Mietminderung berechnen: Von der Warmmiete – mit Beispiel
Kurz gesagt
Die Mietminderung wird von der Bruttomiete berechnet, also von der Miete einschließlich aller Nebenkosten – nicht von der Kaltmiete (BGH, Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 225/03). Man multipliziert die Bruttomiete mit der Minderungsquote. Dauert der Mangel nur einige Tage, wird der Betrag anteilig auf diese Tage umgerechnet.
Warmmiete oder Kaltmiete: Welche Miete wird gemindert?
Grundlage jeder Berechnung ist die Bruttomiete. Dazu zählen die Kaltmiete und alle Nebenkosten, egal ob sie als Vorauszahlung oder als Pauschale vereinbart sind – also auch die Heizkosten. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 225/03). Die Frage „Kaltmiete oder Warmmiete mindern?“ ist damit geklärt: gemindert wird die Warmmiete.
Der Grund: Der Mieter zahlt die gesamte Miete als Gegenleistung für eine mangelfreie Wohnung. Ist die Wohnung nur eingeschränkt nutzbar, soll sich das auf das gesamte Entgelt auswirken. Was genau zur Bruttomiete gehört, erklärt der Artikel Kaltmiete, Warmmiete, Bruttomiete.
Die Formel in drei Schritten
- Die Bruttomiete ermitteln: Kaltmiete plus Vorauszahlung oder Pauschale für Betriebskosten und Heizkosten.
- Die Minderungsquote in Prozent festlegen. Sie richtet sich nach Art, Umfang und Dauer der Beeinträchtigung.
- Bruttomiete × Minderungsquote = Minderungsbetrag für einen vollen Monat. Bei einem Mangel über einzelne Tage: Minderungsbetrag ÷ Tage des Monats × Tage mit Mangel.
Beispiel: Minderung für einen ganzen Monat
Beispiel
Warmmiete statt Kaltmiete als Grundlage
Kaltmiete 700 €, Vorauszahlung Betriebskosten 150 €, Vorauszahlung Heizkosten 100 €. Die Bruttomiete beträgt 950 €. Angenommen, die Minderung beträgt 10 %: 950 € × 10 % = 95 €. Der Mieter zahlt für den Monat 855 €. Hätte er fälschlich nur von der Kaltmiete gerechnet, wären es 70 € gewesen – 25 € weniger, als ihm zusteht.
| Rechengrundlage | Betrag | Minderung bei angenommenen 10 % |
|---|---|---|
| Kaltmiete (falsch) | 700 € | 70 € |
| Bruttomiete (richtig) | 950 € | 95 € |
Beispiel: Mangel über einige Tage
Viele Mängel dauern keinen ganzen Monat, etwa eine ausgefallene Heizung, die nach einigen Tagen repariert ist. Dann wird tageweise gerechnet. Maßgeblich sind die Kalendertage des betroffenen Monats.
Beispiel
Zehn Tage Mangel im November
Die Bruttomiete beträgt 900 €. Angenommen, die Minderung beträgt 20 %. Für einen vollen Monat wären das 180 €. Der November hat 30 Tage, der Mangel besteht an 10 Tagen: 180 € ÷ 30 × 10 = 60 €. Der Mieter zahlt für November 840 €.
Wie Mieter bei einem Heizungsausfall konkret vorgehen, beschreibt der Artikel Heizung ausgefallen.
Wie die Minderungsquote bestimmt wird
- Welcher Bereich ist betroffen? Ein Mangel im Wohn- oder Schlafzimmer wiegt meist schwerer als einer im Abstellraum.
- Wie stark ist die Einschränkung? Ob ein Raum gar nicht oder nur eingeschränkt nutzbar ist, macht einen großen Unterschied.
- Wann tritt der Mangel auf? Eine kalte Wohnung im Winter beeinträchtigt stärker als im Sommer, Lärm am Tag anders als in der Nacht.
- Wie lange dauert er? Die Dauer bestimmt vor allem, für wie viele Tage gemindert wird.
Wer unsicher ist, wählt besser eine vorsichtige Quote oder zahlt die volle Miete unter Vorbehalt. Eine zu hohe Kürzung kann zu Zahlungsrückständen führen. Die Voraussetzungen und das Vorgehen insgesamt erklärt der Artikel Mietminderung.
Beginn und Ende: Für welchen Zeitraum wird gerechnet?
Die Minderung gilt nur für die Zeit, in der der Mangel tatsächlich besteht. Gerechnet wird grundsätzlich ab dem Tag, an dem der Mangel auftritt und der Vermieter davon weiß. Deshalb ist die Mängelanzeige so wichtig: Erst sie macht klar, ab wann der Vermieter reagieren konnte (§ 536c BGB). Wer einen Mangel wochenlang nicht meldet, kann für diese Zeit in der Regel nicht mindern.
Die Minderung endet mit dem Tag, an dem der Mangel vollständig beseitigt ist. Ab dann ist wieder die volle Miete fällig. Erstreckt sich ein Mangel über zwei Monate, wird jeder Monat mit seiner eigenen Tageszahl berechnet – ein Februar hat weniger Tage als ein März, der Tagesbetrag ist entsprechend höher.
Beispiel
Mangel über einen Monatswechsel
Die Bruttomiete beträgt 930 €. Ein Mangel besteht vom 25. Januar bis zum 5. Februar. Angenommen, die Minderung beträgt 10 %, also 93 € für einen vollen Monat. Januar: 93 € ÷ 31 × 7 Tage = 21 €. Februar (28 Tage): 93 € ÷ 28 × 5 Tage = 16,61 €. Insgesamt darf der Mieter 37,61 € weniger zahlen.
Für die Praxis genügt eine einfache Aufstellung: Zeitraum, betroffene Räume, angenommene Quote und Rechenweg. Sie macht die Kürzung für den Vermieter nachvollziehbar und ist im Streitfall ein wichtiger Beleg.
Zu viel gezahlt: Rückforderung und Verrechnung
Hat der Mieter trotz Mangel die volle Miete gezahlt, kann er den Minderungsbetrag grundsätzlich zurückverlangen. Am sichersten ist das, wenn er ausdrücklich unter Vorbehalt gezahlt hat. Viele Mieter verrechnen den Betrag dann mit der nächsten Miete; dabei sollte die Rechnung offen dargelegt werden, damit der Vermieter sie prüfen kann.
Der Vermieter muss der Minderung nicht zustimmen, sie tritt kraft Gesetzes ein. Streiten die Parteien nur über die Höhe, hilft eine nachvollziehbare Berechnung oft mehr als jede Diskussion. Mehr dazu im Artikel Muss der Vermieter der Mietminderung zustimmen?.
Häufige Fragen
Zählen die Heizkosten zur Minderungsgrundlage?
Ja. Die Heizkostenvorauszahlung ist Teil der Bruttomiete und wird deshalb mitgemindert. Das gilt auch dann, wenn der Mangel mit der Heizung nichts zu tun hat, etwa bei Baulärm.
Wird bei einer Nebenkostenpauschale anders gerechnet?
Nein. Auch eine vereinbarte Pauschale gehört zur Bruttomiete. Maßgeblich ist der Gesamtbetrag, den der Mieter monatlich zahlt.
Kann man mehrere Mängel zusammenrechnen?
Mehrere Mängel werden in der Regel in einer Gesamtbetrachtung bewertet, nicht einfach addiert. Entscheidend ist, wie stark die Wohnung insgesamt beeinträchtigt ist. Bei mehreren Mängeln empfiehlt sich eine sorgfältige Dokumentation jedes einzelnen.
Gibt es einen Online-Rechner für die Mietminderung?
Die Rechnung selbst ist einfach: Bruttomiete mal Quote, bei Teilmonaten anteilig nach Tagen. Das eigentliche Problem ist die Quote, die kein Rechner verbindlich festlegen kann. Sie hängt immer vom Einzelfall ab.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen