Modernisierung oder Instandhaltung: Was darf auf die Miete umgelegt werden?
Kurz gesagt
Kosten der Instandhaltung, also Reparaturen und der Ersatz verschlissener Teile, trägt der Vermieter allein (§ 535 BGB); sie dürfen weder auf die Miete noch in die Nebenkosten umgelegt werden. Modernisierungskosten darf er dagegen nach § 559 BGB mit 8 % jährlich auf die Miete umlegen. Enthält eine Modernisierung zugleich ersparte Instandhaltung, muss dieser Anteil vorher abgezogen werden.
Instandhaltung ist Sache des Vermieters
Der Vermieter muss die Wohnung während der gesamten Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Geht etwas kaputt oder nutzt es sich ab, muss er es reparieren oder gleichwertig ersetzen. Diese Instandhaltung (auch Instandsetzung oder Erhaltung genannt) bezahlt er aus der Miete, die er ohnehin bekommt.
Instandhaltungskosten gehören auch nicht in die Nebenkostenabrechnung. Die Betriebskostenverordnung schließt sie ausdrücklich aus (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Welche Posten der Vermieter sonst noch selbst tragen muss, steht im Artikel Nicht umlagefähige Kosten.
- Austausch eines undichten Fensters gegen ein gleichwertiges
- Reparatur einer defekten Heizungsanlage
- Erneuerung eines schadhaften Daches ohne zusätzliche Dämmung
- Neuer Anstrich der Fassade, weil der alte abblättert
Modernisierung verbessert die Wohnung dauerhaft
Eine Modernisierung geht über den Erhalt hinaus. Sie spart nachhaltig Energie oder Wasser, erhöht den Gebrauchswert der Wohnung oder verbessert die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer. Typische Beispiele sind eine Wärmedämmung, Fenster mit deutlich besserer Dämmung, der erstmalige Einbau eines Aufzugs, ein neuer Balkon oder der Umstieg auf eine sparsamere Heizung.
| Maßnahme | Einordnung | Umlage auf die Miete |
|---|---|---|
| Defekte Heizung wird repariert | Instandhaltung | nein |
| Alte Einfachverglasung wird durch Wärmeschutzfenster ersetzt | Modernisierung mit Instandhaltungsanteil | ja, nach Abzug des Instandhaltungsanteils |
| Erstmaliger Einbau eines Aufzugs | Modernisierung | ja |
| Fassade wird nur neu gestrichen | Instandhaltung | nein |
| Fassade wird zusätzlich gedämmt | Modernisierung mit Instandhaltungsanteil | ja, soweit Modernisierung |
Wie viel darf der Vermieter umlegen?
Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 BGB). Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen ohnehin erforderlich gewesen wären, zählen nicht dazu und müssen vorher herausgerechnet werden.
Zusätzlich gilt eine Kappungsgrenze: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete durch Modernisierungen um höchstens 3 € je Quadratmeter Wohnfläche und Monat steigen. Liegt die Miete vor der Erhöhung unter 7 € je Quadratmeter, beträgt die Grenze 2 € je Quadratmeter (§ 559 Abs. 3a BGB). Für Maßnahmen mit Kosten bis 10.000 € gibt es ein vereinfachtes Verfahren (§ 559c BGB). Die Rechenschritte im Detail zeigt der Artikel Modernisierungsumlage berechnen.
Beispiel
Neue Fenster: Modernisierung mit Instandhaltungsanteil
Ein Vermieter lässt in einer 70 m² großen Wohnung alte, teils undichte Fenster durch Wärmeschutzfenster ersetzen. Die Kosten betragen 20.000 €. Die Reparatur der alten Fenster hätte 6.000 € gekostet. Umlagefähig sind 20.000 € − 6.000 € = 14.000 €. Davon 8 % ergeben 1.120 € im Jahr, also 93,33 € im Monat. Das entspricht 1,33 € je Quadratmeter und liegt unter der Kappungsgrenze von 3 € je Quadratmeter.
Muss der Mieter die Modernisierung bezahlen?
Der Mieter zahlt die Modernisierung nicht als Einmalbetrag. Er zahlt nur eine höhere Miete, und das auch nur, wenn der Vermieter die Erhöhung formgerecht erklärt. Die Erklärung muss in Textform erfolgen und die Kosten nachvollziehbar berechnen und erläutern. Einer Zustimmung des Mieters bedarf es für diese Erhöhung nicht. Die Einzelheiten zu Form und Wirksamkeit erklärt der Artikel Mieterhöhung nach Modernisierung.
Die Umlage ist kein befristeter Aufschlag. Sie wird dauerhaft Teil der Miete. Warum das so ist und wann sie sich später auf andere Weise auswirkt, steht im Artikel Wie lange zahlt der Mieter die Modernisierungsumlage?
Die Abgrenzung in der Praxis: Worauf es ankommt
Streit entsteht fast immer beim Instandhaltungsanteil. Der Vermieter muss darlegen, wie hoch der Anteil war, den er sich durch die Modernisierung erspart hat. Je älter und schadhafter ein Bauteil war, desto höher ist dieser Anteil in der Regel. Wer ein funktionstüchtiges, noch junges Bauteil ersetzt, hat dagegen kaum Instandhaltung erspart.
- Maßnahme beschreiben: Was genau wurde verändert und welcher Zustand bestand vorher?
- Gesamtkosten aus den Rechnungen ermitteln und auf die einzelnen Wohnungen verteilen.
- Den Anteil abziehen, der für eine bloße Reparatur oder einen gleichwertigen Ersatz angefallen wäre.
- Von den verbleibenden Kosten 8 % als Jahresbetrag berechnen und durch zwölf teilen.
- Das Ergebnis mit der Kappungsgrenze von 3 € bzw. 2 € je Quadratmeter vergleichen.
Mieter können die Berechnung prüfen und sich die zugrunde liegenden Rechnungen zeigen lassen. Ist die Erklärung nicht nachvollziehbar, kann die Erhöhung unwirksam sein.
Was die Abgrenzung für die Duldung bedeutet
Dulden muss der Mieter beides: Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB und Modernisierungen nach § 555d BGB. Unterschiedlich sind aber die Anforderungen an die Ankündigung. Eine Modernisierung muss spätestens drei Monate vorher in Textform angekündigt werden (§ 555c BGB). Welche Einwände der Mieter dabei hat, erklärt der Artikel Muss der Mieter eine Modernisierung dulden?
Häufige Fragen
Darf der Vermieter Reparaturkosten in die Nebenkostenabrechnung aufnehmen?
Nein. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind nach § 1 Abs. 2 BetrKV keine Betriebskosten. Laufende Kosten wie die Wartung der Heizung können dagegen umlagefähig sein, wenn der Mietvertrag das vorsieht.
Kann eine Modernisierung auch ganz ohne Mieterhöhung bleiben?
Ja. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Kosten umzulegen. Er kann auch ganz oder teilweise darauf verzichten, etwa um den Mieter zu halten.
Zählen Fördermittel bei der Modernisierungsumlage mit?
Öffentliche Fördermittel, die der Vermieter für die Maßnahme erhält, mindern grundsätzlich die umlagefähigen Kosten. Für den Heizungstausch gibt es zudem eigene Regeln, die der Artikel zur neuen Heizung erklärt.
Wer entscheidet im Streit, ob Modernisierung oder Instandhaltung vorliegt?
Zunächst die Beteiligten selbst anhand der Berechnung des Vermieters. Einigen sie sich nicht, entscheidet das Gericht im Einzelfall. Mieter können sich vorher an einen Mieterverein, Vermieter an Haus & Grund oder einen Fachanwalt wenden.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen