Modernisierungsumlage berechnen: 8 Prozent und die Kappungsgrenze
Kurz gesagt
Die Modernisierungsumlage beträgt jährlich 8 % der Modernisierungskosten, die auf die Wohnung entfallen (§ 559 BGB). Vorher werden der Anteil für ohnehin fällige Instandhaltung und erhaltene Fördermittel abgezogen; der Jahresbetrag geteilt durch zwölf ergibt die monatliche Erhöhung. Gedeckelt ist sie so: In sechs Jahren darf die Miete durch Modernisierungen um höchstens 3 € je m² im Monat steigen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 € je m² um höchstens 2 €.
Die Berechnung Schritt für Schritt
- Gesamtkosten feststellen: alle Rechnungen der Maßnahme zusammenzählen, einschließlich der damit verbundenen Kosten etwa für Gerüst oder Planung.
- Instandhaltungsanteil abziehen: herausrechnen, was eine ohnehin fällige Reparatur oder ein gleichwertiger Ersatz gekostet hätte.
- Fördermittel abziehen: öffentliche Zuschüsse für die Maßnahme mindern die Kosten.
- Auf die Wohnung verteilen: Betrifft die Maßnahme mehrere Wohnungen, den Anteil der einzelnen Wohnung bestimmen, häufig nach Wohnfläche.
- Jahres- und Monatsbetrag bilden: Anteil der Wohnung mal 8 % ergibt die jährliche Erhöhung, geteilt durch zwölf den Betrag pro Monat.
- Kappung prüfen: den Monatsbetrag durch die Wohnfläche teilen und mit der Grenze von 2 oder 3 € je m² vergleichen; frühere Modernisierungserhöhungen der letzten sechs Jahre mitzählen.
Kurz gefasst lautet die Formel: umlagefähige Kosten der Wohnung × 8 % ÷ 12 = monatliche Mieterhöhung, höchstens jedoch bis zur Kappung je Quadratmeter. Grundlage ist § 559 BGB.
Welche Kosten zählen und was abgezogen wird
| Posten | In der Umlage? |
|---|---|
| Material und Arbeitslohn für die Verbesserung | ja |
| Begleitkosten der Baumaßnahme, etwa Gerüst oder Planung | ja, soweit sie auf die Modernisierung entfallen |
| Anteil für ohnehin fällige Reparaturen | nein, wird abgezogen |
| Öffentliche Zuschüsse und Förderungen | nein, mindern die Kosten |
| Kosten, die der Mieter oder ein Dritter für ihn übernommen hat | nein |
| Kreditzinsen und andere Finanzierungskosten | nein |
Der Streitpunkt Nummer eins ist meist der Instandhaltungsanteil. Maßgeblich ist, welcher Teil der Kosten auch ohne Verbesserung für die Erhaltung angefallen wäre. Je älter und abgenutzter das ersetzte Bauteil war, desto größer fällt der Abzug in der Regel aus. Nach der Rechtsprechung kann ein Abzug auch dann nötig sein, wenn das alte Bauteil noch funktionierte, aber bereits einen erheblichen Teil seiner Lebensdauer hinter sich hatte.
Kosten im Mehrfamilienhaus auf die Wohnungen verteilen
Werden mehrere Wohnungen gleichzeitig modernisiert, etwa durch eine Fassadendämmung oder einen neuen Aufzug, muss der Vermieter die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufteilen. Üblich ist die Verteilung nach dem Anteil an der Gesamtwohnfläche. Kommt eine Maßnahme nur bestimmten Wohnungen zugute, zum Beispiel neue Fenster in einzelnen Einheiten, werden die Kosten diesen Wohnungen direkt zugeordnet. Der gewählte Schlüssel muss in der Erhöhungserklärung erkennbar sein.
Rechenbeispiel: Fassadendämmung im Mehrfamilienhaus
Beispiel
Sechs Wohnungen, 450 m² Wohnfläche
Ein Haus mit sechs Wohnungen und insgesamt 450 m² Wohnfläche erhält eine Fassadendämmung für 90.000 €. Weil der Putz ohnehin erneuert werden musste, setzt der Vermieter 18.000 € als Instandhaltungsanteil ab. Einen Zuschuss von 9.000 € rechnet er ebenfalls heraus. Umlagefähig sind damit 63.000 €, das sind 140 € je m² Wohnfläche. Auf eine 75 m² große Wohnung entfallen 10.500 €. Davon 8 % ergibt 840 € im Jahr, also 70 € im Monat oder rund 0,93 € je m². Das liegt unter jeder Kappung: Die Kaltmiete dieser Wohnung steigt um 70 €.
Die Kappung: 2 oder 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren
Das Ergebnis der 8-%-Rechnung ist nur der Ausgangswert. Nach § 559 Abs. 3a BGB darf sich die monatliche Miete wegen Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 € je m² Wohnfläche erhöhen. Lag die Miete vor der Erhöhung unter 7 € je m², beträgt der Deckel 2 € je m². Maßgeblich ist die Miete ohne Nebenkosten, also in der Regel die Nettokaltmiete; was dazu gehört, erklärt der Artikel Kaltmiete und Warmmiete.
Auf diesen Deckel werden alle Modernisierungserhöhungen der vergangenen sechs Jahre angerechnet, Erhöhungen bis zur Vergleichsmiete und Anpassungen der Betriebskosten dagegen nicht. Nicht verwechseln sollte man ihn mit der Kappungsgrenze von 20 bzw. 15 % in drei Jahren, die nur für Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gilt.
Beispiel
Wenn die Kappung greift
Eine 50 m² große Wohnung kostet 325 € kalt, also 6,50 € je m². Nach einer umfangreichen Modernisierung entfallen auf die Wohnung umlagefähige Kosten von 24.000 €. Rechnerisch ergäben 8 % davon 1.920 € im Jahr oder 160 € im Monat, das sind 3,20 € je m². Weil die Ausgangsmiete unter 7 € je m² liegt, darf die Miete aber nur um 2 € je m² steigen, also um 100 € auf 425 €. Die übrigen 60 € im Monat kann der Vermieter über die Modernisierungsumlage nicht verlangen.
Vereinfachtes Verfahren bei Kosten bis 10.000 €
Für kleinere Maßnahmen erlaubt § 559c BGB ein vereinfachtes Verfahren: Übersteigen die Modernisierungskosten 10.000 € nicht, darf der Vermieter den Instandhaltungsanteil pauschal abziehen, statt ihn einzeln herzuleiten. Im Gegenzug gelten Einschränkungen, unter anderem für weitere Modernisierungserhöhungen in den Folgejahren und für den Einwand wirtschaftlicher Härte.
Wer diesen Weg nutzen will, muss das bereits in der Ankündigung der Maßnahme angeben. Welche Angaben dort außerdem hineingehören, steht im Artikel Modernisierungsankündigung. Für den Einbau einer neuen Heizung mit Fördermitteln gelten wiederum eigene Sonderregeln in § 559e BGB.
Die Berechnung in der Erhöhungserklärung nachvollziehbar machen
Die Erhöhung ist nur wirksam, wenn der Vermieter sie dem Mieter in Textform erklärt und die Berechnung darin erläutert. Der Mieter muss ohne Fachwissen nachvollziehen können, wie der neue Betrag zustande kommt. Dazu gehören:
- die Gesamtkosten der Maßnahme, aufgeschlüsselt nach Gewerken oder Rechnungen,
- der abgezogene Instandhaltungsanteil und die Begründung dafür,
- angerechnete Fördermittel,
- der Verteilerschlüssel und der Anteil der Wohnung,
- die Rechnung mit 8 % sowie der sich ergebende Monatsbetrag und die Prüfung der Kappung.
Wie Ankündigung, Duldung und Erhöhungserklärung zusammenhängen, beschreibt der Artikel Mieterhöhung nach Modernisierung. Für Vermieter sind die Mehreinnahmen steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung; wie sie erklärt werden, zeigt der Artikel Mieteinnahmen versteuern.
Häufige Fragen
Wird mit Brutto- oder Nettokosten gerechnet?
Die Vermietung von Wohnraum ist umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG). Private Vermieter können die Umsatzsteuer aus Handwerkerrechnungen deshalb in der Regel nicht als Vorsteuer zurückholen. Angesetzt werden dann die tatsächlich gezahlten Beträge einschließlich Umsatzsteuer.
Werden eingesparte Energiekosten von der Umlage abgezogen?
Nein. Die Umlage richtet sich nach den Kosten der Maßnahme, nicht nach der tatsächlichen Ersparnis des Mieters. Sinkende Heizkosten wirken sich getrennt davon über niedrigere Vorauszahlungen und Abrechnungen aus.
Gilt die 8-Prozent-Erhöhung nur für einige Jahre?
Nein. Die 8 % sind nur die Rechengröße für den jährlichen Erhöhungsbetrag. Die so ermittelte Erhöhung wird Teil der Miete und bleibt auch bestehen, wenn die Kosten rechnerisch längst wieder eingenommen sind.
Kann der Vermieter statt der Umlage die Miete an die Vergleichsmiete anpassen?
Ja, nach einer Modernisierung kann er auch den Weg über die ortsübliche Vergleichsmiete wählen; dann zählt der verbesserte Zustand der Wohnung. Dieselbe Maßnahme darf aber nicht doppelt zu einer höheren Miete führen. Welcher Weg sich rechnet, hängt vom örtlichen Mietniveau und von der Kappung ab.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen