Miete nach dem Tod des Mieters: Wer zahlt weiter?
Kurz gesagt
Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod des Mieters. Ehegatten, Lebenspartner und andere Haushaltsangehörige treten in den Vertrag ein (§ 563 BGB), sonst wird er mit den Erben fortgesetzt (§ 564 BGB), die dann die Miete schulden. Erben und Vermieter können innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen – bis zum Ende dieser Frist ist die Miete weiter zu zahlen.
Der Mietvertrag läuft nach dem Tod weiter
Stirbt ein Mieter, ist das Mietverhältnis nicht automatisch beendet. Das Gesetz legt fest, wer an seine Stelle tritt. Damit steht auch fest, wer ab dem Todestag die Miete zahlen muss. Die Miete bleibt wie gewohnt zu Monatsbeginn fällig, spätestens bis zum dritten Werktag; Einzelheiten dazu stehen im Artikel Fälligkeit der Miete.
| Wer lebte mit dem Verstorbenen? | Wer führt den Vertrag fort? | Vorschrift |
|---|---|---|
| Mitmieter, der den Vertrag mit unterschrieben hat | der überlebende Mitmieter allein | § 563a BGB |
| Ehegatte oder Lebenspartner im gemeinsamen Haushalt, aber nicht Vertragspartner | Ehegatte oder Lebenspartner tritt ein | § 563 BGB |
| Kinder, andere Familienangehörige oder Lebensgefährten im Haushalt | sie treten ein, wenn kein Ehegatte eintritt | § 563 BGB |
| niemand, der Mieter lebte allein | die Erben | § 564 BGB |
Angehörige im Haushalt: Eintritt und Ablehnung
Wer mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, wird kraft Gesetzes neuer Mieter und schuldet ab dem Todestag die Miete. Er muss dafür nichts unterschreiben. Wer die Wohnung nicht übernehmen will, kann gegenüber dem Vermieter erklären, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen möchte. Dafür gilt eine kurze gesetzliche Frist ab Kenntnis vom Tod; der Eintritt gilt dann als nicht erfolgt.
Auch der Vermieter kann einem eingetretenen Angehörigen nur aus einem wichtigen Grund in dessen Person kündigen, etwa bei begründeten Zweifeln an der Zahlungsfähigkeit. Für Mieter, die schon Vertragspartner waren, ändert sich dagegen nichts: Sie setzen den Vertrag einfach fort und zahlen weiter.
Alleinstehender Mieter: Die Erben zahlen die Miete
Lebte der Mieter allein, geht das Mietverhältnis auf die Erben über (§ 564 BGB). Die Miete ab dem Todestag ist eine Schuld des Nachlasses. Die Erben zahlen sie in der Regel aus dem Vermögen des Verstorbenen. Mietschulden, die schon vor dem Tod offen waren, gehören ebenfalls zum Nachlass.
Mehrere Erben haften gemeinsam. Der Vermieter kann sich an jeden von ihnen halten. Wer das Erbe ausschlägt, wird nicht Erbe und muss auch keine Miete zahlen. Ist der Nachlass überschuldet, können Erben ihre Haftung unter bestimmten Voraussetzungen auf den Nachlass beschränken; hier helfen Nachlassgericht, Notar oder ein Fachanwalt für Erbrecht weiter.
Wie lange muss die Miete nach dem Todesfall gezahlt werden?
Die Miete ist so lange zu zahlen, bis das Mietverhältnis wirksam beendet ist. Erben und Vermieter haben dafür ein Sonderkündigungsrecht: Sie können innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod erfahren haben und davon, dass niemand eingetreten ist oder den Vertrag fortsetzt, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Der Vermieter braucht dafür kein berechtigtes Interesse.
Die gesetzliche Frist entspricht der Frist bei einer Mieterkündigung: Geht die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zu, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats. Die Kündigung muss schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift aller Erben erfolgen. Wird die Monatsfrist verpasst, bleibt den Erben nur die ordentliche Kündigung.
Beispiel
Kündigung durch die Tochter als Alleinerbin
Ein alleinstehender Mieter stirbt am 20. März. Die Tochter erfährt am selben Tag davon und ist Alleinerbin. Sie kündigt mit einem Brief, der dem Vermieter am 2. April zugeht, also innerhalb eines Monats und bis zum dritten Werktag. Das Mietverhältnis endet am 30. Juni. Bei einer Miete von 800 € schuldet der Nachlass für April, Mai und Juni 3 × 800 € = 2.400 €, dazu die anteilige Miete für März, sofern sie noch nicht gezahlt war.
Früher raus: Aufhebungsvertrag und Nachmieter
Vermieter und Erben können das Mietverhältnis jederzeit einvernehmlich durch einen Aufhebungsvertrag beenden, auch vor Ablauf der Kündigungsfrist. Das lohnt sich für beide Seiten, wenn die Wohnung schnell geräumt ist und ein neuer Mieter bereitsteht. Einen Anspruch auf vorzeitige Entlassung haben die Erben aber nicht.
Bis zum Vertragsende sind die Erben auch für Räumung und Rückgabe der Wohnung verantwortlich. Wer die Wohnung früher leer übergibt, spart dadurch keine Miete, wenn keine Einigung erzielt wird.
Kaution, Nebenkosten und Abrechnung mit den Erben
- Die Kaution steht nach Vertragsende den Erben zu. Der Vermieter darf offene Mieten und berechtigte Forderungen damit verrechnen, die Erben dürfen sie dagegen grundsätzlich nicht abwohnen; mehr dazu im Artikel Miete mit der Kaution verrechnen.
- Die Betriebskosten werden regulär abgerechnet. Wer die Abrechnung erhält und wer eine Nachzahlung trägt, erklärt der Artikel Nebenkostenabrechnung nach dem Tod des Mieters.
- Offene Mietforderungen verjähren auch gegenüber Erben in der Regel nach drei Jahren ab Jahresende (§§ 195, 199 BGB).
Was tun, wenn keine Erben bekannt sind?
Findet der Vermieter keine Erben oder haben alle ausgeschlagen, kann er beim Nachlassgericht die Bestellung eines Nachlasspflegers anregen. Dieser verwaltet den Nachlass, kann kündigen und die Wohnung räumen lassen. Gibt es am Ende keinen anderen Erben, erbt der Staat. Eigenmächtig darf der Vermieter die Wohnung nicht räumen, auch wenn niemand mehr dort wohnt.
Häufige Fragen
Muss ich als Erbe die Miete zahlen, wenn ich das Erbe ausschlage?
Nein. Wer wirksam ausschlägt, wird nicht Erbe und haftet nicht für die Miete. Die Ausschlagung muss fristgerecht gegenüber dem Nachlassgericht erklärt werden. Wer vorher Geld aus dem Nachlass verwendet, kann das Erbe dadurch unter Umständen angenommen haben.
Kann der Vermieter die Miete vom Konto des Verstorbenen weiter abbuchen?
Solange die Bank das Konto nicht sperrt, laufen Lastschriften oft weiter. Rechtlich zahlen dann die Erben aus dem Nachlass. Sie können einer Lastschrift widersprechen, schulden die Miete bis zum Vertragsende aber trotzdem.
Endet der Mietvertrag, wenn der Mieter ins Pflegeheim zieht und dort stirbt?
Nein, auch dann gelten die Regeln für den Todesfall. Lebte niemand mehr in der Wohnung, wird der Vertrag mit den Erben fortgesetzt, die ihn innerhalb eines Monats nach Kenntnis außerordentlich kündigen können.
Muss die Kündigung von allen Erben unterschrieben werden?
Ja. Mehrere Erben können das Mietverhältnis grundsätzlich nur gemeinsam kündigen. Einzelne Erben können die anderen aber schriftlich bevollmächtigen; die Vollmacht sollte der Kündigung im Original beiliegen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen