Mieterhöhung nach Modernisierung: Was darf der Vermieter umlegen?

Modernisierung oder Sanierung: Was überhaupt umgelegt werden darf

Auf die Miete umlegen darf der Vermieter nur die Kosten echter Modernisierungen. Gemeint sind bauliche Veränderungen, die Wohnung oder Gebäude über den bisherigen Zustand hinaus verbessern. Der Alltagsbegriff „Sanierung“ ist dafür zu ungenau: Er umfasst oft auch Reparaturen. Diese sind Instandhaltung, und die bezahlt der Vermieter aus der laufenden Miete.

• Energie sparen: etwa die Dämmung von Fassade, Dach oder Kellerdecke oder Fenster mit spürbar besserer Wärmedämmung.
• Wasser sparen: Einbauten, die den Wasserverbrauch dauerhaft senken.
• Gebrauchswert erhöhen: zum Beispiel ein neuer Balkon, ein Aufzug oder ein deutlich besser ausgestattetes Bad.
• Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern: etwa neue Spielflächen oder Fahrradabstellplätze auf dem Grundstück.
• Pflichtmaßnahmen: Arbeiten, die der Vermieter aus Gründen durchführen muss, die er nicht zu vertreten hat, etwa wegen neuer gesetzlicher Vorgaben.

Nicht umlagefähig ist dagegen, was nur einen Mangel beseitigt oder ein verschlissenes Bauteil gleichwertig ersetzt: ein neuer Anstrich im Treppenhaus, die Reparatur eines undichten Dachs oder der Tausch einer defekten Therme gegen ein vergleichbares Gerät. Viele Maßnahmen sind gemischt, etwa wenn bröckelnder Putz ohnehin erneuert werden musste und die Fassade dabei gedämmt wird. Wie sich beide Anteile trennen lassen, erklärt der Artikel Modernisierung oder Instandhaltung.

Die Grundregel: 8 Prozent der Kosten pro Jahr

Nach § 559 BGB darf die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten steigen. Für den Monatsbetrag teilt man diesen Jahreswert durch zwölf. Betrifft die Maßnahme mehrere Wohnungen, etwa eine neue Dachdämmung, muss der Vermieter die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen verteilen, häufig nach der Wohnfläche.

• Der Anteil für ohnehin fällige Instandhaltung wird vorher abgezogen.
• Öffentliche Fördermittel, die der Vermieter für die Maßnahme erhalten hat, mindern grundsätzlich die umlagefähigen Kosten.
• Finanzierungskosten wie Kreditzinsen zählen nicht zu den umlagefähigen Kosten.
• Für kleinere Maßnahmen mit Kosten bis 10.000 € gibt es ein vereinfachtes Verfahren mit pauschalem Abzug für Instandhaltung.

Einen ausführlichen Rechenweg mit mehreren Wohnungen, Fördermitteln und greifender Kappung zeigt der Artikel Modernisierungsumlage berechnen.

Obergrenze: höchstens 3 € je Quadratmeter in sechs Jahren

Damit teure Maßnahmen die Miete nicht unbegrenzt nach oben treiben, gilt eine eigene Kappung (§ 559 Abs. 3a BGB). Innerhalb von sechs Jahren darf die monatliche Miete wegen Modernisierungen um höchstens 3 € je m² Wohnfläche steigen. Betrug die Miete vor der Erhöhung weniger als 7 € je m², liegt die Grenze bei 2 € je m². Mehrere Modernisierungen innerhalb dieser sechs Jahre werden zusammengezählt.

Diese Grenze ist nicht dasselbe wie die Kappungsgrenze von 20 bzw. 15 % bei Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Modernisierungszuschläge werden auf jene Grenze nicht angerechnet, sie haben ihren eigenen Deckel.

Ablauf: Von der Ankündigung bis zur höheren Miete

1. Ankündigung: Spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten kündigt der Vermieter die Modernisierung in Textform an (§ 555c BGB). Er beschreibt Art, Umfang und voraussichtliche Dauer und nennt die zu erwartende Mieterhöhung.
2. Reaktion des Mieters: Umstände, die für ihn eine Härte bedeuten, auch finanzielle, muss der Mieter bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung in Textform mitteilen (§ 555d Abs. 3 BGB). Zusätzlich steht ihm ein Sonderkündigungsrecht zu.
3. Durchführung: Der Mieter muss eine ordnungsgemäß angekündigte Modernisierung grundsätzlich dulden (§ 555d BGB).
4. Erhöhungserklärung: Nach Abschluss der Arbeiten erklärt der Vermieter die Erhöhung in Textform. Er muss sie anhand der tatsächlich entstandenen Kosten berechnen und erläutern, warum die Maßnahme eine Modernisierung ist und welche Abzüge er vorgenommen hat.
5. Wirksamwerden: Die höhere Miete ist nicht sofort fällig, sondern erst nach einer gesetzlich bestimmten Frist ab Zugang der Erklärung. Fehlte die ordnungsgemäße Ankündigung oder liegt die Erhöhung deutlich über dem angekündigten Betrag, verschiebt sich dieser Zeitpunkt nach hinten.

Welche Angaben in die Ankündigung gehören und welche Folgen Fehler haben, beschreibt der Artikel Modernisierungsankündigung.

Muss der Mieter der Erhöhung zustimmen?

Nein. Anders als bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Modernisierungsmieterhöhung eine einseitige Erklärung des Vermieters. Ist sie wirksam, ändert sich die Miete, ohne dass der Mieter etwas unterschreiben muss. Eine Überlegungsfrist oder eine Klage auf Zustimmung gibt es deshalb nicht.

Mieter sollten das Schreiben trotzdem sorgfältig prüfen: Handelt es sich wirklich um eine Modernisierung? Sind Instandhaltungsanteil und Fördermittel abgezogen? Ist die Verteilung auf die Wohnungen nachvollziehbar, und ist die Kappung je Quadratmeter eingehalten? Worauf es sonst ankommt, zeigt der Artikel Mieterhöhung prüfen. Eine unwirksame Erklärung löst keine Zahlungspflicht aus.

Außerdem kann der Mieter nach Zugang der Erhöhungserklärung außerordentlich kündigen, und zwar bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 561 BGB). Kündigt er, tritt die Erhöhung nicht ein.

Sonderfälle: Staffelmiete, Indexmiete und Heizungstausch

• Staffelmiete: Solange sie läuft, ist eine Erhöhung wegen Modernisierung ausgeschlossen (§ 557a BGB). Die Entwicklung der Miete ist durch die Staffeln abschließend festgelegt.
• Indexmiete: Eine Umlage kommt nur für Maßnahmen in Betracht, die gesetzlich vorgeschrieben sind (§ 557b BGB), nicht für freiwillige Verbesserungen.
• Heizungstausch: Für den Einbau einer neuen Heizung mit Fördermitteln enthält § 559e BGB Sonderregeln, die von der allgemeinen Rechnung abweichen.
• Neuer Mieter: Wer erst nach der Modernisierung einzieht, zahlt keinen Modernisierungszuschlag. Die Miete wird mit dem neuen Vertrag vereinbart; eine kürzlich durchgeführte Modernisierung kann dabei in Gebieten mit Mietpreisbremse eine höhere Anfangsmiete rechtfertigen.

Wie lange gilt der Modernisierungszuschlag?

Die Erhöhung wird dauerhaft Teil der Kaltmiete. Sie fällt nicht weg, wenn die Kosten rechnerisch wieder eingenommen sind. Spätere Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bleiben möglich: Der Modernisierungszuschlag setzt die Wartefrist von 15 Monaten dafür nicht neu in Gang. Einzelheiten stehen im Artikel Wie lange zahlt der Mieter die Modernisierungsumlage?

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 559 BGB
• § 555c BGB
• § 555d BGB
• § 559e BGB
• § 561 BGB