Kündigung wegen Sanierung oder Abriss: Geht das?
Kurz gesagt
Eine Sanierung oder Modernisierung ist grundsätzlich kein Grund, dem Mieter zu kündigen: Der Mieter muss die Arbeiten dulden, darf aber in seiner Wohnung bleiben. Kündigen kann der Vermieter nur ausnahmsweise mit einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn ihn das Mietverhältnis an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung hindert, etwa bei Abriss und Neubau. Die Anforderungen sind hoch, die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen, und es gelten die normalen Kündigungsfristen.
Sanierung ist in der Regel kein Kündigungsgrund
Für eine ordentliche Kündigung braucht der Vermieter ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB). Der Wunsch, die Wohnung zu renovieren, neue Fenster einzubauen oder die Heizung zu tauschen, gehört nicht dazu. Solche Arbeiten lassen sich fast immer durchführen, während der Mieter in der Wohnung bleibt.
Ausdrücklich ausgeschlossen ist eine Kündigung, um nach der Sanierung eine höhere Miete zu erzielen. Der Vermieter kann stattdessen die Kosten einer Modernisierung über eine Modernisierungsmieterhöhung teilweise umlegen: 8 % der aufgewendeten Kosten jährlich, begrenzt durch eine Kappung (§ 559 BGB).
Modernisierung dulden: Rechte des Mieters
- Der Vermieter muss eine Modernisierung spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen (§ 555c BGB).
- Der Mieter kann einen Härteeinwand in Textform erheben, und zwar bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung (§ 555d Abs. 3 BGB).
- Der Mieter hat nach der Ankündigung ein Sonderkündigungsrecht und kann selbst ausziehen, wenn er die Arbeiten nicht mitmachen will (§ 555e BGB).
- Ist die Wohnung während der Bauarbeiten nur eingeschränkt nutzbar, kommt eine Mietminderung in Betracht.
„Mieter muss ausziehen wegen Sanierung“ stimmt also in der Regel nicht. Sind Arbeiten so umfangreich, dass die Wohnung zeitweise unbewohnbar ist, einigen sich Vermieter und Mieter meist auf eine Ersatzunterkunft oder einen vorübergehenden Auszug. Einseitig anordnen kann der Vermieter das nicht.
Die Ausnahme: Verwertungskündigung bei Abriss oder Kernsanierung
Nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegt ein berechtigtes Interesse vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Das kommt vor allem in Betracht, wenn ein Gebäude abgerissen und neu gebaut oder so grundlegend umgebaut werden soll, dass die Mietwohnung in ihrer bisherigen Form nicht erhalten bleibt.
- Der Vermieter muss ein konkretes, vernünftiges Vorhaben haben – etwa eine Baugenehmigung oder eine belastbare Planung.
- Das Vorhaben darf mit dem bestehenden Mietverhältnis nicht umsetzbar sein.
- Ohne die Kündigung müssen ihm erhebliche Nachteile drohen; ein bloß geringerer Gewinn reicht nach der Rechtsprechung in der Regel nicht.
- Alle Gründe müssen nachvollziehbar im Kündigungsschreiben stehen (§ 573 Abs. 3 BGB).
Welche Kündigungsfristen gelten?
Auch bei einer Verwertungskündigung gelten die gesetzlichen Fristen des Vermieters nach § 573c Abs. 1 BGB. Eine fristlose Kündigung wegen einer geplanten Sanierung gibt es nicht.
| Überlassung der Wohnung | Kündigungsfrist des Vermieters |
|---|---|
| unter fünf Jahre | drei Monate |
| ab fünf Jahren | sechs Monate |
| ab acht Jahren | neun Monate |
Wie sich die Frist im Einzelnen berechnet, erklärt der Artikel Kündigungsfrist des Vermieters. Die Kündigung muss schriftlich und eigenhändig unterschrieben sein.
Beispiel: Wann endet das Mietverhältnis?
Beispiel
Abriss eines Altbaus
Ein Mieter wohnt seit sechs Jahren in einem Haus, das abgerissen werden soll. Die Kündigung geht ihm am 3. Februar zu. Weil er länger als fünf Jahre dort wohnt, gilt eine Frist von sechs Monaten. Der Februar zählt als erster Monat der Frist, sie endet mit Ablauf des Juli. Das Mietverhältnis endet damit am 31. Juli – vorausgesetzt, die Kündigung ist inhaltlich wirksam.
Was Mieter gegen die Kündigung tun können
Mieter sollten zuerst prüfen, ob die Kündigung die Gründe ausreichend nennt. Fehlen sie, ist sie in der Regel unwirksam. Außerdem können Mieter wegen einer unzumutbaren Härte widersprechen, etwa bei hohem Alter oder Krankheit. Der Widerspruch muss schriftlich spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses beim Vermieter sein (§ 574b Abs. 2 BGB), sofern der Vermieter rechtzeitig auf dieses Recht hingewiesen hat. Mehr dazu unter Widerspruch gegen die Kündigung und Kündigung vom Vermieter erhalten: Was jetzt?.
Eine Kündigung muss der Mieter nicht bestätigen, um sich später gegen sie wehren zu können. Wer unsicher ist, lässt das Schreiben von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen.
Muster: Verwertungskündigung durch den Vermieter
(Name und Anschrift des Vermieters) (Name und Anschrift des Mieters) (Ort, Datum) Kündigung des Mietverhältnisses über die Wohnung (Anschrift, Lage) Sehr geehrte(r) (Name des Mieters), hiermit kündige ich das mit Ihnen bestehende Mietverhältnis ordentlich zum (Datum des Fristendes) gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Begründung: (Beschreibung des Vorhabens, etwa Abriss und Neubau des Gebäudes, mit Angabe von Baugenehmigung oder Planungsstand.) (Darlegung, warum das Vorhaben bei Fortbestand des Mietverhältnisses nicht umsetzbar ist.) (Darlegung der erheblichen Nachteile, die ohne Kündigung entstehen würden, etwa anhand einer Wirtschaftlichkeitsberechnung.) Sie können der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für Sie oder Ihre Familie eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde (§§ 574 bis 574b BGB). Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und mir spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses zugehen. Ich bitte um Rückgabe der Wohnung zum Ende des Mietverhältnisses. Mit freundlichen Grüßen (Eigenhändige Unterschrift des Vermieters)
Den allgemeinen Aufbau einer Vermieterkündigung zeigt der Artikel Kündigung durch den Vermieter: Aufbau und Muster.
Häufige Fragen
Kann ein neuer Eigentümer wegen einer geplanten Sanierung kündigen?
Ein Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein und hat keine weitergehenden Rechte als der frühere Vermieter. Für ihn gelten dieselben strengen Voraussetzungen der Verwertungskündigung. Mehr dazu im Artikel Wohnung verkauft: Gilt mein Mietvertrag weiter?.
Ist ein befristeter Mietvertrag wegen geplanter Bauarbeiten erlaubt?
Ja, eine Befristung ist zulässig, wenn der Vermieter die Wohnung nach Ablauf beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass eine Fortsetzung die Arbeiten erheblich erschweren würde. Der Grund muss beim Vertragsschluss schriftlich genannt werden (§ 575 BGB). Fehlt er, gilt der Vertrag als unbefristet.
Muss der Vermieter Umzugskosten zahlen?
Einen allgemeinen gesetzlichen Anspruch auf Umzugskosten bei einer wirksamen Verwertungskündigung gibt es nicht. In der Praxis sind Umzugshilfen oder Abfindungen aber häufig Teil einer Einigung, gerade wenn der Vermieter das Risiko eines Rechtsstreits vermeiden möchte.
Gilt das auch für eine vermietete Garage?
Für eine separat gemietete Garage gelten nicht die strengen Regeln des Wohnraummietrechts. Welche Fristen dort zählen, erklärt der Artikel Garage oder Stellplatz kündigen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen