Heizung ausgefallen: Sofortmaßnahmen und Mietminderung
Kurz gesagt
Fällt die Heizung in der Mietwohnung aus, ist das ein Mangel, den der Vermieter beseitigen muss (§ 535 BGB). Mieter sollten den Ausfall sofort melden und dokumentieren. Für die Dauer des Ausfalls ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB), berechnet von der Bruttomiete. Wie stark, hängt vor allem von Jahreszeit, Dauer und betroffenen Räumen ab.
Heizung ausgefallen: Was tun? Die ersten Schritte
- Einfache Ursachen ausschließen: Sind die Thermostate aufgedreht, ist bei einer Etagenheizung die Anzeige am Gerät auffällig, sind auch Nachbarn betroffen? Eingriffe an der Anlage selbst sind Sache von Fachleuten.
- Den Vermieter oder die Hausverwaltung sofort informieren – telefonisch und zusätzlich schriftlich, etwa per E-Mail oder Brief. Ist ein Notdienst im Aushang oder Mietvertrag genannt, diesen ebenfalls verständigen.
- Den Ausfall dokumentieren: Beginn, betroffene Räume, Raumtemperaturen mit Datum und Uhrzeit, Fotos vom Thermometer.
- Dem Vermieter eine kurze, angemessene Frist zur Reparatur setzen und Handwerkern Zutritt ermöglichen.
- Das Ende des Ausfalls notieren, denn bis dahin ist die Miete gemindert.
Wie schnell muss der Vermieter reagieren?
Der Vermieter muss die Wohnung in einem zum Wohnen tauglichen Zustand erhalten (§ 535 BGB). Eine funktionierende Heizung gehört in der kalten Jahreszeit dazu. Eine feste gesetzliche Reaktionszeit gibt es nicht. Je dringender der Mangel, desto schneller muss der Vermieter handeln: Ein Totalausfall im Winter verlangt in der Regel ein sofortiges Tätigwerden, notfalls über einen Notdienst.
Welche Temperaturen Vermieter während der Heizperiode sicherstellen müssen, erklärt der Artikel Heizperiode. Dort steht auch, was außerhalb der Heizperiode gilt.
Heizungsausfall im Winter: Mietminderung
Ein Heizungsausfall ist ein Mangel, der die Tauglichkeit der Wohnung mindert. Die Miete ist deshalb für die Dauer des Ausfalls automatisch herabgesetzt (§ 536 BGB); eine Zustimmung des Vermieters ist nicht nötig. Grundlage ist die Bruttomiete einschließlich Nebenkosten (BGH, Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 225/03).
- Jahreszeit: Im Winter wiegt ein Ausfall deutlich schwerer als im Frühherbst oder im Sommer.
- Umfang: Ein Totalausfall beeinträchtigt stärker als ein einzelner kalter Heizkörper.
- Betroffene Räume: Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer sind wichtiger als ein Abstellraum.
- Erreichte Temperatur: Entscheidend ist, wie kalt es tatsächlich in der Wohnung wird.
Feste Prozentsätze gibt es nicht; die Quote ist immer eine Frage des Einzelfalls. Wie die Minderung tageweise berechnet wird, zeigt der Artikel Mietminderung berechnen. Warum der Vermieter nicht zustimmen muss, erklärt Muss der Vermieter der Mietminderung zustimmen?.
Beispiel: Eine Woche ohne Heizung
Beispiel
Totalausfall im Januar
Die Bruttomiete beträgt 1.240 €. Im Januar (31 Tage) fällt die Heizung vom 10. bis zum 16. aus – das sind 7 Tage. Angenommen, die Minderung beträgt für diese Zeit 50 %: 1.240 € × 50 % = 620 € für einen vollen Monat. Umgerechnet auf 7 Tage: 620 € ÷ 31 × 7 = 140 €. Der Mieter zahlt für Januar 1.100 €.
Heizlüfter, Hotel und Selbsthilfe
Dauert die Reparatur, stellen Vermieter häufig elektrische Heizgeräte zur Verfügung. Ob der Vermieter den Strom dafür ersetzen muss und wann sogar Hotelkosten in Betracht kommen, erklärt der Artikel Heizungsausfall: Heizlüfter oder Hotel?.
Bleibt der Vermieter trotz Meldung und Frist untätig, gerät er mit der Beseitigung in Verzug. Dann darf der Mieter den Mangel selbst beheben lassen und die erforderlichen Kosten ersetzt verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Wird die Wohnung so kalt, dass die Gesundheit erheblich gefährdet ist, kann im Einzelfall sogar eine fristlose Kündigung in Betracht kommen (§ 569 Abs. 1 BGB).
Folgeschäden: Feuchtigkeit und Frost
Eine längere Zeit ohne Heizung kann Folgen haben. Kalte Wände fördern Kondenswasser und damit Schimmel; bei Frost können Wasserleitungen einfrieren und platzen. Mieter sollten deshalb, soweit möglich, weiter lüften und gefährdete Leitungen im Blick behalten. Entsteht dennoch ein Schaden, helfen die Artikel Mietminderung wegen Schimmel und Mietminderung nach Wasserschaden weiter.
Was Vermieter vorbeugend tun können
Eine regelmäßig gewartete Anlage fällt seltener aus. Vermieter sollten ihren Mietern zudem eine Notfallnummer nennen, die auch am Wochenende erreichbar ist. Wer bei einer Störung sofort einen Handwerker beauftragt und Ersatzgeräte bereitstellt, begrenzt die Minderung und vermeidet Streit über Folgekosten.
Häufige Fragen
Darf der Mieter bei Heizungsausfall im Sommer mindern?
Außerhalb der kalten Jahreszeit beeinträchtigt ein Heizungsausfall die Wohnung meist kaum. Eine Minderung ist dann oft gering oder entfällt ganz. Anders kann es sein, wenn an kühlen Tagen tatsächlich geheizt werden müsste oder zugleich das Warmwasser ausfällt.
Was gilt, wenn nur das Warmwasser ausfällt?
Auch fehlendes Warmwasser ist ein Mangel, der zur Minderung berechtigen kann. Einzelheiten dazu stehen im Artikel Kein warmes Wasser.
Muss der Mieter Heizkosten zahlen, obwohl die Heizung nicht lief?
Die Vorauszahlung wird zunächst weiter geschuldet, allerdings mit der Minderung auf die Bruttomiete. In der späteren Heizkostenabrechnung zeigt sich der geringere Verbrauch, weil verbrauchsabhängig abgerechnet wird.
Was tun, wenn der Vermieter nicht erreichbar ist?
Der Mieter sollte seine Kontaktversuche dokumentieren und die Mängelanzeige zusätzlich schriftlich schicken. Ist ein Notdienst genannt, sollte er diesen verständigen. Ob er selbst einen Handwerker beauftragen darf, hängt davon ab, ob der Vermieter in Verzug ist.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen