Mieterwechsel im Jahr: Wie werden die Nebenkosten aufgeteilt?

Grundprinzip: eine Jahresabrechnung, zwei Mieter

Zieht ein Mieter im Laufe des Jahres aus und ein anderer ein, ändert das am Abrechnungszeitraum nichts. Der Vermieter wartet das Ende des Zeitraums ab, stellt die Gesamtkosten des Hauses fest und ermittelt den Anteil der Wohnung. Diesen Anteil teilt er anschließend zwischen Vormieter und Nachmieter auf. Eine vorgezogene Abrechnung zum Auszugstag kann der ausziehende Mieter nicht verlangen.

Jeder der beiden erhält eine eigene Abrechnung, die nur seine Mietzeit erfasst. Abgezogen werden darin nur die Vorauszahlungen, die er selbst geleistet hat. Eine Nachzahlung des Vormieters geht den neuen Mieter nichts an und umgekehrt. Stand die Wohnung zwischen Auszug und Einzug leer, trägt der Vermieter den Kostenanteil für diese Wochen in der Regel selbst – mehr dazu im Artikel über Leerstand.

Festkosten werden nach Tagen oder Monaten verteilt

Viele Betriebskosten hängen nicht davon ab, wie viel jemand verbraucht. Sie entstehen für das Gebäude, gleich wer gerade in der Wohnung lebt. Solche Posten werden zeitanteilig aufgeteilt, also nach Tagen oder vollen Monaten der jeweiligen Mietzeit. Das gilt grundsätzlich auch für Rechnungen, die nur einmal im Jahr kommen: Die Gartenpflege im Sommer zahlt nicht allein, wer im Sommer dort wohnte.

• Grundsteuer sowie Sach- und Haftpflichtversicherungen des Gebäudes
• Müllbeseitigung und Straßenreinigung, soweit sie nicht nach Verursachung erfasst werden
• Hauswart, Gebäudereinigung und Gartenpflege
• Allgemeinstrom, Aufzug und Schornsteinreinigung
• Kaltwasser und Abwasser, wenn die Wohnung keinen eigenen Wasserzähler hat

Welche Kostenarten überhaupt umgelegt werden dürfen, regelt die Betriebskostenverordnung; einen Überblick bietet der Beitrag Umlagefähige Nebenkosten. Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, wird nach Wohnfläche verteilt (§ 556a BGB). Gilt dagegen ein Schlüssel nach Personenzahl, zählt für jeden Zeitabschnitt in der Regel, wie viele Menschen in dieser Zeit tatsächlich in der Wohnung gelebt haben.

Heizung und Warmwasser: Zwischenablesung beim Nutzerwechsel

In Gebäuden mit zentraler Heizanlage schreibt die Heizkostenverordnung eine verbrauchsabhängige Abrechnung vor. Mindestens 50 % und höchstens 70 % der Heizkosten werden nach dem erfassten Verbrauch verteilt, der Rest nach der Fläche (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Für die Kosten des Warmwassers gilt nach der Verordnung dieselbe Spanne.

Damit der Verbrauch beim Wechsel dem richtigen Mieter zugeordnet wird, sieht die Heizkostenverordnung grundsätzlich eine Zwischenablesung vor. Heizkostenverteiler, Wärmezähler und Warmwasserzähler der Wohnung werden zum Wechseltag abgelesen. Die Verbrauchskosten verteilt der Vermieter dann nach diesen Werten auf beide Mieter. Die flächenbezogenen Grundkosten der Heizung teilt er zeitanteilig oder nach Gradtagszahlen, die Grundkosten des Warmwassers zeitanteilig.

Mit fernablesbaren Geräten ist das unkompliziert, weil die Werte ohnehin laufend übermittelt werden. Ältere Geräte ohne Fernablesung müssen bis 31.12.2026 nachgerüstet oder ersetzt werden, außer das ist technisch unmöglich oder eine unbillige Härte (§ 5 Abs. 2 und 3 HeizkostenV). Auch der Vermieteranteil an den CO₂-Kosten wird mit der Heizkostenabrechnung ermittelt und kommt beiden Mietzeiten zugute; Einzelheiten erklärt der Artikel zur Aufteilung der CO₂-Kosten.

Wenn keine Zwischenablesung möglich ist

Manchmal lässt sich nicht sinnvoll ablesen, etwa weil ein Gerät ausgefallen ist oder der Wechsel so liegt, dass die Werte keine verlässliche Trennung zulassen. Dann werden die gesamten Heizkosten der Wohnung nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig auf beide Mieter verteilt, die Warmwasserkosten zeitanteilig.

Gradtagszahlen sind ein technischer Maßstab, der den typischen Wärmebedarf über das Jahr abbildet. Wintermonate bekommen dabei ein deutlich höheres Gewicht als Sommermonate. Wer von Januar bis März in der Wohnung lebte, trägt deshalb mehr als ein Viertel der Heizkosten, obwohl er nur ein Vierteljahr dort gewohnt hat.

Wer zahlt die Zwischenablesung?

Für die Zwischenablesung berechnet der Messdienst meist eine eigene Gebühr, oft Nutzerwechselgebühr genannt. Sie entsteht nur einmal beim Wechsel und nicht laufend wie Grundsteuer oder Müllabfuhr. Nach der Rechtsprechung gehört sie deshalb nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten, sondern zu den Verwaltungskosten, die nicht über die Nebenkostenabrechnung verteilt werden dürfen (§ 1 BetrKV).

Ohne besondere Vereinbarung trägt die Gebühr also der Vermieter. Anders kann es sein, wenn der Mietvertrag ausdrücklich regelt, dass der Mieter die Kosten einer Zwischenablesung bei seinem Auszug übernimmt. Ob eine solche Klausel wirksam ist, hängt von ihrer konkreten Formulierung ab. Die bloße Vereinbarung, dass Heizkosten umgelegt werden, genügt dafür in der Regel nicht.

Beispiel: Auszug Ende April, Einzug Anfang Mai

Abrechnung für den Vormieter: Frist, Anschrift und Kaution

Für den ausgezogenen Mieter gilt keine eigene, kürzere Frist. Seine Abrechnung muss ihm wie jede andere spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Bei einem Auszug im April 2026 und Abrechnung nach Kalenderjahr endet die Frist also erst am 31. Dezember 2027. Wie sie genau berechnet wird, zeigt der Artikel Frist der Nebenkostenabrechnung.

Damit die Abrechnung ankommt, sollte der Vormieter seine neue Anschrift hinterlassen. Ist für seine letzte Mietzeit eine Nachzahlung zu erwarten, darf der Vermieter einen Teil der Kaution bis zur Abrechnung zurückbehalten. Beide Mieter können ihre Abrechnung prüfen und die Unterlagen einsehen, auch das Protokoll der Zwischenablesung, auf dem ihr Anteil beruht; wie das abläuft, beschreibt der Beitrag zur Belegeinsicht.

Checkliste für Vermieter zum Wechseltag

1. Den Messdienst rechtzeitig mit der Zwischenablesung zum Auszugs- oder Einzugstag beauftragen.
2. Zählerstände für Heizung, Warmwasser und Kaltwasser zusätzlich im Übergabeprotokoll festhalten.
3. Die genauen Daten von Auszug, Einzug und einem möglichen Leerstand notieren.
4. Die neue Anschrift des Vormieters aufnehmen und die Vorauszahlungen beider Mieter getrennt erfassen.
5. Bei einem Personenschlüssel die Zahl der Bewohner für jede Mietzeit dokumentieren.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 556 BGB
• § 556a BGB
• § 7 HeizkostenV
• § 1 BetrKV