Umlagefähige Nebenkosten: Die Kostenarten der Betriebskostenverordnung
Kurz gesagt
Umlagefähig sind nur die Betriebskosten, die § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufzählt: 17 Kostenarten von der Grundsteuer über Wasser, Heizung, Müllabfuhr und Gebäudereinigung bis zu Versicherung und Hauswart. Der Vermieter darf sie nur abrechnen, wenn der Mietvertrag die Umlage vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB) und die Kosten laufend und tatsächlich entstanden sind. Verwaltungskosten und Reparaturen gehören nicht dazu.
Wann ist eine Kostenart umlagefähig?
Im Alltag heißen sie Nebenkosten, im Gesetz Betriebskosten. Gemeint sind Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Welche Kosten das im Einzelnen sind, legt die Betriebskostenverordnung abschließend fest. Warum beide Begriffe nicht in jedem Zusammenhang dasselbe meinen, erklärt der Artikel Betriebskosten und Nebenkosten.
Damit der Vermieter eine Kostenart tatsächlich auf den Mieter verteilen darf, müssen mehrere Bedingungen gleichzeitig erfüllt sein:
- Die Kostenart gehört zum Katalog in § 2 BetrKV.
- Der Mietvertrag bestimmt, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Fehlt diese Vereinbarung, sind sie mit der Miete abgegolten (§ 556 Abs. 1 BGB).
- Die Kosten entstehen laufend, also regelmäßig wiederkehrend. Einmalige Anschaffungen zählen nicht.
- Die Kosten sind im Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallen und lassen sich mit Rechnungen oder Bescheiden belegen.
- Die Höhe ist angemessen: Bei der Abrechnung gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 BGB).
Die Liste nach § 2 BetrKV: Versorgung, Heizung und Aufzug (Nr. 1 bis 7)
Die Verordnung zählt 17 Nummern auf. Die ersten sieben betreffen öffentliche Abgaben, Wasser, Wärme und Haustechnik:
| Nr. | Kostenart | Was typischerweise dazugehört |
|---|---|---|
| 1 | Grundsteuer | laufende öffentliche Lasten des Grundstücks, vor allem die Grundsteuer |
| 2 | Wasserversorgung | Wasserverbrauch, Grundgebühren, Miete und Eichung der Wasserzähler, Kosten der Verbrauchsaufteilung |
| 3 | Entwässerung | Gebühren für Schmutz- und Regenwasser, Betrieb einer Entwässerungspumpe |
| 4 | Heizung | Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung und Reinigung der Anlage, Abgasmessung, Verbrauchserfassung durch einen Messdienst |
| 5 | Warmwasser | zentrale Warmwasserbereitung einschließlich Wassererwärmung und Verbrauchserfassung |
| 6 | Verbundene Heiz- und Warmwasseranlagen | Kosten von Anlagen, die Heizung und Warmwasser gemeinsam versorgen |
| 7 | Aufzug | Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Pflege, regelmäßige Prüfung und Reinigung der Anlage |
Für Heizung und Warmwasser gilt zusätzlich die Heizkostenverordnung. In Gebäuden mit zentraler Anlage werden mindestens 50 % und höchstens 70 % der Heizkosten nach dem erfassten Verbrauch verteilt, der Rest nach Wohn- oder Nutzfläche (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Für das Warmwasser gilt dieselbe Spanne.
Die Liste nach § 2 BetrKV: Reinigung, Pflege und Dienste (Nr. 8 bis 17)
| Nr. | Kostenart | Was typischerweise dazugehört |
|---|---|---|
| 8 | Straßenreinigung und Müllbeseitigung | öffentliche Gebühren für Straßenreinigung und Müllabfuhr, Betrieb von Müllschlucker oder Müllpresse |
| 9 | Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung | Reinigung von Treppenhaus, Fluren, Keller und Aufzugskabine; regelmäßige Schädlingsbekämpfung |
| 10 | Gartenpflege | Pflege gärtnerisch angelegter Flächen, Erneuerung von Pflanzen, Pflege von Spielplätzen, Zugängen und Zufahrten |
| 11 | Beleuchtung | Allgemeinstrom für Außenlicht und gemeinsam genutzte Räume wie Treppenhaus, Keller und Waschküche |
| 12 | Schornsteinreinigung | Kehrgebühren, soweit sie nicht schon bei den Heizkosten erfasst sind |
| 13 | Sach- und Haftpflichtversicherung | Gebäudeversicherung gegen Feuer, Sturm und Leitungswasser, Glasversicherung, Haftpflicht für Gebäude, Öltank und Aufzug |
| 14 | Hauswart | Vergütung und Sozialbeiträge, soweit der Hauswart Betriebsaufgaben erledigt |
| 15 | Gemeinschaftsantenne und Breitbandnetz | Kosten eines Kabel-TV-Anschlusses seit dem 1. Juli 2024 nicht mehr umlagefähig |
| 16 | Einrichtungen für die Wäschepflege | Betriebsstrom, Pflege, Reinigung und Prüfung gemeinschaftlicher Waschmaschinen und Trockner |
| 17 | Sonstige Betriebskosten | nur wenn im Mietvertrag konkret benannt, z. B. Dachrinnenreinigung oder Wartung von Rauchmeldern |
Drei Nummern verdienen einen zweiten Blick. Beim Hauswart (Nr. 14) sind nur Betriebsaufgaben wie Reinigung, Gartenpflege oder Winterdienst umlagefähig; Anteile für Reparatur- und Verwaltungstätigkeit muss der Vermieter herausrechnen. Die Kosten eines Kabel-TV-Anschlusses (Nr. 15) dürfen seit dem Ende des sogenannten Nebenkostenprivilegs nicht mehr umgelegt werden. Und als sonstige Betriebskosten (Nr. 17) zählt nur, was im Mietvertrag ausdrücklich genannt ist – Beispiele und Grenzen erläutert der Artikel Sonstige Betriebskosten.
Nebenkostenabrechnung: Was darf abgerechnet werden – und was nicht?
In die Abrechnung gehören nur Positionen aus diesem Katalog, die der Mietvertrag erfasst. Ausdrücklich ausgeschlossen sind nach § 1 Abs. 2 BetrKV Verwaltungskosten, etwa für Hausverwaltung, Kontoführung oder Porto, und Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung, also Reparaturen. Auch Anschaffungen wie neue Rauchmelder oder eine neue Heizung sind keine laufenden Kosten. Eine ausführliche Aufstellung enthält der Artikel Nicht umlagefähige Kosten.
Mit fünf Fragen lässt sich jede Position einer Abrechnung einordnen:
- Kostenart zuordnen: Welcher Nummer aus § 2 BetrKV entspricht die Position?
- Mietvertrag abgleichen: Ist die Umlage dieser Kostenart vereinbart, bei sonstigen Betriebskosten sogar ausdrücklich benannt?
- Art der Ausgabe prüfen: Geht es um den laufenden Betrieb – oder um Reparatur, Anschaffung oder Verwaltung?
- Zeitraum kontrollieren: Stammen Rechnungen und Bescheide aus dem Abrechnungszeitraum?
- Verteilung nachrechnen: Passt der Umlageschlüssel zum Vertrag und ist der Anteil der Wohnung richtig berechnet?
Findet ein Mieter eine Position, die nicht umlagefähig ist, kann er Einwendungen erheben. Dafür hat er Zeit bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 BGB).
Ohne Vereinbarung im Mietvertrag keine Umlage
Die Betriebskostenverordnung sagt nur, was umgelegt werden darf. Ob der Mieter tatsächlich zahlt, entscheidet der Mietvertrag. Er kann Vorauszahlungen in angemessener Höhe vorsehen, über die jährlich abgerechnet wird, oder eine Pauschale, mit der die Kosten ohne Abrechnung abgegolten sind (§ 556 Abs. 2 BGB). Was im Vertrag stehen sollte, zeigt der Artikel Nebenkosten im Mietvertrag.
Über den gesetzlichen Katalog hinaus lässt sich bei Wohnraum nichts vereinbaren. Eine Klausel, die dem Mieter zusätzlich Verwaltungs- oder Reparaturkosten auferlegt, weicht zu seinem Nachteil von § 556 Abs. 1 BGB ab und ist deshalb unwirksam (§ 556 Abs. 4 BGB).
Nach welchem Schlüssel werden die Kosten verteilt?
Welcher Anteil auf eine Wohnung entfällt, richtet sich nach dem vereinbarten Umlageschlüssel. Ist nichts vereinbart, werden die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt. Kosten, die nach erfasstem Verbrauch oder erfasster Verursachung entstehen, werden nach einem Maßstab verteilt, der dem Rechnung trägt (§ 556a Abs. 1 BGB) – typisch beim Wasser mit Wohnungszählern. Die gängigen Schlüssel im Vergleich zeigt der Artikel Umlageschlüssel.
Wie hoch sind umlagefähige Nebenkosten im Durchschnitt?
Einen Anhaltspunkt liefert der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds. Für das Abrechnungsjahr 2024 ergab er durchschnittlich 2,67 € je Quadratmeter und Monat. Fallen alle Kostenarten an, können es bis zu 3,68 € sein. Auf Heizung und Warmwasser entfielen im Mittel 1,32 €.
Beispiel
Die eigenen Kosten mit dem Durchschnitt vergleichen
Für eine 80-m²-Wohnung weist die Abrechnung umlagefähige Kosten von 2.400 € im Jahr aus. Das sind 2.400 € : 12 = 200 € im Monat und 200 € : 80 m² = 2,50 € je m² und Monat – etwas unter dem Durchschnitt. Zum Spitzenwert von 3,68 € wären es 80 × 3,68 € = 294,40 € im Monat. Liegt ein einzelner Posten weit über dem Üblichen, lohnt ein Blick in die Belege.
Wer die Verteilung auf mehrere Wohnungen selbst durchrechnen möchte, kann den kostenlosen Nebenkostenrechner verwenden.
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Zum NebenkostenrechnerHäufige Fragen
Was regelt die Betriebskostenverordnung?
Die Betriebskostenverordnung legt fest, was bei Wohnraum als Betriebskosten gilt. § 1 BetrKV bestimmt den Begriff und nimmt Verwaltungs- sowie Instandhaltungskosten ausdrücklich aus, § 2 BetrKV zählt die 17 umlagefähigen Kostenarten auf. Was nicht in diesem Katalog steht, darf bei Wohnraum nicht als Betriebskosten abgerechnet werden.
Darf die Grundsteuer auf den Mieter umgelegt werden?
Ja. Die Grundsteuer steht an erster Stelle im Katalog des § 2 BetrKV und ist umlagefähig, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Ohne abweichende Vereinbarung wird sie nach Wohnfläche verteilt.
Gehört Kabelfernsehen noch zu den Nebenkosten?
Nein. Seit dem 1. Juli 2024 dürfen die Kosten eines Kabel-TV-Anschlusses nicht mehr als Betriebskosten umgelegt werden. Wer weiter Kabelfernsehen nutzen möchte, kann dafür einen eigenen Vertrag mit einem Anbieter schließen.
Darf der Mieter die Rechnungen zu den umlagefähigen Kosten sehen?
Ja. Zur Prüfung der Abrechnung hat der Mieter Anspruch auf Einsicht in die Belege, also in Rechnungen, Bescheide und Verträge. So lässt sich zum Beispiel kontrollieren, ob in einer Hauswartrechnung auch Reparaturen stecken.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen