Wann verjähren Mietschulden?
Kurz gesagt
Mietschulden verjähren nach drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt nicht mit dem Fälligkeitstag, sondern mit dem Schluss des Jahres, in dem die Miete fällig wurde (§ 199 BGB). Eine im Jahr 2023 fällige Miete verjährt daher mit Ablauf des 31. Dezember 2026. Ein Mahnbescheid, eine Klage oder ein Anerkenntnis des Mieters können die Frist aufhalten oder neu starten lassen.
Die Grundregel: drei Jahre ab Jahresende
Offene Mieten unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB. Entscheidend ist der Beginn: Die Frist startet nach § 199 BGB erst mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Vermieter vom Schuldner und den Umständen weiß. Beim eigenen Mieter ist das praktisch immer der Fall.
Jede Monatsmiete ist ein eigener Anspruch. Sie wird zu Beginn des Monats fällig, spätestens am dritten Werktag. Alle Mieten, die im selben Kalenderjahr fällig wurden, verjähren deshalb am selben Tag, nämlich mit Ablauf des 31. Dezember drei Jahre später. Die Miete für Januar hat also fast ein Jahr mehr Zeit als die für Dezember, obwohl beide gleichzeitig verjähren.
Übersicht: Wann ist welche Miete verjährt?
| Miete fällig im Jahr | Verjährung beginnt mit Ablauf des | Verjährt mit Ablauf des |
|---|---|---|
| 2022 | 31.12.2022 | 31.12.2025 |
| 2023 | 31.12.2023 | 31.12.2026 |
| 2024 | 31.12.2024 | 31.12.2027 |
| 2025 | 31.12.2025 | 31.12.2028 |
Mieten aus dem Jahr 2022 sind nach dieser Rechnung seit dem 1. Januar 2026 verjährt, sofern die Frist nicht aufgehalten wurde. Für Rückstände aus 2023 bleibt Vermietern noch bis zum Jahresende 2026 Zeit, sie gerichtlich geltend zu machen.
Was die Verjährung stoppt oder neu beginnen lässt
Die Frist läuft nicht in jedem Fall stur weiter. Das Gesetz unterscheidet zwei Wirkungen: Die Hemmung hält die Uhr an, danach läuft die Restzeit weiter. Der Neubeginn setzt die volle Frist von drei Jahren neu in Gang.
- Hemmung durch einen gerichtlichen Mahnbescheid oder eine Klage, die vor Fristende eingereicht und dem Mieter zugestellt werden.
- Hemmung, solange Vermieter und Mieter ernsthaft über die Forderung verhandeln.
- Neubeginn, wenn der Mieter die Schuld anerkennt, etwa durch eine Abschlagszahlung, eine Zinszahlung oder die Bitte um Ratenzahlung.
- Keine Wirkung haben einfache Mahnungen, Zahlungserinnerungen oder Anrufe des Vermieters.
Beispiel: Wie sich eine Teilzahlung auswirkt
Beispiel
Rückstand aus 2023 mit Abschlagszahlung
Ein Mieter schuldet die Mieten für August bis Oktober 2023 von je 650 €, zusammen 1.950 €. Ohne weitere Schritte wäre die Forderung mit Ablauf des 31. Dezember 2026 verjährt. Im März 2025 zahlt der Mieter jedoch ausdrücklich 300 € auf diesen Rückstand. Damit erkennt er die Schuld an, und die dreijährige Frist beginnt für den Rest von 1.650 € im März 2025 neu. Sie endet dann im März 2028. Hätte der Vermieter nur Mahnungen geschickt, wäre es beim 31. Dezember 2026 geblieben.
Verjährt heißt nicht automatisch erloschen
Eine verjährte Mietschuld verschwindet nicht von selbst. Der Mieter erhält lediglich das Recht, die Zahlung zu verweigern. Er muss sich darauf berufen, also die sogenannte Einrede der Verjährung erheben. Ein Gericht prüft die Verjährung nicht von sich aus.
Zahlt der Mieter eine bereits verjährte Schuld, kann er das Geld in der Regel nicht zurückfordern. Ob ein offener Betrag in der Schufa auftaucht, hängt von anderen Voraussetzungen ab als der Verjährung; mehr dazu im Artikel Mietschulden und Schufa.
Titel, Nebenkosten und Schäden: Abweichende Fristen
Hat der Vermieter einen Vollstreckungsbescheid oder ein Urteil erwirkt, gilt für den titulierten Anspruch nicht mehr die kurze Frist von drei Jahren. Ansprüche aus einem rechtskräftigen Titel verjähren erst nach deutlich längerer Zeit. Das ist der wichtigste Grund, eine Forderung rechtzeitig gerichtlich festzustellen, auch wenn beim Mieter momentan nichts zu holen ist.
Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung verjähren ebenfalls nach drei Jahren, die Frist beginnt aber mit dem Schluss des Jahres, in dem die Abrechnung dem Mieter zugegangen ist. Details stehen im Artikel Wann verjährt die Nebenkostenabrechnung?. Deutlich kürzer ist die Frist bei Ersatzansprüchen wegen Schäden an der Wohnung: Sie verjähren sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache (§ 548 Abs. 1 BGB).
| Forderung | Frist | Beginn |
|---|---|---|
| Laufende Miete | 3 Jahre | Ende des Jahres der Fälligkeit |
| Nebenkosten-Nachzahlung | 3 Jahre | Ende des Jahres, in dem die Abrechnung zuging |
| Schadensersatz wegen Verschlechterung der Wohnung | 6 Monate | Rückgabe der Wohnung |
Was Mieter mit alten Mietschulden tun sollten
Mieter sollten nicht darauf setzen, dass Rückstände einfach verjähren. Solange das Mietverhältnis läuft, kann ein erheblicher Rückstand eine fristlose Kündigung auslösen, und zwar unabhängig davon, wie alt die Schulden sind. Wann das gilt, erklärt der Artikel Ab wann darf der Vermieter wegen Mietrückstand kündigen?.
Wer Mietschulden nicht aus eigener Kraft begleichen kann, findet Unterstützung bei Jobcenter, Sozialamt, Schuldnerberatung und Mieterverein. Einen Überblick gibt der Artikel Mietschulden als Mieter: Wo es Hilfe gibt.
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Verjähren Mietschulden nach dem Auszug schneller?
Nein. Für offene Mieten gilt auch nach dem Auszug die Frist von drei Jahren ab dem Ende des Fälligkeitsjahres. Die kurze Frist von sechs Monaten betrifft nur Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung.
Kann ich als Mieter einfach abwarten, bis die Schulden verjährt sind?
Das ist riskant. Der Vermieter kann die Verjährung jederzeit vor Fristende durch einen Mahnbescheid oder eine Klage aufhalten, und jede Abschlagszahlung lässt die Frist neu beginnen. Während des Mietverhältnisses droht außerdem die Kündigung.
Muss der Vermieter die Verjährung selbst beachten?
Nein. Die Verjährung wirkt nur, wenn der Mieter sich darauf beruft. Verlangt der Vermieter eine verjährte Miete und zahlt der Mieter, ist die Zahlung in der Regel wirksam.
Verjährt auch ein Guthaben des Mieters?
Ja. Auch Ansprüche des Mieters, etwa auf Auszahlung eines Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung, verjähren grundsätzlich nach drei Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen