Teilnahme hat der einzelne Eigentümer ohne einen solchen Beschluss nicht. Umgekehrt bleibt der Weg in den Versammlungsraum immer offen: Niemand kann gezwungen werden, digital teilzunehmen.
Rein virtuelle Versammlung: Dreiviertelmehrheit und Befristung
Soll die Versammlung ganz ohne Präsenzort stattfinden, reicht die einfache Mehrheit nicht. Nach § 23 Abs. 1a WEG müssen mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen zustimmen. Der Beschluss wirkt zudem nur für längstens drei Jahre ab Beschlussfassung. Danach muss die Gemeinschaft neu entscheiden.
Eine virtuelle Versammlung muss nach dem Gesetz einer Präsenzversammlung im Hinblick auf Teilnahme und Rechteausübung vergleichbar sein. Alle Eigentümer müssen also zuhören, sich zu Wort melden und abstimmen können. Wer technisch nicht teilnehmen kann, braucht eine realistische Möglichkeit, etwa über eine Vollmacht an einen anderen Teilnehmer. Das Gesetz sieht außerdem vor, dass für eine Übergangszeit weiterhin regelmäßig Präsenzversammlungen stattfinden, sofern die Eigentümer nicht einstimmig darauf verzichten.
Beispiel
Reicht die Mehrheit für die virtuelle Versammlung?
In einer Versammlung werden 40 gültige Stimmen abgegeben. Für die hybride Versammlung stimmen 25 Eigentümer, 15 dagegen: 25 von 40 ist mehr als die Hälfte, der Beschluss ist gefasst. Für eine rein virtuelle Versammlung stimmen 28, dagegen 12. Drei Viertel von 40 sind 30 Stimmen. Mit 28 Ja-Stimmen ist die Dreiviertelmehrheit verfehlt, die Versammlung findet weiterhin mit Präsenzort statt. Enthaltungen zählen dabei nicht als abgegebene Stimmen.
Umlaufbeschluss: Abstimmen ohne Versammlung
Beim Umlaufverfahren schickt der Verwalter einen Beschlussantrag an alle Eigentümer, die schriftlich oder per E-Mail antworten. Eine Versammlung findet nicht statt. Nach § 23 Abs. 3 WEG ist ein solcher Beschluss grundsätzlich nur gültig, wenn alle Eigentümer ihre Zustimmung in Textform erklären. Textform heißt: Eine E-Mail oder ein eingescanntes Schreiben genügt, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig.
Alle heißt wirklich alle, nicht nur die Antwortenden. Schweigt ein einziger Eigentümer oder enthält er sich, kommt der Umlaufbeschluss nicht zustande. In großen Gemeinschaften ist das Verfahren deshalb kaum praktikabel, in kleinen Gemeinschaften dagegen ein schneller Weg für unstrittige Fragen.
Eine Erleichterung gibt es: Die Eigentümer können in einer Versammlung für einen bestimmten einzelnen Gegenstand beschließen, dass anschließend im Umlaufverfahren die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Das hilft etwa, wenn noch ein Angebot fehlt und die Entscheidung nicht bis zur nächsten Versammlung warten soll. Eine allgemeine Erlaubnis für alle künftigen Umlaufbeschlüsse deckt diese Regel nicht.
So läuft ein Umlaufverfahren sauber ab
- Der Verwalter formuliert einen eindeutigen Beschlussantrag, über den mit Ja oder Nein abgestimmt werden kann.
- Er sendet den Antrag mit Begründung und Unterlagen an alle Eigentümer und nennt einen Termin für die Rückmeldung.
- Die Eigentümer antworten in Textform, etwa per E-Mail oder Brief mit erkennbarem Absender.
- Der Verwalter prüft, ob alle Zustimmungen vorliegen oder – bei einem Mehrheitsbeschluss nach vorheriger Erlaubnis – die nötige Mehrheit erreicht ist.
- Er teilt allen Eigentümern das Ergebnis mit und trägt den Beschluss in die Beschluss-Sammlung ein. Erst mit der Verkündung des Ergebnisses ist der Beschluss gefasst.
Was gilt bei Fehlern und Anfechtung?
Beschlüsse aus hybriden und virtuellen Versammlungen sowie Umlaufbeschlüsse können wie andere Beschlüsse angefochten werden. Die Klage muss binnen eines Monats nach Beschlussfassung erhoben und binnen zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Typische Angriffspunkte sind eine fehlende Grundlage für die digitale Form, technische Hürden, die einzelne Eigentümer ausgeschlossen haben, oder ein Umlaufbeschluss, bei dem eine Zustimmung fehlte.
Wichtig für Nachweise: Auch über digitale Versammlungen muss eine Niederschrift erstellt werden. Was hineingehört und wer unterschreibt, erklärt der Artikel Protokoll der Eigentümerversammlung. Welche Mehrheiten für die einzelnen Beschlussgegenstände gelten, steht unter Beschlüsse in der Eigentümerversammlung.
Häufige Fragen
Kann der Verwalter allein entscheiden, dass die Versammlung online stattfindet?
Nein. Die Online-Teilnahme und erst recht die rein virtuelle Versammlung setzen einen Beschluss der Eigentümer voraus. Ohne ihn muss der Verwalter zu einer Präsenzversammlung einladen.
Kann die Jahresabrechnung im Umlaufverfahren beschlossen werden?
Grundsätzlich ja, allerdings nur, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen oder die Versammlung vorher für genau diesen Gegenstand die Mehrheit genügen lassen hat. Was dabei beschlossen wird, erklärt der Artikel Jahresabrechnung beschließen.
Zählt eine Enthaltung beim Umlaufbeschluss als Zustimmung?
Nein. Für den einstimmigen Umlaufbeschluss braucht es die ausdrückliche Zustimmung aller Eigentümer. Eine Enthaltung oder fehlende Antwort verhindert den Beschluss.
Muss die Einladung zur Online-Versammlung anders aussehen?
Die Einberufung erfolgt wie sonst in Textform mit einer Frist von mindestens drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG). Sie sollte zusätzlich erklären, wie Eigentümer sich zuschalten und abstimmen können.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen