Muss die Jahresabrechnung der WEG beschlossen werden?
Kurz gesagt
Ja, ohne Beschluss entsteht keine Zahlungspflicht. Nach § 28 WEG beschließen die Eigentümer nach Ablauf des Kalenderjahres über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Grundlage ist die Jahresabrechnung des Verwalters. Beschlossen wird seit der WEG-Reform nur das Ergebnis, nicht mehr das gesamte Zahlenwerk. Eine Eigentümerversammlung ohne Jahresabrechnung ist möglich, der Beschluss muss dann später nachgeholt werden.
Ja: Nachzahlungen und Guthaben brauchen einen Beschluss
Die Hausgeldabrechnung, im Gesetz Jahresabrechnung genannt, stellt dar, was die Gemeinschaft im abgelaufenen Jahr eingenommen und ausgegeben hat. Der Verwalter erstellt sie. Verbindlich wird ihr Ergebnis aber erst durch einen Beschluss der Eigentümer in der Eigentümerversammlung (§ 28 WEG).
Ohne diesen Beschluss kann die Gemeinschaft keine Nachzahlung verlangen, und ein Eigentümer kann ein Guthaben nicht einfordern. Die Abrechnung ist bis dahin nur ein Rechenwerk, auf das sich die Zahlungspflicht noch nicht stützt.
Was genau wird seit der WEG-Reform beschlossen?
Vor der WEG-Reform, die am 01.12.2020 in Kraft trat, wurde die gesamte Jahresabrechnung genehmigt. Heute ist der Gegenstand enger: Die Eigentümer beschließen nur noch über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Man spricht auch von der Abrechnungsspitze.
| Bestandteil | Wird beschlossen? |
|---|---|
| Nachschuss (Nachzahlung) je Wohnung | Ja |
| Anpassung der Vorschüsse, etwa bei Guthaben | Ja |
| Einzelne Kostenpositionen und Gesamtausgaben | Nein, sie sind Rechengrundlage |
| Vermögensbericht des Verwalters | Nein, er dient der Information |
Für Eigentümer hat das eine praktische Folge: Fehler in einzelnen Positionen wirken sich nur dann auf den Beschluss aus, wenn sie das Ergebnis für die eigene Wohnung verändern. Wie man die Positionen prüft, zeigt die Checkliste Hausgeldabrechnung prüfen.
Beispiel: Worüber die Versammlung abstimmt
Beispiel
Nachschuss für eine Wohnung
Ein Eigentümer hat im Jahr 12 × 250 € = 3.000 € Hausgeld vorausgezahlt. Laut Jahresabrechnung entfallen auf seine Wohnung Kosten von 3.240 €. Die Versammlung beschließt nicht über die 3.240 € und auch nicht über jede einzelne Rechnung, sondern über den Nachschuss von 3.240 € − 3.000 € = 240 €. Erst mit diesem Beschluss muss er die 240 € zahlen. Hätten die Kosten nur 2.880 € betragen, würde über die Anpassung der Vorschüsse um 120 € zu seinen Gunsten beschlossen.
Eigentümerversammlung ohne Jahresabrechnung: Ist das zulässig?
Die Eigentümerversammlung muss mindestens einmal jährlich stattfinden (§ 24 Abs. 1 WEG). Sie findet auch dann statt, wenn die Abrechnung noch nicht fertig ist. Andere Tagesordnungspunkte, etwa der neue Wirtschaftsplan oder Erhaltungsmaßnahmen, können ganz normal beschlossen werden.
Ohne Jahresabrechnung fehlt aber der Beschluss über Nachschüsse und Vorschussanpassung. Nachzahlungen bleiben offen, Guthaben werden nicht verrechnet. Der Beschluss muss dann in einer weiteren Versammlung oder per Umlaufbeschluss nachgeholt werden. Ein Umlaufbeschluss braucht die Zustimmung aller Eigentümer in Textform (§ 23 Abs. 3 WEG).
Eine feste gesetzliche Frist für die Vorlage der Abrechnung gibt es nicht. Der Verwalter muss sie in angemessener Zeit nach Ablauf des Kalenderjahres aufstellen. Was Eigentümer tun können, wenn sie ausbleibt, beschreibt der Artikel Frist für die Hausgeldabrechnung.
So läuft die Beschlussfassung ab
- Der Verwalter erstellt nach Ablauf des Kalenderjahres die Jahresabrechnung und den Vermögensbericht.
- Er lädt in Textform mit einer Frist von mindestens drei Wochen zur Versammlung ein (§ 24 Abs. 4 WEG) und nennt den Beschluss über die Nachschüsse und Vorschussanpassungen als Tagesordnungspunkt.
- Die Eigentümer können die Abrechnung vorab prüfen und Einsicht in die Belege verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG).
- In der Versammlung wird mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen (§ 25 Abs. 1 WEG).
- Der Beschluss wird protokolliert; danach werden Nachschüsse fällig und Guthaben verrechnet oder ausgezahlt.
Beschluss fehlerhaft: Anfechtung innerhalb eines Monats
Wer den Beschluss für falsch hält, etwa weil Kosten nach dem falschen Schlüssel verteilt wurden, kann ihn gerichtlich anfechten. Die Klage muss binnen eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und binnen zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Wird die Frist versäumt, bleibt der Beschluss grundsätzlich wirksam, auch wenn er inhaltlich fehlerhaft ist.
Was der Beschluss für vermietende Eigentümer bedeutet
Vermieter brauchen die Jahresabrechnung, um die Nebenkosten mit ihrem Mieter abzurechnen. Der Beschluss der Gemeinschaft ist dafür keine Voraussetzung: Maßgeblich sind die tatsächlich angefallenen umlagefähigen Kosten. Die Abrechnungsfrist gegenüber dem Mieter läuft unabhängig davon, ob die Gemeinschaft schon beschlossen hat.
Auch steuerlich spielt der Beschluss eine Rolle, etwa für die Zuordnung haushaltsnaher Dienstleistungen bei Selbstnutzern. Einzelheiten stehen im Artikel Hausgeldabrechnung in der Steuererklärung.
Häufige Fragen
Muss ich eine Nachzahlung leisten, bevor beschlossen wurde?
Grundsätzlich nein. Die Pflicht zur Nachzahlung entsteht erst mit dem Beschluss über die Nachschüsse. Die laufenden Vorschüsse aus dem beschlossenen Wirtschaftsplan sind dagegen weiter zu zahlen.
Kann die Jahresabrechnung per Umlaufbeschluss beschlossen werden?
Ja, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG). In größeren Gemeinschaften ist das selten erreichbar, deshalb wird meist in der Versammlung abgestimmt.
Was passiert, wenn die Versammlung die Abrechnung ablehnt?
Dann gibt es keinen Beschluss über Nachschüsse und Vorschussanpassung. Der Verwalter muss die Abrechnung in der Regel überarbeiten und erneut zur Abstimmung stellen, damit die Zahlen verbindlich werden.
Wer darf über die Jahresabrechnung abstimmen?
Alle Wohnungseigentümer der Gemeinschaft. Wer nicht selbst kommen kann, darf sich durch eine Vollmacht in Textform vertreten lassen (§ 25 Abs. 3 WEG).
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen