Was passiert mit der Erhaltungsrücklage beim Verkauf der Wohnung?

Die Rücklage bleibt in der Gemeinschaft

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig (§ 9a WEG). Die Erhaltungsrücklage ist ihr Vermögen, kein persönliches Sparguthaben der Eigentümer. Wer seine Wohnung verkauft, scheidet aus der Gemeinschaft aus, das Geld aber bleibt dort. Einen Anspruch auf Auszahlung „seines“ Anteils hat der Verkäufer nicht, weder gegen die Gemeinschaft noch gegen den Verwalter.

Der Käufer tritt mit der Eintragung im Grundbuch in die Gemeinschaft ein. Er muss nichts an die Gemeinschaft nachzahlen, um „seinen“ Anteil an der Rücklage zu erwerben. Er profitiert einfach davon, dass künftige Reparaturen aus dem bereits angesparten Geld bezahlt werden.

Für den Verkäufer bedeutet das: Die Beiträge, die er über Jahre mit dem Hausgeld in die Rücklage gezahlt hat, sind wirtschaftlich nicht verloren, sondern stecken im Wert der Wohnung. Ein Haus mit solider Rücklage und gepflegtem Gemeinschaftseigentum lässt sich in der Regel leichter und zu einem besseren Preis verkaufen als eines, bei dem teure Sanierungen ohne Rücklage anstehen. Ob und wie stark sich das im Kaufpreis niederschlägt, ist Verhandlungssache.

Wie hoch der rechnerische Anteil der Wohnung ist

Für Verkaufsverhandlungen ist es hilfreich zu wissen, welcher Betrag der Rücklage rechnerisch auf die Wohnung entfällt. Grundlage ist der Stand der Rücklage laut aktuellem Vermögensbericht des Verwalters (§ 28 WEG) und der Verteilungsschlüssel, in der Regel der Miteigentumsanteil (§ 16 Abs. 2 WEG).

Die Erhaltungsrücklage im Kaufvertrag

Der notarielle Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung enthält üblicherweise Regelungen zum Übergang von Nutzen und Lasten, zum Hausgeld und zu laufenden Beschlüssen der Gemeinschaft. Zur Rücklage findet sich meist ein Satz, dass der Anteil des Verkäufers an der Erhaltungsrücklage ohne gesonderte Vergütung auf den Käufer übergeht beziehungsweise mit dem Kaufpreis abgegolten ist.

• Stand der Rücklage und Stichtag des Vermögensberichts, auf den sich die Parteien beziehen.
• Klarstellung, dass der Anteil an der Rücklage mit dem Kaufpreis abgegolten ist.
• Regelung, wer bereits beschlossene, aber noch nicht fällige Sonderumlagen trägt.
• Regelung zum Hausgeld und zur Abrechnung des laufenden Jahres ab dem Übergang von Nutzen und Lasten.
• Zusicherung des Verkäufers, dass ihm keine weiteren beschlossenen Maßnahmen bekannt sind, oder deren Offenlegung.

Früher wurde der Anteil an der Rücklage im Kaufvertrag oft als eigener Betrag ausgewiesen, um die Grunderwerbsteuer zu senken. Nach der Rechtsprechung mindert der Anteil an der Rücklage die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer aber nicht, weil er kein eigener Vermögensgegenstand des Verkäufers ist. Die steuerlichen Folgen sollten Käufer und Verkäufer im Einzelfall mit dem Notar oder einem Steuerberater klären.

Sonderumlagen und Hausgeld beim Eigentümerwechsel

Heikel wird es, wenn die Gemeinschaft kurz vor dem Verkauf eine Sonderumlage beschlossen hat. Gegenüber der Gemeinschaft haftet für eine Zahlung grundsätzlich, wer bei deren Fälligkeit als Eigentümer im Grundbuch steht. Im Kaufvertrag können Käufer und Verkäufer untereinander etwas anderes vereinbaren, etwa dass der Verkäufer eine bereits beschlossene Umlage wirtschaftlich trägt.

Für das laufende Hausgeld und die Jahresabrechnung gelten ähnliche Grundsätze. Wer eine Nachzahlung aus der Jahresabrechnung trägt und wer ein Guthaben erhält, erklärt der Artikel Hausgeldabrechnung bei Eigentümerwechsel.

Worauf Käufer vor der Unterschrift achten sollten

1. Den aktuellen Vermögensbericht und die letzten Jahresabrechnungen anfordern und den Stand der Rücklage über mehrere Jahre vergleichen.
2. Den Wirtschaftsplan prüfen: Wie hoch ist die jährliche Zuführung zur Rücklage?
3. Die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre lesen, besonders zu geplanten Sanierungen und Sonderumlagen.
4. Nach bekannten Mängeln am Gemeinschaftseigentum fragen, etwa an Dach, Fassade oder Heizung.
5. Eine niedrige Rücklage bei hohem Sanierungsbedarf bei der Kaufpreisverhandlung berücksichtigen.

Ob die Rücklage zum Gebäude passt, lässt sich nur mit Blick auf Alter, Zustand und anstehende Maßnahmen beurteilen. Ein Haus, dessen Dach oder Heizung bald erneuert werden muss, braucht deutlich mehr Rücklage als ein frisch saniertes. Fehlt das Geld, kommen auf den neuen Eigentümer meist höhere Hausgelder oder Sonderumlagen zu. Anhaltspunkte liefert der Artikel Wie hoch sollte die Erhaltungsrücklage sein?.

Steuerliche Folgen für vermietende Verkäufer und Käufer

Für Vermieter gilt: Zuführungen zur Erhaltungsrücklage sind erst dann als Werbungskosten abziehbar, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt. Ein Verkäufer, der jahrelang eingezahlt hat, dessen Beiträge aber bis zum Verkauf nicht verausgabt wurden, kann sie deshalb in der Regel nicht mehr als Werbungskosten geltend machen. Umgekehrt kann ein Käufer, der die Wohnung vermietet, später die Ausgaben aus der Rücklage berücksichtigen, soweit sie in seine Eigentumszeit fallen und auf seine Wohnung entfallen.

Wird die Wohnung vermietet verkauft, bleibt der Mietvertrag bestehen; der Käufer tritt als Vermieter ein (§ 566 BGB). Was das für Mieter bedeutet, steht im Artikel Wohnung verkauft: Gilt mein Mietvertrag weiter?.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 9a WEG
• § 19 WEG
• § 28 WEG
• § 566 BGB