Fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens: Wann ist sie möglich?

Was das Gesetz unter Störung des Hausfriedens versteht

Der Hausfrieden ist das geordnete Zusammenleben aller Menschen in einem Haus, getragen vom Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme. Wer eine Wohnung mietet, schuldet nicht nur die Miete, sondern muss auch Nachbarn, Vermieter und andere Hausbewohner in Ruhe lassen. Wann ein Verstoß so schwer wiegt, dass das Mietverhältnis sofort enden darf, regelt § 569 Abs. 2 BGB. Drei Voraussetzungen müssen zusammenkommen:

• Nachhaltige Störung: Die Beeinträchtigung tritt wiederholt oder dauerhaft auf, oder ein einzelner Vorfall wiegt besonders schwer.
• Unzumutbarkeit: Dem Vermieter ist nicht zuzumuten, bis zum Ende der regulären Kündigungsfrist abzuwarten. Das Gericht wägt dabei alle Umstände ab, vor allem das Verschulden und die Interessen beider Seiten.
• Vorherige Warnung: Grundsätzlich muss der Störer zuvor abgemahnt worden sein (§ 543 Abs. 3 BGB).

Die Regel gilt für beide Vertragsparteien. Auch Mieter dürfen fristlos kündigen, wenn der Vermieter den Hausfrieden nachhaltig stört, etwa durch ständige Schikanen. Wie das geht, erklärt der Artikel Fristlose Kündigung durch den Mieter.

Welches Verhalten reicht und welches nicht?

Maßstab ist nicht die Empfindlichkeit einzelner Nachbarn, sondern das, was ein verständiger Durchschnittsbewohner hinnehmen muss. Ruhezeiten ergeben sich häufig aus der Hausordnung und aus Landesrecht. Das Verhalten von Mitbewohnern, Angehörigen und Besuchern, die mit seinem Willen in der Wohnung sind, muss sich der Mieter in der Regel zurechnen lassen.

Beleidigung des Vermieters oder der Nachbarn: Wann sie zur Kündigung führt

Beleidigungen sind einer der häufigsten Anlässe für eine Kündigung wegen Störung des Hausfriedens. Eine feste Grenze gibt es nicht, Gerichte bewerten jeden Fall einzeln. Dabei spielen vor allem diese Punkte eine Rolle:

• Schwere der Äußerung: Herabwürdigende Schimpfwörter wiegen schwerer als überzogene, aber sachbezogene Kritik.
• Wiederholung: Eine einzelne Entgleisung im Affekt wird milder beurteilt als gezielte, wiederkehrende Angriffe.
• Öffentlichkeit: Beleidigungen vor anderen Hausbewohnern oder in einer gemeinsamen Chatgruppe belasten das Verhältnis stärker.
• Vorgeschichte: Hat der Vermieter provoziert oder den Streit selbst angeheizt, spricht das eher gegen die Kündigung.
• Verhalten danach: Eine ernst gemeinte Entschuldigung und eine lange, bisher störungsfreie Mietzeit können den Ausschlag zugunsten des Mieters geben.

Grobe Beleidigungen, die sich wiederholen oder mit Drohungen einhergehen, können das Vertrauen so zerstören, dass eine Fortsetzung unzumutbar ist. Das Medium spielt dabei keine Rolle: Auch eine beleidigende Textnachricht, ein Brief oder eine E-Mail kann genügen. Geschützt sind nicht nur der Vermieter und seine Angehörigen, sondern auch Hausverwaltung, Hausmeister und die übrigen Mieter.

Die Abmahnung kommt in der Regel zuerst

Vor einer fristlosen Kündigung wegen Störung des Hausfriedens muss der Vermieter den Mieter grundsätzlich abmahnen. Die Abmahnung sollte schriftlich erfolgen und das beanstandete Verhalten mit Datum, Uhrzeit und Beteiligten beschreiben. Sie fordert dazu auf, das Verhalten zu unterlassen, und kündigt für den Wiederholungsfall die Kündigung an. Erst wenn danach eine weitere erhebliche Störung folgt, darf gekündigt werden.

Ohne Abmahnung geht es, wenn eine Warnung offensichtlich nichts bewirken würde. Nach der Rechtsprechung kann sie außerdem bei besonders schweren Vorfällen wie körperlicher Gewalt entfallen. Welche Fälle das sind, zeigt der Artikel Fristlose Kündigung ohne Abmahnung.

Beweise sichern: So bereiten Vermieter die Kündigung vor

1. Jeden Vorfall zeitnah notieren: Datum, Uhrzeit, Dauer, Art der Störung und wer sie wahrgenommen hat.
2. Betroffene Nachbarn bitten, eigene Aufzeichnungen zu führen und als Zeugen zur Verfügung zu stehen. Bei Lärm hilft ein Protokoll über mehrere Wochen.
3. Beleidigende Nachrichten, Briefe und E-Mails aufbewahren, Bildschirmfotos mit sichtbarem Datum anfertigen.
4. Bei Gewalt oder Drohungen die Polizei verständigen und die Vorgangsnummer der Anzeige notieren.
5. Die Abmahnung nachweisbar zustellen und eine Kopie aufbewahren.
6. Nach einer erneuten Störung zügig kündigen. Wer lange abwartet, schwächt das Argument, die Fortsetzung sei unzumutbar.

Im Streit muss grundsätzlich der Vermieter beweisen, dass die Störung stattgefunden hat. Beschwerden, die Nachbarn nur vom Hörensagen kennen, reichen vor Gericht in der Regel nicht.

Muster: Fristlose Kündigung wegen Beleidigung und Störung des Hausfriedens

Das folgende Muster zeigt den Aufbau einer Kündigung nach vorheriger Abmahnung. Es muss an den tatsächlichen Sachverhalt angepasst werden; die Angaben in Klammern sind zu ersetzen.

(Name und Anschrift des Vermieters)

(Name und Anschrift des Mieters)

(Ort), (Datum)

Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses über die Wohnung (Anschrift, Geschoss, Lage)

Sehr geehrte(r) (Anrede und Name des Mieters),

hiermit kündige ich das zwischen uns bestehende Mietverhältnis über die oben genannte Wohnung fristlos wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens.

Am (Datum) haben Sie mich im Treppenhaus in Gegenwart von (Name des Zeugen) als „(genauer Wortlaut)“ bezeichnet. Bereits am (Datum) hatten Sie (Name des Nachbarn) beleidigt und bedroht. Wegen dieses Vorfalls habe ich Sie mit Schreiben vom (Datum der Abmahnung) abgemahnt, Sie aufgefordert, Beleidigungen und Drohungen gegenüber mir und den übrigen Hausbewohnern zu unterlassen, und Ihnen für den Wiederholungsfall die Kündigung angekündigt. Trotzdem haben Sie Ihr Verhalten fortgesetzt. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist ist mir unter diesen Umständen nicht zumutbar.

Hilfsweise kündige ich das Mietverhältnis ordentlich zum nächstmöglichen Termin, nach meiner Berechnung zum (Datum), wegen erheblicher schuldhafter Verletzung Ihrer vertraglichen Pflichten aus den oben genannten Gründen.

Bitte geben Sie die Wohnung bis spätestens (Datum) geräumt und mit allen Schlüsseln zurück. Einer Fortsetzung des Mietgebrauchs über das Vertragsende hinaus widerspreche ich bereits jetzt ausdrücklich.

Sie können der ordentlichen Kündigung nach § 574 BGB widersprechen, wenn deren Folgen für Sie eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würden. Der Widerspruch muss schriftlich erklärt werden und mir spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zugehen.

Mit freundlichen Grüßen

(eigenhändige Unterschrift aller Vermieter)

Nach der Kündigung: Räumung und hilfsweise ordentliche Kündigung

Mit Zugang einer wirksamen fristlosen Kündigung endet das Mietverhältnis. Bleibt der Mieter trotzdem, muss der Vermieter auf Räumung klagen; eigenmächtiges Räumen ist verboten. Weil Gerichte die Schwere einer Hausfriedensstörung unterschiedlich bewerten, kündigen Vermieter meist zusätzlich hilfsweise ordentlich. Diese Kündigung stützt sich auf eine erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung (§ 573 BGB) und wirkt erst nach Ablauf der gesetzlichen Frist. Einen Überblick über alle Gründe für eine fristlose Kündigung, vom Mietrückstand bis zur unerlaubten Untervermietung, gibt der Artikel Fristlose Kündigung durch den Vermieter: Welche Gründe reichen?

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 569 BGB
• § 543 BGB
• § 568 BGB
• § 573 BGB
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