Eigentümerversammlung: Einladung, Fristen und Ablauf
Kurz gesagt
Die Eigentümerversammlung muss mindestens einmal im Jahr stattfinden (§ 24 Abs. 1 WEG). Einberufen wird sie in der Regel vom Verwalter, in Textform und mit einer Frist von mindestens drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG). Die Einladung muss die Tagesordnung enthalten. Die Versammlung ist ohne Mindestteilnehmerzahl beschlussfähig.
Was die Eigentümerversammlung ist
Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Entscheidungsgremium der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier beschließen die Eigentümer über Hausgeld, Reparaturen, die Wahl des Verwalters, die Hausordnung und alle anderen gemeinsamen Angelegenheiten. Was außerhalb der Versammlung entschieden werden soll, braucht in der Regel die Zustimmung aller Eigentümer in Textform (§ 23 Abs. 3 WEG).
Wie oft muss eine Eigentümerversammlung stattfinden?
Das Gesetz schreibt mindestens eine Versammlung pro Jahr vor (§ 24 Abs. 1 WEG). Diese ordentliche Versammlung ist Pflicht, auch in kleinen Gemeinschaften. Meist findet sie in der ersten Jahreshälfte statt, weil dann über die Jahresabrechnung des Vorjahres beschlossen werden kann.
Daneben sind außerordentliche Versammlungen möglich, wenn ein dringendes Thema nicht bis zur nächsten ordentlichen Versammlung warten kann, etwa ein größerer Schaden am Dach. Auch eine Minderheit der Eigentümer kann unter bestimmten Voraussetzungen verlangen, dass der Verwalter eine Versammlung einberuft.
Einladung: Frist, Form und Inhalt
Die Einberufung erfolgt in Textform. Das heißt: Ein Brief, eine E-Mail oder ein anderes lesbares Schreiben genügt, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig. Die Frist beträgt mindestens drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG). Nur in Fällen besonderer Dringlichkeit darf sie kürzer sein.
| Punkt | Regel |
|---|---|
| Wer lädt ein? | In der Regel der Verwalter; fehlt er, unter bestimmten Voraussetzungen der Beiratsvorsitzende oder ein ermächtigter Eigentümer |
| Form | Textform, also Brief oder E-Mail |
| Frist | mindestens drei Wochen, außer bei besonderer Dringlichkeit |
| Inhalt | Ort, Datum, Uhrzeit und Tagesordnung mit allen Beschlussthemen |
| An wen? | An alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer |
Beispiel: Rechtzeitig eingeladen?
Beispiel
Versammlung am 15. Mai
Der Verwalter plant die ordentliche Versammlung für den 15. Mai 2027. Er verschickt die Einladungen per E-Mail und per Brief am 20. April 2027. Zwischen Einladung und Versammlung liegen dann 25 Tage, also mehr als drei Wochen; die Frist ist eingehalten. Hätte er erst am 30. April eingeladen, wären es nur 15 Tage gewesen. Die Frist wäre dann ohne besondere Dringlichkeit nicht gewahrt.
Eine zu kurze Frist macht die Beschlüsse nicht automatisch nichtig. Sie können aber angefochten werden: Die Klage muss binnen eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden (§ 45 WEG).
Ablauf der Versammlung
- Der Versammlungsleiter, meist der Verwalter, eröffnet die Versammlung und prüft die Anwesenheit und die Vollmachten.
- Er stellt die Beschlussfähigkeit fest. Seit der WEG-Reform gibt es dafür kein Quorum mehr: Die Versammlung ist unabhängig von der Zahl der Anwesenden beschlussfähig.
- Die Tagesordnungspunkte werden der Reihe nach besprochen und zur Abstimmung gestellt.
- Der Versammlungsleiter stellt das Ergebnis jeder Abstimmung fest und verkündet es.
- Über die Versammlung wird eine Niederschrift angefertigt, die die gefassten Beschlüsse festhält.
Welche Mehrheiten für welche Beschlüsse nötig sind, steht im Artikel Beschlüsse in der Eigentümerversammlung. Wer nicht selbst kommen kann, lässt sich per Vollmacht vertreten, siehe Vollmacht für die Eigentümerversammlung. Was ins Protokoll gehört, erklärt der Artikel Protokoll der Eigentümerversammlung.
Typische Themen der ordentlichen Versammlung
- Beschluss über die Nachschüsse aus der Jahresabrechnung des Vorjahres, siehe Muss die Jahresabrechnung beschlossen werden?
- Beschluss über die Vorschüsse (Hausgeld) auf Grundlage des Wirtschaftsplans
- Entlastung des Verwalters und Wahl oder Bestätigung des Verwaltungsbeirats
- Anstehende Reparaturen und Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum
- Anträge einzelner Eigentümer, etwa zu baulichen Veränderungen
Nach der Versammlung: Protokoll und Anfechtung
Nach der Versammlung verschickt der Verwalter in der Regel die Niederschrift an alle Eigentümer. Außerdem werden die Beschlüsse in die Beschluss-Sammlung eingetragen, in die jeder Eigentümer Einsicht nehmen kann (§ 18 Abs. 4 WEG). Eigentümer sollten das Protokoll zügig prüfen: Stimmen die Beschlusstexte mit dem überein, was in der Versammlung besprochen und verkündet wurde?
Auf das Protokoll zu warten, kann riskant sein. Die Anfechtungsfrist von einem Monat beginnt mit dem Tag der Beschlussfassung, nicht mit dem Zugang der Niederschrift. Wer einen Beschluss für fehlerhaft hält, sollte sich deshalb schon unmittelbar nach der Versammlung Notizen machen und bei Bedarf früh Rat einholen, etwa beim Eigentümerverband oder bei einem Fachanwalt für WEG-Recht.
Präsenz, hybrid oder online
Klassisch treffen sich die Eigentümer an einem Ort. Die Gemeinschaft kann aber beschließen, dass Eigentümer auch online teilnehmen und abstimmen dürfen (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Eine rein virtuelle Versammlung ohne Präsenzort ist nur mit einem Beschluss von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen möglich und gilt für höchstens drei Jahre ab Beschlussfassung (§ 23 Abs. 1a WEG). Mehr dazu im Artikel Online-Versammlung und Umlaufbeschluss.
Häufige Fragen
Was passiert, wenn der Verwalter keine Versammlung einberuft?
Die jährliche Versammlung ist eine Pflicht des Verwalters. Kommt er ihr nicht nach, können die Eigentümer ihn dazu auffordern und notfalls gerichtlich eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen. Unter bestimmten Voraussetzungen können auch der Beiratsvorsitzende oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen.
Ist die Teilnahme an der Eigentümerversammlung Pflicht?
Nein, Eigentümer müssen nicht teilnehmen. Beschlüsse gelten aber auch für diejenigen, die nicht anwesend waren. Wer nicht kommen kann, sollte deshalb eine Vollmacht erteilen oder zumindest das Protokoll prüfen.
Dürfen Mieter an der Eigentümerversammlung teilnehmen?
Grundsätzlich nicht, denn die Versammlung ist nicht öffentlich. Ein Mieter kann nur teilnehmen, wenn ihn ein Eigentümer wirksam bevollmächtigt und die Gemeinschaftsordnung dies nicht ausschließt.
Können Eigentümer eigene Punkte auf die Tagesordnung setzen?
Ja. Jeder Eigentümer kann beim Verwalter beantragen, ein Thema auf die Tagesordnung zu nehmen. Der Antrag sollte rechtzeitig vor dem Versand der Einladung eingehen und möglichst einen konkreten Beschlussvorschlag enthalten. Lehnt der Verwalter ein berechtigtes Anliegen ab, können Eigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen.
Wo findet die Eigentümerversammlung statt?
Der Ort muss für die Eigentümer gut erreichbar und zumutbar sein, in der Regel in der Nähe der Wohnanlage. Auch Tag und Uhrzeit sollten so gewählt werden, dass eine Teilnahme für Berufstätige möglich ist.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen