Muss der Mieter eine Modernisierung dulden?

Dulden heißt nicht zustimmen

Viele Mieter fragen, ob sie einer Modernisierung zustimmen müssen. Das Gesetz verlangt keine Zustimmung, sondern eine Duldung (§ 555d BGB). Dulden bedeutet: Der Mieter muss die Arbeiten hinnehmen und den Handwerkern nach Absprache Zugang zur Wohnung gewähren. Eine Unterschrift unter die Ankündigung oder eine ausdrückliche Einverständniserklärung ist dafür nicht nötig.

Modernisierungen sind bauliche Veränderungen, die über den bloßen Erhalt der Wohnung hinausgehen, etwa eine Wärmedämmung, neue Fenster mit besserer Dämmung, ein Aufzug oder ein Balkon. Davon zu unterscheiden sind reine Reparaturen und Erneuerungen, also Erhaltungsmaßnahmen. Auch diese muss der Mieter dulden, allerdings nach § 555a BGB. Warum die Abgrenzung vor allem für die spätere Miete wichtig ist, erklärt der Artikel Modernisierung oder Instandhaltung.

Voraussetzung: eine ordnungsgemäße Ankündigung

Die Duldungspflicht setzt voraus, dass der Vermieter die Modernisierung spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigt (§ 555c BGB). Textform heißt: lesbare Erklärung, etwa per Brief oder E-Mail, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich.

• Art und voraussichtlicher Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen
• voraussichtlicher Beginn und voraussichtliche Dauer der Arbeiten
• die zu erwartende Mieterhöhung, soweit eine Umlage geplant ist, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten
• ein Hinweis auf Form und Frist des Härteeinwands

Fehlt die Ankündigung oder ist sie unvollständig, muss der Mieter die Arbeiten in der Regel noch nicht dulden. Welche Angaben im Einzelnen gefordert sind, zeigt der Artikel Modernisierungsankündigung: Fristen und Pflichtinhalt.

Der Härteeinwand: Wann der Mieter nicht dulden muss

Die Duldungspflicht entfällt, wenn die Modernisierung für den Mieter oder seine Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter nicht zu rechtfertigen ist. Es findet also eine Abwägung im Einzelfall statt. Gründe können etwa eine schwere Erkrankung, eine Schwangerschaft kurz vor der Geburt, ein hohes Alter mit eingeschränkter Mobilität oder eigene Investitionen des Mieters in die Wohnung sein.

Der Mieter muss die Umstände, die eine Härte begründen, bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung in Textform mitteilen (§ 555d Abs. 3 BGB). Das gilt auch für Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die spätere Mieterhöhung begründen, etwa wenn die höhere Miete wirtschaftlich nicht tragbar wäre. Wer die Frist versäumt, kann sich später grundsätzlich nicht mehr darauf berufen.

Mieter verweigert den Zutritt: Was dann?

Lässt der Mieter trotz ordnungsgemäßer Ankündigung die Handwerker nicht in die Wohnung, darf der Vermieter sich den Zutritt nicht eigenmächtig verschaffen. Er muss seinen Anspruch auf Duldung gerichtlich durchsetzen, notfalls im Eilverfahren. Ein Urteil ersetzt dann die fehlende Mitwirkung des Mieters.

Für den Mieter ist die Verweigerung riskant. Verzögert sich die Baumaßnahme, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen, wenn die Verweigerung unberechtigt war. Eine hartnäckige und unberechtigte Weigerung kann im Einzelfall auch eine Pflichtverletzung darstellen, die eine Abmahnung und schlimmstenfalls eine Kündigung nach sich zieht. Wer Einwände hat, sollte sie deshalb fristgerecht schriftlich vorbringen, statt einfach die Tür verschlossen zu halten.

1. Ankündigung prüfen: Frist von drei Monaten, Textform und alle Pflichtangaben vorhanden?
2. Härtegründe sammeln und bis zum Ablauf des Monats nach Zugang in Textform mitteilen.
3. Termine für den Zugang der Handwerker mit dem Vermieter abstimmen und schriftlich festhalten.
4. Bei Streit frühzeitig Rat bei einem Mieterverein, Haus & Grund oder einem Fachanwalt für Mietrecht einholen.

Muss der Mieter wegen einer Modernisierung ausziehen?

In aller Regel nein. Eine Modernisierung beendet das Mietverhältnis nicht. Der Mieter muss die Arbeiten dulden, darf aber in der Wohnung bleiben. Nur wenn die Wohnung für die Dauer der Arbeiten vorübergehend nicht bewohnbar ist, etwa bei einer Kernsanierung des Bades über längere Zeit, kann ein vorübergehender Umzug nötig werden. Aufwendungen, die dem Mieter dadurch entstehen, muss der Vermieter grundsätzlich in angemessenem Umfang ersetzen; üblich ist eine Absprache über eine Ersatzunterkunft.

Während der Arbeiten kann die Miete gemindert sein, wenn Lärm, Schmutz oder der Ausfall von Bad oder Heizung die Nutzung beeinträchtigen (§ 536 BGB). Eine feste Minderungsquote nennt das Gesetz nicht; es kommt auf den Einzelfall an. Bei bestimmten energetischen Modernisierungen schränkt das Gesetz die Minderung für eine gewisse Zeit ein.

Eine Kündigung allein, um umfassend modernisieren zu können, ist nur in engen Ausnahmefällen denkbar, etwa als Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung. Einzelheiten stehen im Artikel Kündigung wegen Sanierung oder Abriss.

Sonderkündigungsrecht: Der Mieter darf selbst gehen

Wer die Modernisierung nicht mittragen möchte, kann das Mietverhältnis nach Zugang der Ankündigung außerordentlich kündigen (§ 555e BGB). Das Gesetz knüpft dieses Recht an kurze Fristen, die sich nach dem Zugang der Ankündigung richten. Mieter sollten den Gesetzestext deshalb gleich nach Erhalt der Ankündigung prüfen. Für sehr kleine Maßnahmen gilt das Sonderkündigungsrecht nicht.

Was der Mieter selbst umbauen darf

Umgekehrt kann auch der Mieter bauliche Veränderungen wünschen. Für bestimmte Maßnahmen hat er einen Anspruch auf Erlaubnis, etwa für eine Lademöglichkeit für ein Elektroauto oder ein Steckersolargerät. Mehr dazu in den Artikeln Wallbox als Mieter und Balkonkraftwerk als Mieter.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 555a BGB
• § 555c BGB
• § 555d BGB
• § 555e BGB
• § 536 BGB