Mietminderung: Voraussetzungen und richtiges Vorgehen

Was eine Mietminderung ist und wann sie greift

Der Vermieter muss die Wohnung in einem Zustand überlassen und erhalten, der zum vertragsgemäßen Gebrauch taugt (§ 535 BGB). Weicht der tatsächliche Zustand davon ab, spricht man von einem Mangel. Mindert dieser Mangel die Tauglichkeit der Wohnung, ist die Miete für die Dauer des Mangels automatisch herabgesetzt. So regelt es § 536 BGB.

Die Mietminderung ist also kein Anspruch, den der Mieter erst durchsetzen muss, sondern eine Rechtsfolge. Sie gilt, solange der Mangel besteht, und endet mit dem Tag, an dem er beseitigt ist. Unerhebliche Beeinträchtigungen bleiben außer Betracht: Ein leicht klemmender Schrankgriff rechtfertigt in der Regel keine Minderung.

Voraussetzungen: Diese Punkte müssen erfüllt sein

• Ein Mangel liegt vor: Die Wohnung weicht vom vereinbarten oder üblichen Zustand ab, etwa durch eine ausgefallene Heizung, Feuchtigkeit oder erheblichen Baulärm.
• Die Beeinträchtigung ist erheblich: Kleinigkeiten, die den Gebrauch kaum stören, führen zu keiner Minderung.
• Der Vermieter wurde informiert: Der Mieter muss den Mangel unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB). Solange der Vermieter nichts weiß, kann der Mieter unter Umständen nicht mindern.
• Der Mangel war bei Vertragsschluss nicht bekannt: Wer einen Mangel bei der Unterschrift kannte und ihn hingenommen hat, verliert grundsätzlich seine Rechte (§ 536b BGB).
• Der Mieter hat den Mangel nicht selbst verursacht: Hat der Mieter den Schaden zu verantworten, etwa durch falsche Nutzung, scheidet eine Minderung aus.

Mietminderung geltend machen: Das richtige Vorgehen

1. Den Mangel dokumentieren: Fotos, Datum, betroffene Räume und – je nach Mangel – Messwerte oder ein kurzes Protokoll über die Dauer der Störung.
2. Den Mangel beim Vermieter oder der Hausverwaltung anzeigen, am besten schriftlich und mit Nachweis des Zugangs. Wie eine Mängelanzeige aussieht, zeigt der Artikel Mängel melden.
3. Dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen und ihm Zugang zur Wohnung ermöglichen, damit Handwerker den Mangel prüfen und beheben können.
4. Die Minderung ankündigen und die Höhe nachvollziehbar begründen.
5. Die Miete entsprechend kürzen oder – wenn die Höhe unsicher ist – die volle Miete ausdrücklich unter Vorbehalt zahlen.
6. Das Ende des Mangels festhalten, denn ab diesem Tag ist wieder die volle Miete fällig.

Muss man die Mietminderung ankündigen?

Gesetzlich vorgeschrieben ist die Anzeige des Mangels, nicht eine gesonderte Ankündigung der Minderung. Trotzdem ist es sinnvoll, dem Vermieter mitzuteilen, ab wann und in welcher Höhe die Miete gekürzt wird. Das schafft Klarheit und verhindert, dass er die Kürzung als unerklärten Zahlungsrückstand behandelt.

Eine Erlaubnis des Vermieters braucht der Mieter dafür nicht. Warum das so ist und was gilt, wenn der Vermieter widerspricht, erklärt der Artikel Muss der Vermieter der Mietminderung zustimmen?.

Wie hoch darf die Minderung sein?

Eine gesetzliche Tabelle mit festen Prozentsätzen gibt es nicht. Maßgeblich ist, wie stark der Mangel den Gebrauch der Wohnung tatsächlich beeinträchtigt – also Art, Umfang und Dauer. Gerichte entscheiden im Einzelfall. Berechnet wird die Minderung von der Bruttomiete, also der Miete einschließlich Nebenkosten (BGH, Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 225/03).

Wie sich die Minderung bei Mängeln über einzelne Tage berechnet, zeigt der Artikel Mietminderung berechnen.

Das größte Risiko: zu hoch gemindert

Wer mehr kürzt, als ihm zusteht, gerät mit dem Differenzbetrag in Zahlungsverzug. Summiert sich der Rückstand auf die in § 543 BGB genannten Beträge – etwa mehr als eine Monatsmiete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen oder insgesamt zwei Monatsmieten über einen längeren Zeitraum –, droht eine fristlose Kündigung. Das gilt auch dann, wenn der Mieter guten Glaubens gemindert hat.

Sicherer ist deshalb oft, die Miete in voller Höhe unter Vorbehalt weiterzuzahlen und den zu viel gezahlten Betrag später zurückzufordern. Bei Streit über die angemessene Quote helfen Mietervereine oder ein Fachanwalt für Mietrecht.

Typische Anlässe für eine Mietminderung

Häufige Gründe sind eine ausgefallene Heizung, fehlendes Warmwasser, Baulärm oder ein Gerüst vor den Fenstern, ein dauerhaft defekter Aufzug oder übermäßige Hitze in Dachwohnungen. Bei Schimmel ist oft die Ursache streitig, weil neben Baumängeln auch das Heiz- und Lüftverhalten eine Rolle spielt.

Vermieter sollten gemeldete Mängel zügig prüfen und beheben lassen. Das beendet die Minderung und verhindert Folgeschäden. Wie Vermieter bei Feuchtigkeit richtig vorgehen, beschreibt der Artikel Schimmel aus Sicht des Vermieters.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 536 BGB
• § 536b BGB
• § 536c BGB
• § 543 BGB