Mietminderung wegen Baulärm oder Gerüst: Wann ist sie möglich?

Baulärm und Gerüst als Mangel der Mietwohnung

Eine Wohnung ist mangelhaft, wenn ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist. Das muss nicht an der Wohnung selbst liegen. Auch Einwirkungen von außen – dauerhafter Lärm von Presslufthämmern, Staub, Erschütterungen oder ein Gerüst, das Licht nimmt und die Nutzung des Balkons verhindert – können die Wohnqualität deutlich verschlechtern. Die Miete ist dann nach § 536 Abs. 1 BGB für die Dauer der Beeinträchtigung gemindert, ohne dass der Vermieter zustimmen muss.

Entscheidend ist, dass die Beeinträchtigung erheblich ist. Kurze, gelegentliche Arbeiten oder übliche Geräusche in einer Stadt reichen in der Regel nicht. Wochenlanger Lärm während der Tageszeit, eingerüstete Fenster oder ein gesperrter Balkon können dagegen eine Minderung rechtfertigen.

Bauarbeiten am eigenen Haus: Duldung und Minderung schließen sich nicht aus

Lässt der Vermieter das Haus sanieren, die Fassade streichen oder das Dach erneuern, muss der Mieter diese Arbeiten grundsätzlich dulden. Das regeln § 555a BGB für Erhaltungsmaßnahmen und § 555d BGB für Modernisierungen. Die Duldungspflicht bedeutet aber nicht, dass der Mieter die volle Miete zahlen muss: Die Minderung tritt grundsätzlich trotzdem ein, weil die Wohnung während der Bauzeit nur eingeschränkt nutzbar ist.

Für bestimmte energetische Modernisierungen sieht § 536 BGB eine zeitlich begrenzte Ausnahme vor, in der eine Minderung ausgeschlossen ist. Ob eine Maßnahme darunter fällt, hängt von der Art der Arbeiten ab und sollte im Einzelfall geprüft werden. Reine Reparaturen und Instandsetzungen sind davon nicht erfasst.

Baustelle in der Nachbarschaft: Warum es schwieriger ist

Baut nicht der eigene Vermieter, sondern ein Nachbar oder die Stadt, ist die Rechtslage komplizierter. Der Vermieter hat den Lärm dann nicht verursacht und kann ihn oft auch nicht verhindern. Nach der Rechtsprechung kommt es in solchen Fällen unter anderem darauf an, was die Vertragsparteien bei Vertragsschluss vereinbart oder stillschweigend vorausgesetzt haben und ob der Vermieter selbst den Lärm abwehren oder vom Bauherrn einen Ausgleich verlangen kann.

Für Mieter bedeutet das: Eine Minderung wegen einer Nachbarbaustelle ist nicht ausgeschlossen, aber mit einem höheren Risiko verbunden. Wer in einem Neubaugebiet oder neben einer Baulücke wohnt, muss eher mit Bauarbeiten rechnen. Bei außergewöhnlich starken und langen Beeinträchtigungen lohnt sich eine Beratung beim Mieterverein oder bei einem Fachanwalt für Mietrecht.

Gerüst vor dem Fenster: Welche Folgen es hat

Ein Gerüst ist oft über Wochen oder Monate aufgebaut. Typische Beeinträchtigungen sind weniger Tageslicht durch Netze und Planen, ein gesperrter oder verschmutzter Balkon, Handwerker, die direkt vor dem Fenster arbeiten, und ein Gefühl fehlender Privatsphäre. Hinzu kommt häufig ein Sicherheitsproblem: Über das Gerüst lassen sich Fenster in oberen Stockwerken leichter erreichen.

Mieter sollten den Vermieter bitten, Maßnahmen gegen Einbruch zu treffen, und Fenster und Balkontüren während der Standzeit verschlossen halten. Steht das Gerüst ohne erkennbare Arbeiten wochenlang ungenutzt, sollte das dokumentiert und dem Vermieter mitgeteilt werden, denn auch diese Zeit kann für die Minderung zählen.

So sollten Mieter bei Baulärm vorgehen

1. Die Beeinträchtigung dem Vermieter unverzüglich melden (§ 536c BGB), auch wenn er die Bauarbeiten selbst beauftragt hat.
2. Ein Lärmprotokoll führen: Datum, Uhrzeit, Art der Arbeiten, Dauer, Auswirkungen wie Staub, Erschütterungen oder gesperrte Räume.
3. Fotos und Videos vom Gerüst, von Verschmutzungen und von verdunkelten Räumen anfertigen; Nachbarn als Zeugen notieren.
4. Die Minderung ab Beginn der Beeinträchtigung erklären oder die Miete unter Vorbehalt der Rückforderung zahlen.
5. Nach Ende der Arbeiten die Minderung einstellen und die volle Miete wieder zahlen.

Der Vermieter muss der Minderung nicht zustimmen – sie gilt kraft Gesetzes. Warum das so ist und was bei Streit über die Höhe passiert, beschreibt der Artikel Muss der Vermieter der Mietminderung zustimmen?.

Wie hoch darf die Minderung bei Baulärm sein?

Feste Prozentsätze gibt es nicht. Gerichte berücksichtigen, wie laut und wie lange gearbeitet wird, ob die Arbeiten tagsüber oder auch zu Ruhezeiten stattfinden, ob Räume nicht nutzbar sind und ob neben Lärm auch Staub oder Dunkelheit hinzukommen. Grundlage der Berechnung ist die Bruttomiete einschließlich Nebenkosten (BGH, Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 225/03).

Wer die Minderung genauer berechnen möchte, findet die Rechenregeln im Artikel Mietminderung berechnen. Voraussetzungen und Risiken fasst der Artikel Mietminderung zusammen.

Was Vermieter bei Bauarbeiten beachten sollten

Vermieter sollten Modernisierungen rechtzeitig in Textform ankündigen (§ 555c BGB) und die Mieter über Beginn, Dauer und Art der Arbeiten informieren. Eine gute Planung verkürzt die Bauzeit und damit die Dauer der Minderung. Hilfreich sind klare Zeitfenster für laute Arbeiten, ein zügiger Abbau des Gerüsts und die Sicherung gegen Einbruch. Wer Mietern die Einschränkungen offen erklärt, vermeidet oft Streit über die Höhe der Minderung.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 536 BGB
• § 536b BGB
• § 555a BGB
• § 555d BGB