Instandhaltung: Was muss der Vermieter reparieren?

Die Grundregel: Instandhaltung ist Pflicht des Vermieters

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB muss der Vermieter die Wohnung dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und sie in diesem Zustand erhalten. Unter Instandhaltung versteht man die laufende Pflege, damit nichts kaputtgeht. Instandsetzung meint die Reparatur, wenn doch etwas defekt ist. Beides ist grundsätzlich Aufgabe des Vermieters.

Die Pflicht gilt unabhängig davon, warum etwas kaputtgeht: Verschleiß, Alter, Witterung oder ein unbekannter Dritter. Der Mieter schuldet nur die Miete, nicht den Erhalt des Gebäudes. Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch muss er ebenfalls nicht ersetzen (§ 538 BGB).

Welche Reparaturen gehören typischerweise zum Vermieter?

Für einzelne Bereiche gibt es eigene Artikel: mitvermietete Küche, Rollläden und Jalousien und verstopfte Abflüsse. Bei Ungeziefer hängt die Kostenfrage oft von der Ursache ab – dazu der Beitrag Schädlinge: Wer zahlt den Kammerjäger?.

Wann muss der Mieter eine Reparatur selbst bezahlen?

Es gibt drei typische Fälle, in denen die Kosten beim Mieter landen können:

• Verschulden: Hat der Mieter, ein Mitbewohner oder ein Gast den Schaden verursacht, muss er ihn ersetzen. Normale Abnutzung zählt nicht dazu.
• Kleinreparaturklausel: Eine wirksame Klausel im Mietvertrag kann kleine Reparaturen an häufig genutzten Teilen auf den Mieter übertragen.
• Schönheitsreparaturen: Streichen und Tapezieren sind ebenfalls Instandhaltung und damit grundsätzlich Sache des Vermieters. Nur eine wirksame Vertragsklausel kann sie auf den Mieter übertragen.

Ob ein Schaden Abnutzung oder Beschädigung ist, ist oft der eigentliche Streitpunkt. Kratzer vom normalen Wohnen sind Abnutzung; ein Wasserfleck, weil der Mieter die Blumen auf dem Parkett übergossen hat, ist dagegen eine Beschädigung.

Die Kleinreparaturklausel: Grenzen und Fallstricke

Die Kleinreparaturklausel ist nicht gesetzlich geregelt, sondern beruht auf der Rechtsprechung. Sie ist nur wirksam, wenn sie drei Voraussetzungen erfüllt: einen Höchstbetrag je einzelner Reparatur, eine Obergrenze für alle Kleinreparaturen im Jahr und die Beschränkung auf Teile, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Dazu gehören etwa Wasserhähne, Lichtschalter sowie Tür- und Fenstergriffe.

Als zulässig werden häufig 100 bis 150 € je Reparatur genannt, einige Gerichte halten nur bis 100 € für angemessen. Für die Jahresgrenze gilt als Orientierung etwa 8 % der Jahresnettokaltmiete. Fehlt eine der Grenzen, ist die gesamte Klausel unwirksam. Wichtig: Liegt eine Reparatur über dem Höchstbetrag, muss der Mieter nicht den Anteil bis zur Grenze zahlen, sondern der Vermieter übernimmt die gesamten Kosten.

Reparaturkosten gehören nicht in die Nebenkosten

Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Der Vermieter darf sie nicht über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter verteilen. Umlagefähig sind nur laufende Kosten wie Wartung oder Reinigung, soweit sie im Mietvertrag vereinbart sind. Die Abgrenzung zwischen Wartung und Reparatur spielt etwa bei Heizungswartung und Schornsteinfeger eine Rolle.

So läuft eine Reparatur durch den Vermieter ab

1. Der Mieter meldet den Mangel unverzüglich, am besten schriftlich mit Fotos (§ 536c BGB).
2. Der Vermieter prüft den Mangel und beauftragt einen Handwerker. Er entscheidet, welchen Betrieb er beauftragt.
3. Der Mieter ermöglicht nach Ankündigung den Zutritt zur Wohnung, damit repariert werden kann.
4. Bis zur Beseitigung ist die Miete je nach Beeinträchtigung kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB).
5. Reagiert der Vermieter nicht, setzt der Mieter schriftlich eine angemessene Frist.

Wie eine Mängelanzeige formuliert wird, zeigt der Artikel Mängel melden. Zum Zutritt für Handwerker gibt es einen eigenen Beitrag: Muss der Mieter Handwerker in die Wohnung lassen?

Wenn der Vermieter nicht repariert

Bleibt der Vermieter untätig, hat der Mieter mehrere Möglichkeiten. Er kann die Miete mindern und bis zur Reparatur einen Teil der Miete zurückbehalten. Ist der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug, darf der Mieter den Mangel auch selbst beheben lassen und die Kosten ersetzt verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Wann das erlaubt ist und was dabei schiefgehen kann, erklärt der Artikel Darf der Mieter selbst einen Handwerker beauftragen?

Ein Überblick über alle Rechte bei hartnäckig ignorierten Mängeln steht im Artikel Vermieter behebt Mängel nicht.

Größere Arbeiten: Erhaltung und Modernisierung

Neben der Reparatur einzelner Defekte muss der Mieter auch größere Erhaltungsmaßnahmen dulden, etwa die Sanierung von Leitungen oder des Daches (§ 555a BGB). Davon zu trennen sind Modernisierungen, die die Wohnung verbessern, zum Beispiel eine neue Heizungsanlage oder eine Dämmung. Für sie gelten eigene Duldungs- und Ankündigungsregeln (§ 555d BGB), und sie können anders als reine Reparaturen eine Mieterhöhung auslösen.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 535 BGB
• § 536a BGB
• § 538 BGB
• § 555a BGB