Wie hoch sollte die Erhaltungsrücklage sein?

Was das Gesetz zur Höhe sagt

Nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Mehr regelt das Gesetz nicht: Es gibt keinen Mindestbetrag, keinen Prozentsatz und keinen gesetzlichen Wert pro Quadratmeter. Die Eigentümer entscheiden selbst, wie viel sie jedes Jahr zurücklegen.

Festgelegt wird die jährliche Zuführung im Wirtschaftsplan, über den die Eigentümerversammlung mit Mehrheit beschließt (§ 28 WEG). Der Betrag wird dann über das monatliche Hausgeld eingesammelt. Was die Rücklage grundsätzlich ist und wofür sie verwendet werden darf, erklärt der Artikel Erhaltungsrücklage: Zweck und Regeln.

Welche Faktoren die richtige Höhe bestimmen

Eine Rücklage ist angemessen, wenn die Gemeinschaft absehbare Erhaltungsmaßnahmen daraus bezahlen kann, ohne dass die Eigentümer regelmäßig hohe Sonderzahlungen leisten müssen. Wie viel das ist, hängt stark vom Gebäude ab.

• Alter des Gebäudes: Ältere Häuser brauchen meist mehr, weil Dach, Fassade, Leitungen und Fenster ans Ende ihrer Lebensdauer kommen.
• Baulicher Zustand: Ein Sanierungsstau erhöht den Bedarf deutlich.
• Ausstattung: Aufzug, Tiefgarage, Flachdach oder eine große Heizungsanlage verursachen zusätzliche Erhaltungskosten.
• Anstehende Maßnahmen: Was in den nächsten Jahren fällig wird, sollte zum Zeitpunkt der Arbeiten angespart sein.
• Aktueller Stand der Rücklage: Wo schon viel angespart ist, kann die jährliche Zuführung niedriger ausfallen.
• Kostenentwicklung: Steigende Handwerker- und Materialpreise erhöhen den Bedarf über die Jahre.

Die Peterssche Formel als Faustformel

Wer nach der Höhe der Erhaltungsrücklage sucht, stößt schnell auf die Peterssche Formel. Sie ist eine verbreitete Faustformel aus der Immobilienwirtschaft. Ihr Grundgedanke: Die Kosten, die ein Gebäude über seine gesamte Nutzungsdauer für Instandhaltung verursacht, stehen in einem Verhältnis zu seinen Herstellungskosten. Diese Gesamtkosten werden auf die Nutzungsjahre verteilt. Für eine WEG zählt dabei nur der Teil, der auf das Gemeinschaftseigentum entfällt, weil Arbeiten im Sondereigentum jeder Eigentümer selbst bezahlt.

Die Formel hat Grenzen. Sie beruht auf Durchschnittsannahmen, kennt den tatsächlichen Zustand des Hauses nicht und setzt Herstellungskosten voraus, die bei älteren Gebäuden oft gar nicht bekannt sind. Sie ist weder gesetzlich vorgeschrieben noch für Gerichte verbindlich. Als erster Anhaltspunkt kann sie dienen, eine Planung anhand des konkreten Gebäudes ersetzt sie nicht.

Erhaltungsrücklage pro m²: So wird der Bedarf umgerechnet

In der Praxis wird die Rücklage oft als Betrag pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr ausgedrückt. Das macht Häuser unterschiedlicher Größe vergleichbar und zeigt jedem Eigentümer, was auf seine Wohnung entfällt. Ein gesetzlicher Richtwert pro m² existiert aber nicht. Aussagekräftiger ist eine Planung von unten: Welche Maßnahmen stehen wann an, was kosten sie ungefähr, und wie viel muss dafür jedes Jahr zurückgelegt werden?

1. Bauteile des Gemeinschaftseigentums auflisten: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen, Aufzug, Außenanlagen.
2. Für jedes Bauteil schätzen, wann eine größere Erneuerung fällig wird und was sie ungefähr kostet – am besten mit Hilfe von Fachleuten oder einer Begehung.
3. Die Kosten jeder Maßnahme auf die Jahre bis zur Fälligkeit verteilen und den vorhandenen Rücklagenstand abziehen.
4. Die Summe durch die Gesamtwohnfläche teilen, um den Betrag pro m² und Jahr zu erhalten.
5. Den Plan regelmäßig mit dem Wirtschaftsplan überprüfen und an neue Kosten anpassen.

Woran man eine zu niedrige Rücklage erkennt

• Für jede größere Reparatur wird eine Sonderumlage beschlossen.
• Notwendige Arbeiten werden immer wieder verschoben, weil „kein Geld da ist“.
• Der Rücklagenstand sinkt über mehrere Jahre, obwohl keine großen Maßnahmen liefen.
• Es gibt keinen Überblick, welche Bauteile wann erneuert werden müssen.

Eine zu niedrige Rücklage wirkt zunächst angenehm, weil das Hausgeld niedrig bleibt. Später führt sie oft zu hohen Einmalzahlungen. Wie eine Sonderumlage beschlossen wird und was sie kosten darf, steht in einem eigenen Artikel. Auch Kaufinteressenten achten auf den Rücklagenstand, weil er Rückschlüsse auf künftige Belastungen erlaubt.

Rücklage erhöhen oder senken: So geht es

Jeder Eigentümer kann verlangen, dass die Gemeinschaft eine angemessene Rücklage bildet. Wer die Zuführung für zu niedrig hält, kann das Thema auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung setzen lassen und eine höhere Zuführung im Wirtschaftsplan beantragen. Der Beschluss braucht grundsätzlich die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).

Umgekehrt kann auch ein Beschluss angefochten werden, der die Rücklage unangemessen niedrig oder hoch ansetzt. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Wer das Hausgeld insgesamt für überhöht hält, findet Hinweise im Artikel Hausgeld zu hoch.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 19 WEG
• § 28 WEG
• § 45 WEG