Undichte Fenster: Ist eine Mietminderung möglich?
Kurz gesagt
Undichte Fenster sind ein Mangel, wenn Zugluft, Regenwasser oder Kälte die Nutzung der Wohnung spürbar beeinträchtigen; die Miete ist dann kraft Gesetzes gemindert (§ 536 Abs. 1 BGB). Maßstab ist der Zustand, den Mieter bei einem Gebäude dieses Alters erwarten dürfen – alte Fenster allein sind noch kein Mangel. Mieter müssen den Schaden unverzüglich melden, die Reparatur ist Sache des Vermieters.
Wann undichte Fenster ein Mangel sind
Fenster sollen Wind, Regen und Kälte draußen halten. Schließen sie nicht mehr richtig, ist die Tauglichkeit der Wohnung gemindert. Nach § 536 Abs. 1 BGB ist die Miete dann für die Dauer des Mangels automatisch gemindert, ohne dass der Vermieter zustimmen muss. Nur unerhebliche Beeinträchtigungen bleiben außer Betracht.
Wichtig ist der Vergleich mit dem vertragsgemäßen Zustand. In einem unsanierten Altbau mit Holzfenstern aus der Bauzeit darf ein Mieter keine Dichtigkeit wie bei neuen Fenstern erwarten. Ein Mangel liegt aber auch dort vor, wenn die Fenster so schadhaft sind, dass es deutlich zieht, Wasser eindringt oder sich die Räume nicht mehr ausreichend beheizen lassen.
Typische Schäden an Fenstern und ihre Folgen
| Schaden | Folge für die Wohnung | Mangel? |
|---|---|---|
| Poröse oder fehlende Dichtungen | Zugluft, Kältegefühl, höherer Heizbedarf | in der Regel ja, wenn spürbar |
| Verzogener Fensterrahmen | Fenster schließt nicht, Regen dringt ein | ja |
| Beschlag oder Griff defekt | Fenster lässt sich nicht öffnen oder verschließen | ja |
| Undichter Anschluss zur Wand | Feuchtigkeit, Wasserflecken, Schimmelgefahr | ja |
| Beschlagene Scheibe zwischen den Gläsern | Isolierwirkung nachgelassen, schlechte Sicht | möglich, je nach Ausmaß |
| Leichte Kondenswasserbildung im Winter | normale Folge von Feuchtigkeit in der Raumluft | meist nein |
Dringt Feuchtigkeit ein, kann sich an Laibungen und Wänden Schimmel bilden. Dann geht es nicht mehr nur um das Fenster. Was bei Schimmel gilt und wie hoch eine Minderung dort sein kann, erklärt der Artikel Mietminderung wegen Schimmel.
So gehen Mieter bei undichten Fenstern vor
- Den Schaden genau beschreiben: welches Fenster, welche Stelle, seit wann, bei welchem Wetter es zieht oder Wasser eindringt.
- Fotos und Videos machen, zum Beispiel von Wasser auf der Fensterbank, von porösen Dichtungen oder einer Kerze, deren Flamme im Luftzug flackert.
- Den Mangel dem Vermieter unverzüglich schriftlich anzeigen (§ 536c BGB) und um Reparatur innerhalb einer angemessenen Frist bitten.
- Bis zur Reparatur Folgeschäden vermeiden: eindringendes Wasser aufwischen, Möbel wegrücken, regelmäßig lüften und heizen.
- Die Miete ab Kenntnis des Vermieters angemessen mindern oder unter Vorbehalt der Rückforderung voll zahlen.
- Handwerkern nach Absprache Zugang zur Wohnung gewähren.
Wie hoch ist die Mietminderung bei undichten Fenstern?
Das Gesetz nennt keine festen Prozentsätze. Die angemessene Minderung hängt davon ab, wie viele Fenster betroffen sind, welche Räume es trifft, ob nur Zugluft oder auch Wasser eindringt und ob die Wohnung im Winter ausreichend warm wird. Ein zugiges Fenster im Abstellraum wiegt weniger als undichte Fenster in Schlaf- und Wohnzimmer während der Heizperiode.
Grundlage ist die Bruttomiete einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen (BGH, Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 225/03). Die Einzelheiten der Rechnung erklärt der Artikel Mietminderung berechnen.
Beispiel
Zwei undichte Fenster im Winter
Die Bruttomiete beträgt 750 € im Monat. Im Dezember und Januar ziehen die Fenster im Wohn- und Schlafzimmer stark, der Vermieter lässt sie Ende Januar reparieren. Angenommen, eine Minderung von 8 % ist angemessen: 750 € × 8 % = 60 € pro Monat. Für zwei volle Monate ergibt das 2 × 60 € = 120 €. Der Mieter zahlt in beiden Monaten je 690 €. Die Quote ist nur eine Annahme für die Rechnung.
Wer zahlt die Reparatur der Fenster?
Der Vermieter muss die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Reparatur oder der Austausch undichter Fenster ist daher grundsätzlich seine Sache. Etwas anderes gilt nur, wenn der Mieter den Schaden selbst verursacht hat, etwa durch unsachgemäße Behandlung.
Eine wirksame Kleinreparaturklausel kann den Mieter an kleinen Reparaturen an Teilen beteiligen, die seinem häufigen Zugriff ausgesetzt sind, zum Beispiel an einem Fenstergriff. Dichtungen, Rahmen oder Scheiben fallen in der Regel nicht darunter. Einen Überblick, welche Reparaturen der Vermieter übernehmen muss, gibt der Artikel Instandhaltung durch den Vermieter.
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gehören Fenster nach herrschender Ansicht zum Gemeinschaftseigentum. Gegenüber dem Mieter bleibt trotzdem der Vermieter verantwortlich; er muss sich selbst um die Abstimmung mit der Eigentümergemeinschaft kümmern.
Wenn der Vermieter die Fenster nicht repariert
Bleibt der Vermieter trotz Mängelanzeige und Fristsetzung untätig, kann der Mieter den Mangel unter Umständen selbst beseitigen lassen und die Kosten ersetzt verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Voraussetzung ist, dass der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist. Weitere Rechte beschreibt der Artikel Vermieter behebt Mängel nicht.
Undichte Fenster sind nicht der einzige Mangel, der eine Minderung auslösen kann. Auch ein defekter Aufzug oder Baulärm und ein Gerüst vor dem Fenster können die Miete mindern.
Häufige Fragen
Sind alte einfach verglaste Fenster ein Mangel?
Nicht automatisch. Waren sie bei Vertragsschluss vorhanden und funktionieren sie ihrem Alter entsprechend, gehören sie zum vertragsgemäßen Zustand (§ 536b BGB). Ein Mangel liegt erst vor, wenn sie schadhaft werden, etwa undicht sind oder nicht mehr schließen.
Muss der Vermieter neue Fenster einbauen, damit die Heizkosten sinken?
Einen Anspruch auf moderne Fenster haben Mieter grundsätzlich nicht, solange die vorhandenen Fenster intakt sind. Tauscht der Vermieter die Fenster freiwillig aus, kann das eine Modernisierung sein, die der Mieter dulden muss.
Darf ich undichte Fenster selbst abdichten?
Kleine, rückstandsfrei entfernbare Hilfen wie selbstklebende Dichtbänder sind in der Regel unproblematisch. Die eigentliche Reparatur ist aber Sache des Vermieters, und der Mangel sollte trotzdem gemeldet werden.
Kann ich die Heizkosten wegen undichter Fenster kürzen?
Eine gesonderte Kürzung der Heizkostenabrechnung sieht das Gesetz für diesen Fall nicht vor. Der höhere Heizbedarf kann aber bei der Bemessung der Minderung oder als Schaden berücksichtigt werden, wenn der Vermieter den Mangel zu vertreten hat.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen