Letzte Miete mit der Kaution verrechnen: Darf der Mieter das?
Kurz gesagt
Nein, grundsätzlich darf der Mieter die letzten Mieten nicht mit der Kaution verrechnen, also die Kaution nicht „abwohnen“. Die Kaution nach § 551 BGB sichert alle Ansprüche des Vermieters, die erst nach dem Auszug feststehen, etwa Schäden oder eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung. Wer die Miete trotzdem einbehält, gerät in Zahlungsverzug und riskiert Mahnkosten, Zinsen und im Extremfall eine fristlose Kündigung.
Die Regel: Die Kaution darf nicht abgewohnt werden
Viele Mieter denken kurz vor dem Auszug: Der Vermieter hat ja noch meine Kaution, warum soll ich die letzten Mieten überweisen? Rechtlich geht das grundsätzlich nicht. Die Miete bleibt bis zum letzten Tag des Mietverhältnisses in voller Höhe fällig. Die Kaution ist keine vorausbezahlte Miete, sondern eine Sicherheit für den Vermieter nach § 551 BGB.
Das gilt für die Kaltmiete ebenso wie für die Nebenkostenvorauszahlungen. Auch wer nur einen Teil der Miete kürzt und auf die Kaution verweist, zahlt zu wenig. Ob der Vermieter einverstanden ist, spielt dabei eine wichtige Rolle: Ohne seine Zustimmung ist die Verrechnung durch den Mieter nicht wirksam.
Warum die Kaution bis nach dem Auszug bleibt
Die Kaution soll Forderungen absichern, deren Höhe beim Auszug oft noch gar nicht feststeht. Hat der Mieter sie bereits abgewohnt, steht der Vermieter bei solchen Ansprüchen ohne Sicherheit da.
- Schäden an der Wohnung, die über die normale Abnutzung hinausgehen.
- Eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung, die erst Monate später kommt.
- Offene Kosten für vertraglich geschuldete Schönheitsreparaturen, soweit die Klausel wirksam ist.
- Mietrückstände aus früheren Monaten.
Für die Rückzahlung nennt das Gesetz keine feste Frist. Die Rechtsprechung gesteht dem Vermieter eine angemessene Zeit zur Prüfung zu; häufig werden drei bis sechs Monate genannt, im Einzelfall auch länger. Ist noch eine Nebenkostennachzahlung zu erwarten, darf er einen angemessenen Teil so lange zurückbehalten. Mehr dazu im Artikel Nachzahlung mit der Kaution verrechnen.
Was passiert, wenn der Mieter die Miete trotzdem einbehält?
Zahlt der Mieter die letzten Mieten nicht, ist er mit ihnen im Verzug. Der Vermieter kann mahnen, Verzugszinsen verlangen und den Betrag per Mahnbescheid oder Klage einfordern. Die Kosten dafür trägt am Ende in der Regel der Mieter.
Ist der Rückstand hoch genug, droht sogar eine fristlose Kündigung während der laufenden Kündigungsfrist. Das ist nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist. Behält er etwa die letzten beiden Mieten ein, ist diese Schwelle schnell erreicht. Die Folge kann eine schlechte Referenz für die nächste Wohnung sein, weil der Vermieter dann keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen wird.
Beispiel: Die letzten zwei Mieten einbehalten
Beispiel
Kaution von drei Monatsmieten
Die Nettokaltmiete beträgt 800 €, die Kaution 2.400 €. Die Warmmiete mit Vorauszahlungen liegt bei 1.000 €. Der Mieter zahlt die letzten beiden Monate nicht und verweist auf die Kaution. Offen sind damit 2.000 €. Nach dem Auszug stellt der Vermieter zusätzlich einen Schaden von 300 € fest. Seine Forderungen betragen 2.300 €, von der Kaution bleiben 100 €. Kommt Monate später eine Nebenkostennachzahlung von 250 € hinzu, fehlen dem Vermieter 150 €, die er gesondert einfordern muss. Hätte der Mieter die Miete gezahlt, hätte die Kaution alle Posten gedeckt und er hätte den Rest zurückerhalten.
Mietschulden von der Kaution abziehen: Was der Vermieter darf
Umgekehrt stellt sich die Frage, ob der Vermieter offene Mieten von der Kaution abziehen darf. Nach dem Ende des Mietverhältnisses ist das grundsätzlich möglich, denn genau dafür ist die Kaution da. Er rechnet dann über die Kaution ab und zahlt nur den Rest aus. Ob und wann er schon während des laufenden Mietverhältnisses auf die Kaution zugreifen darf, ist eine eigene Frage, die der Artikel Mietschulden: Darf der Vermieter mit der Kaution verrechnen? behandelt.
Wechselt der Eigentümer, haftet der neue Vermieter für die Rückzahlung der Kaution. Kann der Mieter von ihm nichts erlangen, bleibt der frühere Vermieter verpflichtet (§ 566a BGB).
Wann eine Verrechnung doch in Betracht kommt
Vermieter und Mieter können sich einvernehmlich darauf einigen, dass die letzte Miete aus der Kaution beglichen wird. Das kommt etwa vor, wenn die Wohnung bei einer Vorbesichtigung in gutem Zustand ist und keine größere Nachzahlung zu erwarten ist. Eine solche Absprache sollte schriftlich festgehalten werden.
- Den Vermieter frühzeitig fragen, ob er einer Verrechnung zustimmt.
- Eine Vorbesichtigung vereinbaren, damit mögliche Schäden vorab erkennbar sind.
- Die Einigung schriftlich festhalten: welcher Monat, welcher Betrag, welcher Rest der Kaution als Sicherheit bleibt.
- Bei der Wohnungsübergabe ein Protokoll anfertigen und Zählerstände notieren.
Wer die letzten Mieten aus finanziellen Gründen nicht zahlen kann, sollte das offen ansprechen und Unterstützung suchen, statt die Kaution eigenmächtig einzusetzen. Anlaufstellen nennt der Artikel Mietschulden als Mieter: Wo es Hilfe gibt.
Häufige Fragen
Darf der Mieter die Kaution mit der Miete verrechnen, wenn der Vermieter sie nicht angelegt hat?
Der Vermieter muss eine Geldkaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Verstößt er dagegen, ändert das nach verbreiteter Ansicht nichts am Grundsatz, dass die Kaution nicht einfach abgewohnt werden darf. Der Mieter kann aber verlangen, dass der Vermieter die Anlage nachholt und nachweist.
Wie hoch darf die Kaution überhaupt sein?
Höchstens das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete (§ 551 Abs. 1 BGB). Der Mieter darf sie in drei gleichen monatlichen Raten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses.
Kann der Mieter eine Nebenkostennachzahlung mit der Kaution verrechnen?
Auch hier gilt grundsätzlich: Der Mieter kann die Kaution nicht eigenmächtig einsetzen, solange der Vermieter sie noch als Sicherheit braucht. Der Vermieter darf dagegen eine Nachzahlung bei der Abrechnung der Kaution berücksichtigen.
Was ist, wenn der Vermieter die Kaution nach dem Auszug nicht zurückzahlt?
Nach Ablauf einer angemessenen Prüfzeit kann der Mieter die Abrechnung und Auszahlung verlangen und notfalls einklagen. Der Anspruch verjährt nach drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem er fällig wurde.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen