Vermieter behebt Mängel nicht: Was Mieter jetzt tun können
Kurz gesagt
Kommt der Vermieter seiner Pflicht zur Instandhaltung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) nicht nach, können Mieter die Miete mindern (§ 536 BGB), einen Teil der Miete zurückbehalten, den Mangel nach Verzug des Vermieters selbst beseitigen lassen und die Kosten verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB) oder auf Reparatur klagen. Voraussetzung ist fast immer eine Mängelanzeige mit angemessener Frist.
Die Pflicht des Vermieters: Instandhaltung während der ganzen Mietzeit
Der Vermieter muss die Wohnung nicht nur in einem vertragsgemäßen Zustand übergeben, sondern sie auch während der gesamten Mietzeit so erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dazu gehören Reparaturen an Heizung, Fenstern, Leitungen, Türen und allen mitvermieteten Einrichtungen. Welche Reparaturen im Einzelnen darunterfallen, erklärt der Artikel Instandhaltung.
Erfüllt der Vermieter diese Pflicht nicht, bleibt der Mieter nicht rechtlos. Das Gesetz gibt ihm mehrere Werkzeuge, die sich ergänzen. Welche davon sinnvoll sind, hängt davon ab, wie schwer der Mangel wiegt und wie lange der Vermieter schon untätig ist.
Voraussetzung: Mangel angezeigt und Frist gesetzt
Fast alle Rechte setzen voraus, dass der Vermieter vom Mangel weiß. Mieter müssen Mängel unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB). Am besten geschieht das schriftlich, mit Beschreibung, Fotos und einem konkreten Datum als Frist. Wie eine solche Anzeige aussieht, zeigt der Artikel Mängel melden mit Musterbrief.
Reagiert der Vermieter auf die erste Anzeige nicht, ist ein zweites Schreiben mit einer letzten, kurzen Nachfrist sinnvoll. Darin sollte der Mieter ankündigen, welche Schritte er nach Ablauf der Frist ergreifen wird. Das schafft Klarheit und dokumentiert den Verzug des Vermieters.
Die Rechte der Mieter im Überblick
| Recht | Grundlage | Was es bewirkt |
|---|---|---|
| Mietminderung | § 536 BGB | Die Miete sinkt automatisch für die Dauer des erheblichen Mangels |
| Zurückbehaltungsrecht | Allgemeines Schuldrecht | Ein Teil der Miete wird als Druckmittel einbehalten und nach der Reparatur nachgezahlt |
| Selbstvornahme mit Kostenersatz | § 536a Abs. 2 BGB | Mieter lässt reparieren und verlangt die erforderlichen Kosten zurück |
| Schadensersatz | § 536a Abs. 1 BGB | Ersatz von Schäden, die durch den Mangel entstanden sind |
| Klage auf Mängelbeseitigung | § 535 BGB | Gericht verpflichtet den Vermieter zur Reparatur |
| Fristlose Kündigung | § 543 BGB, § 569 BGB | Letztes Mittel, wenn das Wohnen unzumutbar oder gesundheitsgefährdend ist |
Miete mindern und zurückbehalten
Die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein, sobald ein erheblicher Mangel besteht und angezeigt ist. Sie gleicht aus, dass der Mieter weniger bekommt, als er bezahlt. Berechnet wird sie von der Bruttomiete (BGH, Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 225/03). Eine gesetzliche Tabelle mit festen Quoten gibt es nicht.
Zusätzlich kann der Mieter einen weiteren Teil der Miete zurückbehalten, um Druck auf den Vermieter auszuüben. Anders als der Minderungsbetrag ist dieser Teil nicht verloren: Er muss nach der Reparatur nachgezahlt werden. Wie hoch der zurückbehaltene Betrag sein darf, ist Frage des Einzelfalls; übertriebene Kürzungen können zu einem Zahlungsrückstand führen.
Beispiel
Minderung und Zurückbehaltung bei undichtem Fenster
Ein Mieter zahlt 1.000 € Bruttomiete. Durch ein undichtes Fenster im Wohnzimmer zieht es, der Vermieter reagiert trotz Anzeige und Frist nicht. Angenommen, die Minderung beträgt 10 %, also 100 €. Zusätzlich behält der Mieter weitere 150 € zurück und überweist 750 €. Wird das Fenster nach drei Monaten repariert, hat er insgesamt 300 € gemindert und 450 € zurückbehalten. Die 450 € zahlt er nach der Reparatur nach; die 300 € Minderung bleiben ihm. Die Quoten sind nur angenommen.
Selbst reparieren lassen und die Kosten zurückverlangen
Ist der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug, darf der Mieter den Mangel selbst beseitigen lassen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Das gilt auch, wenn die umgehende Beseitigung zur Erhaltung der Wohnung notwendig ist, etwa bei einem Wasserrohrbruch am Wochenende.
- Sicherstellen, dass der Mangel angezeigt und eine angemessene Frist abgelaufen ist.
- Den Vermieter schriftlich ankündigen lassen, dass nun ein Fachbetrieb beauftragt wird.
- Einen Fachbetrieb beauftragen und nur die notwendige Reparatur ausführen lassen.
- Rechnung und Zahlungsbeleg aufbewahren und dem Vermieter mit der Aufforderung zur Erstattung übersenden.
Wann Mieter schon früher selbst einen Handwerker rufen dürfen, erklärt der Artikel Darf der Mieter selbst einen Handwerker beauftragen?. Für Schimmel gibt es einen eigenen Beitrag: Schimmel – der Vermieter reagiert nicht.
Klage auf Reparatur und fristlose Kündigung als letzte Schritte
Helfen Minderung und Zurückbehaltung nicht, kann der Mieter den Vermieter auf Beseitigung des Mangels verklagen. Der Anspruch auf Instandhaltung verjährt nicht, solange der Mangel besteht und das Mietverhältnis läuft. Vor einer Klage lohnt sich eine Beratung beim Mieterverein oder bei einem Fachanwalt für Mietrecht.
Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch nicht gewährt wird und eine Frist zur Abhilfe erfolglos geblieben ist (§ 543 BGB). Ist die Wohnung erheblich gesundheitsgefährdend, kommt eine Kündigung nach § 569 Abs. 1 BGB in Betracht. Die Kündigung muss schriftlich mit Unterschrift erfolgen.
Wenn der Vermieter andere Pflichten nicht erfüllt
Nicht jede Pflichtverletzung betrifft Mängel. Bleibt etwa die Betriebskostenabrechnung aus, gelten eigene Regeln, die der Artikel Nebenkostenabrechnung kommt nicht erklärt. Zeigten sich die Mängel bereits bei der Wohnungsübergabe, lohnt ein Blick in den Artikel Mängel beim Einzug.
Häufige Fragen
Wie lange muss ich warten, bis der Vermieter den Mangel behebt?
Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Maßgeblich ist die Frist, die der Mieter in der Mängelanzeige setzt und die nach Art und Dringlichkeit des Mangels angemessen sein muss. Bei Notfällen wie Wasserschäden ist sofortiges Handeln geschuldet.
Kann ich die Miete ganz einstellen, wenn der Vermieter nichts tut?
Nur in seltenen Ausnahmefällen, wenn die Wohnung praktisch nicht mehr nutzbar ist. In aller Regel ist nur eine angemessene Minderung plus eine maßvolle Zurückbehaltung zulässig. Wer die Zahlung ganz einstellt, riskiert eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
Verliere ich meine Rechte, wenn ich lange nichts unternehme?
Das Recht auf Instandhaltung bleibt bestehen, solange der Mangel andauert. Wer aber über längere Zeit die volle Miete ohne Vorbehalt zahlt, kann Schwierigkeiten bekommen, zu viel gezahlte Beträge für die Vergangenheit zurückzufordern. Deshalb sollte die Zahlung früh unter Vorbehalt gestellt werden.
Darf der Vermieter mir kündigen, weil ich Mängel melde?
Nein, die Meldung von Mängeln ist eine gesetzliche Pflicht des Mieters und kein Kündigungsgrund. Eine ordentliche Kündigung braucht ein berechtigtes Interesse des Vermieters (§ 573 BGB). Anders kann es nur sein, wenn der Mieter unberechtigt zu viel Miete einbehält.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen