Hausgeldabrechnung bei Eigentümerwechsel: Wer zahlt, wer bekommt?
Kurz gesagt
Gegenüber der Eigentümergemeinschaft zählt grundsätzlich, wer im Grundbuch steht, wenn über die Jahresabrechnung beschlossen wird: Dieser Eigentümer bekommt die Hausgeldabrechnung, schuldet eine Nachzahlung und erhält ein Guthaben – auch für Monate vor seinem Kauf. Käufer und Verkäufer gleichen das untereinander nach dem Kaufvertrag aus, meist zeitanteilig ab dem Übergang von Nutzen und Lasten.
Zwei Ebenen: Gemeinschaft und Kaufvertrag
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung muss man zwei Verhältnisse auseinanderhalten. Im Außenverhältnis geht es darum, von wem die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Geld verlangen kann und an wen sie ein Guthaben auszahlt. Im Innenverhältnis geht es darum, wie Käufer und Verkäufer die Kosten untereinander aufteilen. Das regelt allein der Kaufvertrag, die Gemeinschaft ist daran nicht beteiligt.
Rechtlich wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch Eigentümer und damit Mitglied der Gemeinschaft. Der im Kaufvertrag vereinbarte Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten liegt meist früher. Aus diesem zeitlichen Versatz entstehen die meisten Fragen zur Hausgeldabrechnung.
Wer bekommt die Hausgeldabrechnung bei einem Eigentümerwechsel?
Die Jahresabrechnung wird nach Ablauf des Kalenderjahres erstellt und in der Eigentümerversammlung beschlossen (§ 28 WEG). Beschlossen werden dabei die Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse. Nach der Rechtsprechung treffen diese Beschlüsse grundsätzlich den Eigentümer, der zum Zeitpunkt des Beschlusses im Grundbuch eingetragen ist.
Der Verwalter schickt die Abrechnung deshalb an den aktuellen Eigentümer. Das gilt auch dann, wenn die Abrechnung ein Jahr betrifft, in dem die Wohnung noch ganz oder teilweise dem Verkäufer gehört hat. Der Verkäufer erhält die Abrechnung nach Umschreibung im Grundbuch in der Regel nicht mehr automatisch; er sollte im Kaufvertrag vereinbaren, dass der Käufer ihm eine Kopie weitergibt.
Wer zahlt was gegenüber der Gemeinschaft?
| Forderung | Schuldner gegenüber der Gemeinschaft (grundsätzlich) |
|---|---|
| Monatliches Hausgeld, fällig vor der Grundbuchumschreibung | Verkäufer |
| Monatliches Hausgeld, fällig nach der Grundbuchumschreibung | Käufer |
| Nachschuss aus einer Jahresabrechnung, beschlossen nach der Umschreibung | Käufer, auch für Vorjahre |
| Guthaben aus einer Jahresabrechnung, beschlossen nach der Umschreibung | steht dem Käufer zu |
| Sonderumlage | wer bei Fälligkeit Eigentümer ist |
Rückstände des Verkäufers beim laufenden Hausgeld gehen grundsätzlich nicht auf den Käufer über. Die Gemeinschaft muss sich dafür an den Verkäufer halten. Käufer sollten sich trotzdem vor dem Kauf vom Verwalter bestätigen lassen, dass keine Rückstände bestehen, und die Gemeinschaftsordnung auf abweichende Regeln prüfen. Was bei Rückständen droht, zeigt der Artikel Hausgeld nicht bezahlt.
Ausgleich zwischen Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag
Üblich ist eine Klausel, nach der Nachzahlungen und Guthaben aus Abrechnungen zeitanteilig aufgeteilt werden: bis zum Übergang von Nutzen und Lasten auf den Verkäufer, danach auf den Käufer. Manche Verträge regeln stattdessen, dass Abrechnungen für abgeschlossene Jahre allein den Verkäufer treffen. Fehlt eine Regelung, entsteht leicht Streit. Käufer und Verkäufer sollten deshalb vor dem Notartermin klären, wer welche Abrechnung trägt.
Beispiel
Verkauf im laufenden Jahr
Nutzen und Lasten gehen am 1. Oktober 2025 auf den Käufer über, im Grundbuch wird er im Februar 2026 eingetragen. Im Mai 2026 beschließt die Versammlung für 2025 eine Nachzahlung von 600 € für die Wohnung. Die Gemeinschaft fordert die 600 € vom Käufer, denn er ist beim Beschluss Eigentümer. Laut Kaufvertrag wird zeitanteilig geteilt: Der Verkäufer trägt 9 von 12 Monaten, also 600 € × 9 ÷ 12 = 450 €, der Käufer 3 Monate, also 150 €. Der Verkäufer erstattet dem Käufer deshalb 450 €.
Erhaltungsrücklage und Sonderumlage beim Verkauf
Die Erhaltungsrücklage gehört zum Vermögen der Gemeinschaft, nicht dem einzelnen Eigentümer. Der Verkäufer bekommt seinen rechnerischen Anteil beim Verkauf nicht ausgezahlt; er bleibt in der Gemeinschaft und kommt dem Käufer zugute. Viele Kaufverträge weisen den Anteil trotzdem aus, etwa für den Kaufpreis. Mehr dazu im Artikel Erhaltungsrücklage beim Verkauf.
Ist eine Sonderumlage bereits beschlossen, aber noch nicht fällig, sollten Käufer und Verkäufer ausdrücklich vereinbaren, wer sie trägt. Gegenüber der Gemeinschaft schuldet sie grundsätzlich, wer bei Fälligkeit Eigentümer ist.
Vermietete Wohnung verkauft: Wer rechnet mit dem Mieter ab?
Wird eine vermietete Eigentumswohnung verkauft, tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Für die Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Mieter kommt es darauf an, welcher Abrechnungszeitraum betroffen ist und wann der Wechsel stattgefunden hat. Käufer und Verkäufer brauchen dafür die Hausgeldabrechnung und sollten vereinbaren, wer sie wann weitergibt.
Wie aus der Hausgeldabrechnung eine Nebenkostenabrechnung für den Mieter wird, erklärt der Artikel Vermietete Eigentumswohnung. Was der Verkauf für den Mieter selbst bedeutet, steht unter Wohnung verkauft: Gilt der Mietvertrag weiter?.
Häufige Fragen
Muss der Verwalter dem Verkäufer die Abrechnung noch schicken?
Nach der Umschreibung im Grundbuch ist der Verkäufer kein Mitglied der Gemeinschaft mehr; der Verwalter richtet die Abrechnung an den neuen Eigentümer. Der Verkäufer sollte sich deshalb im Kaufvertrag zusichern lassen, dass der Käufer ihm die Abrechnung für die Zeit vor dem Übergang weiterleitet.
Kann der Käufer eine Nachzahlung für die Zeit vor seinem Kauf verweigern?
Gegenüber der Gemeinschaft grundsätzlich nicht, wenn der Beschluss nach seiner Eintragung gefasst wurde. Er kann sich den Betrag aber vom Verkäufer erstatten lassen, soweit der Kaufvertrag das vorsieht.
Wem steht die Hausgeldabrechnung für die Steuererklärung zu?
Beide brauchen sie für ihre Steuer, soweit sie im Jahr Eigentümer waren. Der Käufer sollte dem Verkäufer eine Kopie zur Verfügung stellen. Wie die Abrechnung steuerlich genutzt wird, erklärt der Artikel Hausgeldabrechnung in der Steuererklärung.
Was gilt bei einem Kauf in der Zwangsversteigerung?
Auch hier kommt es grundsätzlich darauf an, wann Beschlüsse gefasst werden und wann Forderungen fällig sind. Die Einzelheiten sind komplex; Ersteher sollten vor dem Gebot beim Verwalter die Rückstände und anstehenden Beschlüsse erfragen und sich im Zweifel fachlich beraten lassen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen