Kaltmiete, Warmmiete, Bruttomiete: Die Begriffe einfach erklärt

Kaltmiete: Was der Mieter für die Wohnung selbst zahlt

Die Kaltmiete ist der Betrag, den der Mieter allein für die Überlassung der Räume zahlt. Gleichbedeutend sind die Begriffe Nettokaltmiete, Nettomiete und Grundmiete. Aus ihr bestreitet der Vermieter unter anderem Verwaltung und Reparaturen. Diese Kosten darf er nicht zusätzlich als Nebenkosten verlangen, denn Verwaltungs- sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV).

An der Kaltmiete macht das Mietrecht viele Regeln fest. Mietspiegel, ortsübliche Vergleichsmiete und Kappungsgrenze beziehen sich in der Regel auf sie, ebenso die Beträge einer Staffel- oder Indexmiete. Auch die Kaution richtet sich nach ihr: Sie darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Zuschläge, etwa für einen Stellplatz oder eine Möblierung, stehen im Vertrag oft als eigene Posten neben der Kaltmiete.

Warmmiete: Kaltmiete plus Nebenkosten

Die Warmmiete ist der Betrag, der tatsächlich jeden Monat überwiesen wird: Kaltmiete plus Vorauszahlungen für die Nebenkosten. Gemeint sind damit im Mietrecht die Betriebskosten, also laufende Kosten des Hauses, die die Betriebskostenverordnung in 17 Nummern aufzählt (§ 2 BetrKV). Welche Posten dazugehören, erklärt der Artikel umlagefähige Nebenkosten. Üblich ist eine Einteilung in zwei Gruppen:

• Kalte Betriebskosten entstehen unabhängig von der Heizung, zum Beispiel Grundsteuer, Wasser und Entwässerung, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Gebäudeversicherung und Hauswart.
• Warme Betriebskosten sind die Kosten für Heizung und Warmwasser. Bei einer zentralen Anlage werden sie nach der Heizkostenverordnung mindestens zur Hälfte nach dem gemessenen Verbrauch verteilt.

Nebenkosten fallen nur an, wenn der Mietvertrag ihre Umlage vorsieht; andernfalls sind sie mit der Miete abgegolten (§ 556 Abs. 1 BGB). Meist leistet der Mieter monatliche Vorauszahlungen, über die der Vermieter einmal im Jahr abrechnet. Haushaltsstrom, Internet und Telefon gehören nicht dazu, diese Verträge schließt der Mieter in der Regel selbst ab.

Bruttomiete, Bruttokaltmiete, Inklusivmiete: die übrigen Begriffe

In Anzeigen und Mietverträgen tauchen weitere Bezeichnungen auf. Sie unterscheiden sich darin, welche Kosten bereits im Betrag stecken und ob über die Nebenkosten noch abgerechnet wird.

Der Begriff Bruttomiete wird nicht einheitlich verwendet. Im Alltag meint er meist die Warmmiete, manchmal nur die Bruttokaltmiete. Bei der Mietminderung versteht der Bundesgerichtshof darunter die Miete einschließlich aller Nebenkosten (BGH, Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 225/03). Wie sich die Minderung daraus ergibt, zeigt der Artikel Mietminderung berechnen.

Eine Inklusivmiete, die auch die Heizung pauschal abdeckt, passt in Häusern mit zentraler Heizanlage grundsätzlich nicht zur Heizkostenverordnung, denn diese schreibt eine verbrauchsabhängige Abrechnung vor. Rechnet der Vermieter trotzdem nicht nach Verbrauch ab, darf der Mieter seinen Heizkostenanteil um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV). Ausgenommen sind unter anderem Häuser mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt (§ 2 HeizkostenV).

Verhältnis und Prozent: Wie viel der Warmmiete sind Nebenkosten?

Einen festen Prozentsatz schreibt das Gesetz nicht vor, und eine verlässliche Faustformel gibt es ebenfalls nicht. Die Nebenkosten hängen vor allem vom Gebäude und vom Verbrauch ab, etwa davon, ob es einen Aufzug oder einen Hauswart gibt und wie gut das Haus gedämmt ist. Mit der Kaltmiete steigen sie nicht automatisch. Deshalb macht ihr Anteil in günstigen Lagen tendenziell mehr aus als in teuren Städten.

Orientierung bietet der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds: Für das Abrechnungsjahr 2024 lagen die Betriebskosten im Schnitt bei 2,67 € je m² und Monat. Fallen sämtliche Kostenarten an, waren es bis zu 3,68 €. Für Heizung und Warmwasser weist der Spiegel durchschnittlich 1,32 € je m² und Monat aus.

Den Anteil berechnet man so: Nebenkosten geteilt durch Warmmiete, mal 100. Wer wissen möchte, um wie viel Prozent die Warmmiete über der Kaltmiete liegt, teilt die Nebenkosten stattdessen durch die Kaltmiete. Die folgende Übersicht rechnet für eine Wohnung mit 70 m² bei gleichen Nebenkosten und unterschiedlicher Kaltmiete.

Je höher die Kaltmiete, desto kleiner also der Anteil der Nebenkosten, obwohl sie in Euro gleich bleiben. Wie man für eine konkrete Wohnung von der Kaltmiete zur Warmmiete kommt, erklärt der Artikel Warmmiete berechnen.

Wie sich Kaltmiete und Warmmiete verändern können

Für beide Teile der Miete gelten unterschiedliche Regeln. Die Kaltmiete darf der Vermieter nur auf gesetzlich geregelten Wegen anheben, etwa bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, nach einer Modernisierung oder über eine vereinbarte Staffel- oder Indexmiete. Einen Überblick gibt der Artikel Mieterhöhung.

Die Vorauszahlungen für Nebenkosten müssen angemessen sein (§ 556 Abs. 2 BGB). Ergibt eine Abrechnung, dass sie zu niedrig oder zu hoch sind, kann jede Seite sie durch eine Erklärung in Textform anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). So kann die Warmmiete steigen oder sinken, während die Kaltmiete gleich bleibt. Eine vereinbarte Pauschale lässt sich dagegen nur erhöhen, wenn der Mietvertrag das erlaubt und die Betriebskosten tatsächlich gestiegen sind (§ 560 Abs. 1 BGB).

Für Vermieter: Kalt oder warm bei der Steuer

Steuerlich zählt nicht nur die Kaltmiete. Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehören auch die vereinnahmten Nebenkostenvorauszahlungen; die gezahlten Betriebskosten sind im Gegenzug Werbungskosten (§ 21 EStG). Einzelheiten erklärt der Artikel Kaltmiete oder Warmmiete versteuern?

Auch bei einer günstigen Vermietung, etwa an Angehörige, kommt es auf die warme Größe an. Verglichen wird die vereinbarte Miete mit der ortsüblichen Warmmiete, also Kaltmiete plus umlagefähige Kosten. Liegt sie unter 50 % davon, sind Werbungskosten nur anteilig abziehbar; ab 66 % gilt die Vermietung als voll entgeltlich. Dazwischen entscheidet eine Totalüberschussprognose (§ 21 Abs. 2 EStG).

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 556 BGB
• § 560 BGB
• § 551 BGB
• § 2 BetrKV
• § 12 HeizkostenV
• § 21 EStG