Modernisierungsankündigung: Fristen und Pflichtinhalt
Kurz gesagt
Der Vermieter muss eine Modernisierung spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen (§ 555c BGB). Die Ankündigung nennt Art und Umfang der Arbeiten, Beginn und Dauer sowie die zu erwartende Mieterhöhung. Fehlt sie, muss der Mieter die Arbeiten in der Regel nicht dulden, und eine spätere Mieterhöhung wird erst verzögert wirksam.
Warum die Ankündigung Pflicht ist
Eine Modernisierung verändert die Wohnung oft spürbar: Handwerker kommen, Räume sind zeitweise nicht nutzbar, und am Ende steigt häufig die Miete. Das Gesetz verlangt deshalb, dass der Vermieter den Mieter rechtzeitig und nachvollziehbar informiert. Die Pflicht steht in § 555c BGB.
Die Ankündigung ist die Grundlage für zwei Dinge: für die Duldungspflicht des Mieters (§ 555d BGB) und für eine spätere Mieterhöhung nach § 559 BGB. Wann Mieter eine Modernisierung hinnehmen müssen, erklärt Muss der Mieter eine Modernisierung dulden?.
Frist und Form: drei Monate vorher, in Textform
Die Ankündigung muss dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten zugehen. Entscheidend ist der Zugang beim Mieter, nicht das Absenden. Textform genügt: Brief, E-Mail oder Fax, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig. Für den Nachweis empfiehlt sich trotzdem ein Brief mit Empfangsbestätigung oder Boten.
Für Maßnahmen, die nur unerheblich auf die Wohnung einwirken und die Miete nur unerheblich erhöhen, sieht das Gesetz Erleichterungen vor. Bei allen spürbaren Arbeiten – etwa neuen Fenstern, Fassadendämmung, Aufzug oder Balkon – ist die vollständige Ankündigung der sichere Weg.
Pflichtinhalt: Was in der Ankündigung stehen muss
| Angabe | Worauf es ankommt |
|---|---|
| Art und Umfang der Maßnahme | In wesentlichen Zügen, so dass der Mieter versteht, was gebaut wird und warum es eine Modernisierung ist. |
| Voraussichtlicher Beginn | Ein konkretes Datum oder ein eng begrenzter Zeitraum. |
| Voraussichtliche Dauer | Wie lange die Arbeiten in der Wohnung und am Haus dauern. |
| Zu erwartende Mieterhöhung | Der Betrag, um den die Miete steigen soll, wenn eine Erhöhung nach § 559 BGB geplant ist. |
| Künftige Betriebskosten | Die voraussichtlichen Betriebskosten nach der Maßnahme, soweit sie sich ändern. |
| Hinweis auf den Härteeinwand | Form und Frist, in der der Mieter Härtegründe vorbringen kann. |
Beispiel: Fristen ab Zugang der Ankündigung
Beispiel
Fenstertausch im Januar
Der Vermieter will im Januar 2027 neue Fenster einbauen lassen. Die Ankündigung geht dem Mieter am 20. Oktober 2026 zu. Die Arbeiten dürfen damit frühestens am 20. Januar 2027 beginnen. Härtegründe kann der Mieter bis zum 30. November 2026 in Textform vorbringen. Angekündigt ist eine Mieterhöhung von 45 € im Monat. Kommt die Ankündigung erst am 1. Dezember 2026 an, darf frühestens am 1. März 2027 begonnen werden.
Modernisierungsumlage ohne Ankündigung: Was dann gilt
Fehlt die Ankündigung oder ist sie unvollständig, hat das vor allem zwei Folgen. Erstens muss der Mieter die Arbeiten grundsätzlich nicht dulden. Er kann den Handwerkern den Zutritt zur Wohnung verweigern, bis ordnungsgemäß angekündigt wurde.
Zweitens entfällt die Mieterhöhung nicht einfach. Führt der Vermieter die Modernisierung trotzdem durch, kann er die Miete nach § 559 BGB grundsätzlich weiterhin erhöhen. Das Gesetz verschiebt aber den Zeitpunkt nach hinten, ab dem die höhere Miete gilt – ebenso, wenn die tatsächliche Erhöhung deutlich über der angekündigten liegt. Wie die Erhöhung berechnet wird, steht im Artikel Modernisierungsumlage berechnen.
Lässt der Mieter die Arbeiten trotz fehlender Ankündigung zu, sollte er die spätere Mieterhöhungserklärung besonders genau prüfen. Im Streitfall kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an; Mietervereine und Eigentümerverbände helfen bei der Einordnung.
Rechte des Mieters nach der Ankündigung
- Härteeinwand: Bis zum Ablauf des Monats nach Zugang in Textform, etwa wegen Krankheit, hohen Alters oder weil die Mieterhöhung finanziell nicht tragbar ist (§ 555d Abs. 3 BGB).
- Sonderkündigungsrecht: Nach Zugang der Ankündigung kann der Mieter außerordentlich kündigen. Die kurzen Fristen dafür stehen in § 555e BGB.
- Prüfung: Ist die Maßnahme wirklich eine Modernisierung oder nur eine Reparatur? Reine Instandhaltung darf nicht auf die Miete umgelegt werden – mehr unter Modernisierung oder Instandhaltung.
Nach Abschluss der Arbeiten folgt die eigentliche Mieterhöhungserklärung. Die höhere Miete ist dann dauerhaft Teil der Miete – wie lange sie gezahlt wird, erklärt Wie lange zahlt der Mieter die Modernisierungsumlage?. Die Grundlagen stehen unter Mieterhöhung nach Modernisierung.
Vorlage: Ankündigung einer Modernisierung
Das folgende Muster zeigt den Aufbau eines Schreibens zur Modernisierungsankündigung. Die Angaben in Klammern sind an die konkrete Maßnahme anzupassen. Mehrere Maßnahmen werden jeweils einzeln beschrieben.
(Name und Anschrift des Vermieters) An (Namen aller Mieter) (Anschrift der Wohnung) (Ort), (Datum) Ankündigung einer Modernisierung nach § 555c BGB für die Wohnung (Anschrift, Geschoss, Lage) Sehr geehrte (Anrede aller Mieter), hiermit kündige ich folgende Modernisierungsmaßnahme an: 1. Art und Umfang der Maßnahme (Beschreibung, zum Beispiel: Austausch aller Fenster der Wohnung gegen Fenster mit Dreifachverglasung). Die Maßnahme dient (Zweck, zum Beispiel: der Einsparung von Heizenergie und der Verbesserung des Schallschutzes). 2. Beginn und Dauer Die Arbeiten beginnen voraussichtlich am (Datum). Sie dauern in Ihrer Wohnung voraussichtlich (Anzahl) Tage, am Gebäude insgesamt voraussichtlich bis (Datum). 3. Zu erwartende Mieterhöhung Nach Abschluss der Arbeiten beabsichtige ich, die Miete nach § 559 BGB zu erhöhen. Die monatliche Miete wird sich voraussichtlich um (Betrag) € erhöhen. 4. Künftige Betriebskosten Die Betriebskosten werden sich voraussichtlich (wie folgt ändern: (Angabe) oder: nicht ändern). 5. Härteeinwand Umstände, die für Sie eine unzumutbare Härte bedeuten, können Sie mir bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang dieses Schreibens folgt, in Textform mitteilen. Das gilt für Härtegründe gegen die Duldung der Maßnahme ebenso wie gegen die Mieterhöhung. Für Rückfragen und die Abstimmung der Termine erreichen Sie mich unter (Telefon, E-Mail). Mit freundlichen Grüßen (Name des Vermieters)
Häufige Fragen
Reicht ein Aushang im Treppenhaus als Ankündigung?
In der Regel nicht. Die Ankündigung muss jedem Mieter in Textform zugehen, und der Vermieter muss den Zugang beweisen können. Ein Aushang kann ergänzend informieren, ersetzt aber nicht das Schreiben an jeden Haushalt.
Darf der Vermieter vor Ablauf der drei Monate anfangen, wenn der Mieter einverstanden ist?
Mieter und Vermieter können sich über Zeitpunkt und Ablauf einer Modernisierung einigen. Eine solche Vereinbarung sollte schriftlich festgehalten werden, damit später klar ist, was vereinbart wurde.
Muss eine Reparatur auch drei Monate vorher angekündigt werden?
Nein, die Drei-Monats-Frist gilt für Modernisierungen. Erhaltungsmaßnahmen wie Reparaturen muss der Mieter nach § 555a BGB dulden; sie sind rechtzeitig anzukündigen, eine feste Frist von drei Monaten gilt dafür aber nicht.
Was ist, wenn die tatsächliche Mieterhöhung höher ausfällt als angekündigt?
Liegt die spätere Erhöhung deutlich über dem angekündigten Betrag, wird sie erst später wirksam. Der Mieter sollte die Mieterhöhungserklärung deshalb immer mit der Ankündigung vergleichen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen