Darf der Mieter selbst einen Handwerker beauftragen?

Die Grundregel: Zuerst ist der Vermieter am Zug

Die Reparatur von Mängeln ist Pflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Zu dieser Pflicht gehört auch das Recht, selbst zu entscheiden, wie und von wem repariert wird. Der Vermieter soll die Möglichkeit haben, den Schaden zu prüfen, einen Betrieb seiner Wahl zu beauftragen und die Kosten im Blick zu behalten.

Deshalb darf ein Mieter nicht einfach bei jedem Defekt einen Handwerker rufen und die Rechnung an den Vermieter schicken. Er muss den Mangel zuerst melden und dem Vermieter Gelegenheit zur Beseitigung geben. Welche Reparaturen überhaupt Sache des Vermieters sind, erklärt der Artikel Instandhaltung: Was muss der Vermieter reparieren?

Wann der Mieter selbst reparieren lassen darf

Das Gesetz erlaubt die sogenannte Selbstvornahme in zwei Fällen (§ 536a Abs. 2 BGB). Der Mieter kann den Mangel dann selbst beseitigen oder beseitigen lassen und die erforderlichen Kosten vom Vermieter ersetzt verlangen.

Außerhalb dieser Fälle trägt der Mieter die Kosten selbst. Das gilt auch dann, wenn die Reparatur sinnvoll war und der Vermieter sie ohnehin hätte bezahlen müssen.

Schritt für Schritt: So wird der Vermieter in Verzug gesetzt

1. Mangel unverzüglich schriftlich melden, mit genauer Beschreibung, Fotos und Datum (§ 536c BGB).
2. In derselben Mängelanzeige oder in einem zweiten Schreiben eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen, zum Beispiel mit einem konkreten Datum.
3. Ankündigen, dass nach Fristablauf ein Handwerker auf Kosten des Vermieters beauftragt wird.
4. Den Zugang des Schreibens nachweisbar machen, etwa durch Übergabe vor Zeugen oder per Einwurf-Einschreiben.
5. Nach Fristablauf einen Fachbetrieb beauftragen und sich eine ordentliche Rechnung ausstellen lassen.
6. Die Rechnung mit der Bitte um Erstattung an den Vermieter schicken.

Wie lang eine angemessene Frist ist, hängt vom Mangel ab. Eine ausgefallene Heizung im Winter verlangt eine sehr kurze Frist, ein wackelnder Handtuchhalter eine längere. Ein festes Gesetzesmaß gibt es nicht. Eine Vorlage für die Mängelanzeige enthält der Artikel Mängel melden.

Beispiel: Selbstvornahme nach Fristablauf

Notfälle: Wann sofortiges Handeln erlaubt ist

Bei echten Notfällen muss der Mieter nicht erst eine Frist abwarten. Voraussetzung ist, dass ohne sofortiges Eingreifen ein größerer Schaden an der Wohnung droht. Typisch sind ein Rohrbruch, ein Wasserschaden, eine eingeschlagene Scheibe bei Sturm oder eine Haustür, die sich nicht mehr schließen lässt.

• Zuerst versuchen, den Vermieter, die Hausverwaltung oder den Hausmeister zu erreichen, und die Versuche notieren.
• Nur das Nötigste veranlassen, um den Schaden zu begrenzen, etwa das Wasser abstellen und das Leck provisorisch abdichten lassen.
• Die endgültige Reparatur anschließend dem Vermieter überlassen.
• Den Notdienst nicht teurer beauftragen als erforderlich und die Rechnung aufbewahren.

Das Risiko: Wer ohne Frist handelt, zahlt selbst

Der häufigste Fehler ist die voreilige Reparatur. Wer den Vermieter übergeht, verliert nicht nur den Erstattungsanspruch. Er kann auch Probleme bekommen, wenn die Reparatur fehlerhaft ist oder weitere Schäden entstehen. Außerdem kann der Vermieter kaum noch prüfen, ob der Mangel wirklich bestand und wie groß er war.

Wer statt eines Fachbetriebs selbst zur Werkzeugkiste greift, sollte vorsichtig sein. Arbeiten an Gas, Strom oder tragenden Teilen gehören grundsätzlich in die Hände von Fachleuten. Bei Schimmel gilt Ähnliches, dazu der Artikel Schimmel selbst entfernen. Für kleine Arbeiten wie Dübel und Bilderhaken gilt dagegen etwas anderes – das steht im Beitrag Löcher bohren in der Mietwohnung.

Kleinreparaturen: Wann der Mieter ohnehin selbst zahlt

Enthält der Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel, muss der Mieter kleine Reparaturen an häufig genutzten Teilen wie Wasserhähnen oder Lichtschaltern bis zu einem festgelegten Betrag bezahlen. Das bedeutet aber nicht automatisch, dass er den Handwerker selbst auswählen darf. Meist bleibt es dabei, dass der Vermieter beauftragt und dem Mieter den Betrag in Rechnung stellt.

Manche Vermieter sind einverstanden, dass der Mieter kleinere Dinge direkt selbst erledigen lässt. Das ist praktisch, sollte aber vorher abgesprochen und am besten schriftlich festgehalten werden, damit später klar ist, wer zahlt.

Alternativen zur Selbstvornahme

Die Selbstvornahme ist nicht das einzige Druckmittel. Solange ein erheblicher Mangel besteht, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB). Zusätzlich kann der Mieter einen Teil der Miete zurückbehalten, bis der Mangel beseitigt ist. Beides ist oft wirksamer und risikoärmer als eine Reparatur auf eigene Faust. Mehr dazu im Artikel Vermieter behebt Mängel nicht.

Damit der Vermieter reparieren kann, muss der Mieter den beauftragten Handwerkern nach Ankündigung Zutritt gewähren. Wer das verweigert, kann sich später nicht auf den Verzug des Vermieters berufen. Was hier gilt, zeigt der Artikel Muss der Mieter Handwerker in die Wohnung lassen?

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 536a BGB
• § 535 BGB
• § 536c BGB