Wohnung verkauft: Gilt mein Mietvertrag weiter?
Kurz gesagt
Ja. Wird eine vermietete Wohnung oder ein Haus verkauft, tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein – „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Miete, Kündigungsfristen und alle Vertragsklauseln bleiben unverändert, der Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund. Der neue Eigentümer kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat, etwa Eigenbedarf, und muss dabei die gesetzlichen Fristen und gegebenenfalls eine Sperrfrist beachten.
Kauf bricht nicht Miete: Der Vertrag geht auf den Käufer über
Nach § 566 BGB tritt der Erwerber anstelle des bisherigen Vermieters in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Einen neuen Mietvertrag müssen Mieter nicht unterschreiben. Legt der Käufer trotzdem einen neuen Vertrag vor, ist der Mieter nicht verpflichtet, ihm zuzustimmen – der alte gilt weiter.
Das gilt für die Miethöhe ebenso wie für Vereinbarungen zu Nebenkosten, Schönheitsreparaturen, Haustieren oder einem Stellplatz. Auch mündlich getroffene Absprachen bleiben wirksam; wie sie sich beweisen lassen, erklärt der Artikel Mündlicher Mietvertrag.
Ab wann ist der Käufer der neue Vermieter?
Der Vermieterwechsel tritt nicht schon mit dem Notartermin ein, sondern in der Regel erst mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch. Bis dahin bleibt der Verkäufer Vermieter. Zwischen Kaufvertrag und Eintragung können einige Wochen oder Monate liegen.
- Mieter zahlen die Miete weiter an den bisherigen Vermieter, bis sie eine klare Mitteilung über den Eigentümerwechsel erhalten.
- Die Mitteilung sollte vom bisherigen Vermieter kommen oder durch einen Grundbuchauszug belegt sein.
- Erst dann wird die Zahlung an das neue Konto umgestellt; ein Dauerauftrag muss entsprechend geändert werden.
- Bei Zweifeln, wer der richtige Empfänger ist, sollten Mieter schriftlich beim bisherigen Vermieter nachfragen.
Was passiert mit der Kaution?
Der neue Eigentümer übernimmt auch die Kaution. Er haftet gegenüber dem Mieter für die Rückzahlung, selbst wenn der Verkäufer sie ihm nicht übergeben hat. Kann der Mieter vom Erwerber nichts erlangen, bleibt der frühere Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet (§ 566a BGB). Mieter sollten den Nachweis über die gezahlte Kaution deshalb gut aufbewahren.
Darf der neue Eigentümer kündigen?
Der Verkauf selbst ist kein Kündigungsgrund. Der Käufer hat dieselben Rechte wie der frühere Vermieter, nicht mehr. Für eine ordentliche Kündigung braucht er ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB, in der Praxis meist Eigenbedarf für sich oder Angehörige. Was dabei zu beachten ist, erklärt der Artikel Eigenbedarf nach dem Wohnungskauf.
Wurde ein Mietshaus erst nach Beginn des Mietverhältnisses in Eigentumswohnungen umgewandelt und dann verkauft, gilt eine Sperrfrist: Der Käufer kann erst nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen, in Gebieten mit Landesverordnung erst nach bis zu zehn Jahren (§ 577a BGB). Einzelheiten stehen unter Sperrfrist nach Umwandlung.
Kündigungsfrist bei Verkauf der Mietwohnung
Die Kündigungsfristen ändern sich durch den Verkauf nicht. Für die Dauer der Überlassung zählt die Zeit seit Einzug, auch die Jahre beim früheren Eigentümer.
| Wer kündigt? | Frist (§ 573c Abs. 1 BGB) |
|---|---|
| Mieter | drei Monate, unabhängig von der Mietdauer |
| Vermieter, Überlassung unter fünf Jahre | drei Monate |
| Vermieter, ab fünf Jahren | sechs Monate |
| Vermieter, ab acht Jahren | neun Monate |
Ein Sonderkündigungsrecht nur wegen des Verkaufs haben Mieter nicht. Wer ausziehen möchte, kündigt mit der normalen Frist; wie sie genau berechnet wird, zeigt der Artikel Kündigungsfrist berechnen. Einen Überblick über alle Fristen bietet Kündigungsfrist Mietwohnung.
Beispiel: Eigenbedarf nach dem Kauf
Beispiel
Mieterin wohnt seit neun Jahren in der Wohnung
Eine Mieterin wohnt seit neun Jahren in einer Wohnung, die schon bei ihrem Einzug eine Eigentumswohnung war. Die Wohnung wird verkauft, der Käufer wird im März als Eigentümer eingetragen. Er möchte selbst einziehen und kündigt wegen Eigenbedarfs. Eine Sperrfrist gilt hier nicht, weil die Umwandlung vor dem Einzug lag. Wegen der Wohndauer von mehr als acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist aber neun Monate. Geht die Kündigung am 2. April zu, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des Dezember. Die Mieterin kann außerdem prüfen, ob sie wegen einer Härte widerspricht.
Besichtigungen, Umbauten und Mieterhöhungen
- Besichtigungen: Mieter müssen Besichtigungen mit Kaufinteressenten nach rechtzeitiger Ankündigung grundsätzlich ermöglichen. Ein allgemeines Betretungsrecht hat der Vermieter aber nicht.
- Mieterhöhung: Der neue Eigentümer darf die Miete nur nach den gesetzlichen Regeln erhöhen, etwa bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mit Kappungsgrenze (§ 558 BGB).
- Modernisierung: Größere Umbauten muss der Käufer ankündigen. Eine Kündigung wegen Sanierung ist nur in engen Ausnahmen möglich, siehe Kündigung wegen Sanierung oder Abriss.
- Nebenkostenabrechnung: Für Abrechnungszeiträume, die vor dem Wechsel abgeschlossen waren, bleibt in der Regel der Verkäufer zuständig.
Häufige Fragen
Muss ich beim Verkauf einen neuen Mietvertrag unterschreiben?
Nein. Der bestehende Mietvertrag geht automatisch auf den Käufer über. Ein neuer Vertrag ist nur nötig, wenn beide Seiten freiwillig etwas ändern wollen, und sollte dann genau geprüft werden.
Kann ich mit dem neuen Eigentümer einen Auszug gegen Geld vereinbaren?
Ja, Mieter und Käufer können das Mietverhältnis jederzeit einvernehmlich beenden, oft mit einer Abfindung. Eine Pflicht, darauf einzugehen, besteht nicht. Wer ausziehen will und einen Nachfolger kennt, kann auch eine Nachmietervereinbarung anregen.
Was gilt, wenn der Vermieter stirbt statt verkauft?
Dann treten die Erben in den Mietvertrag ein, der ebenfalls unverändert weiterläuft. Mehr dazu im Artikel Tod des Vermieters.
Gilt „Kauf bricht nicht Miete“ auch bei einer Zwangsversteigerung?
Auch bei einer Zwangsversteigerung tritt der Ersteher grundsätzlich in das Mietverhältnis ein. Für ihn gelten aber Sonderregeln zur Kündigung, die vom normalen Verkauf abweichen. Betroffene Mieter sollten sich in diesem Fall bei einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht informieren.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen